계산해
증여 취득세 - 3.5%인가 12%인가
집을 증여받으면 증여세(국세)와 별개로 취득세(지방세)를 냅니다. 기본은 3.5%인데, 조건이 겹치면 12%로 세 배 넘게 뜁니다. 게다가 세금을 매기는 가격과 중과를 판정하는 가격이 서로 다릅니다.
- 무상취득 표준세율 3.5% - 지방교육세 0.3%를 더해 3.8%가 실제 부담
- 12% 중과는 세 조건이 모두 맞을 때만 - 하나라도 어긋나면 3.5%
- 과세표준은 시가인정액, 중과 3억 판정은 시가표준액 - 서로 다른 값
- 신고기한 3개월 - 매매(60일)·상속(6개월)과 모두 다릅니다
이 페이지는 증여(무상취득) 기준으로 고정돼 있습니다. 증여는 주택 수와 무관하므로 주택 수 입력이 없습니다 (다주택 중과는 다주택 취득세 중과, 매매·상속까지는 주택 취득세 계산기를 보세요).
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
기본은 3.5%, 실제로 나가는 건 3.8%
무상취득 세율은 1천분의 35, 즉 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 여기에 지방교육세가 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3% 붙습니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 · 85㎡ 이하 | 3.5% | 0.3% | 비과세 | 3.8% |
| 일반 · 85㎡ 초과 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 중과 · 85㎡ 이하 | 12% | 0.4% | 비과세 | 12.4% |
| 중과 · 85㎡ 초과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
교회·학교 같은 대통령령이 정하는 비영리사업자가 무상취득하는 경우는 3.5%가 아니라 2.8%입니다(같은 호 단서). 개인 간 증여에는 해당하지 않습니다.
세금 매기는 가격과 중과 판정하는 가격이 다릅니다
증여 취득세에서 가장 헷갈리는 지점입니다. 두 가격이 동시에 쓰이는데 값이 서로 다릅니다.
| 쓰는 곳 | 어떤 가격 | 어디서 확인 |
|---|---|---|
| 과세표준 (세금을 곱하는 금액) | 시가인정액 - 매매사례가액·감정가액·공매가액 | 같은 단지 실거래가, 감정평가 |
| 12% 중과 3억 판정 | 시가표준액 - 공동주택가격 등 공시가격 | 부동산공시가격 알리미 |
과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀐 것은 2023년부터입니다 (지방세법 제10조의2 제1항). 공시가격으로 내던 시절보다 세 부담이 크게 늘었습니다.
시가인정액은 언제 것을 보나 - 전 6개월 ~ 후 3개월
평가기간은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지이고, 그 안에 있었던 매매·감정·경매·공매 가액을 시가인정액으로 봅니다 (지방세법 시행령 제14조 제1항).
- 증여 뒤 3개월도 열려 있습니다. 신고를 마쳤어도 그 뒤 같은 단지에서 높은 실거래가 나오면 그 값이 시가인정액이 될 수 있습니다
- 평가기간 밖이라도 취득일 전 2년 이내, 또는 신고·납부기한 만료일부터 6개월 이내의 거래는 지방세심의위원회 심의를 거쳐 인정될 수 있습니다(같은 조 제3항)
- 시가표준액 1억 원 이하인 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 고를 수 있습니다(제10조의2 제2항 제2호)
12% 중과 - 세 조건이 전부 맞아야 합니다
세 개가 동시에 성립할 때만 12%입니다. 하나만 어긋나도 3.5%로 돌아갑니다.
| 조건 | 근거 | |
|---|---|---|
| ① | 주택이 조정대상지역에 있을 것 | 제13조의2 제2항 |
| ② | 시가표준액이 3억 원 이상일 것 | 시행령 제28조의6 제1항 |
| ③ | "1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 취득"하는 경우가 아닐 것 | 시행령 제28조의6 제2항 |
③ 때문에 대부분의 부모·자식 증여는 중과되지 않습니다
여기서 보는 것은 주는 사람(증여자) 세대의 주택 수입니다. 집이 한 채뿐인 부모가 그 집을 자녀나 배우자에게 넘기면, 조정대상지역의 20억짜리 아파트여도 3.5%입니다. 반대로 부모가 두 채를 갖고 있다면 ①②만 맞아도 12%가 됩니다.
- 받는 사람이 몇 주택인지는 보지 않습니다 - 무주택 자녀가 받아도 증여자가 다주택이면 중과입니다
- 형제·조카 등 배우자·직계존비속이 아닌 사람에게 주면 증여자가 1주택이어도 ③ 예외를 못 받습니다
부담부증여 - 빚을 같이 넘기면 세율이 둘로 쪼개집니다
전세보증금이나 주택담보대출을 함께 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 인수한 채무액에 해당하는 부분은 유상취득으로 보고, 나머지 순수 증여분만 무상취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제12항).
- 채무액 부분 → 주택 유상취득 세율(1~3%). 받는 사람이 다주택이면 8%·12% 중과도 적용됩니다
- 나머지 부분 → 무상취득 세율 3.5%(또는 중과 12%)
- 유상으로 보는 범위는 시가인정액을 한도로 합니다 - 채무가 집값을 넘어도 집값까지만
다만 부담부증여는 취득세만 보고 결정할 수 없습니다. 채무를 넘긴 만큼 증여자에게 양도소득세가 생기고(국세), 받는 사람의 증여세 과세가액에서는 그 채무가 빠집니다. 세 가지를 한꺼번에 따져야 하므로 아파트 증여세에서 증여세 쪽을 먼저 확인하세요. 이 페이지 위 계산기는 채무 없는 순수 증여만 계산합니다.
신고기한 3개월 - 매매·상속과 다릅니다
증여로 취득하면 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 같은 조항이 부담부증여도 3개월로 명시하고 있습니다.
| 취득 원인 | 기한 |
|---|---|
| 매매 등 일반 취득 | 취득한 날부터 60일 |
| 증여·부담부증여 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (국외 거주 상속인이 있으면 9개월) |
증여세(국세)의 신고기한도 3개월이라 날짜는 같지만, 내는 곳이 다릅니다. 증여세는 홈택스·세무서, 취득세는 위택스·시군구청입니다. 취득세를 내야 소유권 이전등기가 됩니다.
자주 틀리는 지점
증여세를 냈으니 취득세는 안 내도 되는 줄 알았다
별개의 세금입니다. 증여세는 국세(상속세 및 증여세법), 취득세는 지방세(지방세법)이고 과세권자도 다릅니다. 5억짜리 아파트를 증여받으면 증여세와 별도로 취득세 1,900만 원가량이 따로 나갑니다. 이 돈까지 증여자가 대신 내주면 그 금액도 증여가 됩니다.
공시가격으로 계산했다
2023년부터 과세표준이 시가인정액으로 바뀌었습니다. 공시가격(시가표준액)으로 계산하면 실제보다 훨씬 적게 나옵니다. 공시가격을 쓰는 곳은 12% 중과 3억 판정과 상속 취득세 과세표준 두 군데뿐입니다.
조정대상지역인지 계산기가 알고 있을 거라 생각한다
조정대상지역은 국토교통부가 수시로 지정·해제합니다. 이 계산기는 목록을 갖고 있지 않으니 증여 시점의 공고를 직접 확인하고 체크하세요. 3.5%와 12%를 가르는 첫 번째 조건입니다.
자주 묻는 질문
증여받으면 취득세는 얼마인가요?
무상취득 표준세율 3.5%입니다. 지방교육세 0.3%를 더해 실제로는 3.8%이고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙어 4.0%가 됩니다. 시가인정액 5억 원짜리 85㎡ 이하 아파트라면 1,900만 원입니다.
증여 취득세는 공시가격으로 계산하나요?
아닙니다. 2023년부터 과세표준이 시가인정액으로 바뀌었습니다(지방세법 제10조의2 제1항). 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 실제 시가에 가까운 값을 씁니다. 공시가격(시가표준액)을 쓰는 것은 12% 중과의 3억 원 판정과 상속 취득세 과세표준뿐입니다.
어떤 경우에 12%로 중과되나요?
세 조건이 모두 맞을 때만입니다. ① 조정대상지역에 있는 주택이고 ② 시가표준액이 3억 원 이상이며 ③ 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우가 아니어야 합니다. ③ 때문에 집이 한 채뿐인 부모가 자녀에게 주는 경우는 조정대상지역의 고가 아파트여도 3.5%입니다.
받는 사람이 다주택자면 증여 취득세가 중과되나요?
아닙니다. 증여 중과는 받는 사람의 주택 수를 보지 않습니다. 12% 중과 예외를 판정할 때 보는 것은 주는 사람(증여자) 세대가 1주택인지입니다. 다주택자가 집을 사는 경우의 8%·12% 중과는 유상취득에만 적용되는 별개의 제도입니다.
전세보증금이나 대출을 함께 넘기면 세금이 줄어드나요?
부담부증여라고 하며, 인수한 채무액만큼은 유상취득으로 보아 주택 유상취득 세율(1~3%)이 적용되고 나머지만 3.5%가 적용됩니다(지방세법 제7조 제12항). 다만 배우자·직계존비속 사이에서는 원칙적으로 전부 증여로 보고, 취득자 본인의 소득이나 재산으로 그 채무를 감당한다는 사실이 증명되어야 유상 부분이 인정됩니다. 또 증여자에게 양도소득세가 생기므로 취득세만 보고 결정하면 안 됩니다.
증여 취득세는 언제까지 내야 하나요?
취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(지방세법 제20조 제1항). 부담부증여도 같은 3개월입니다. 매매는 60일, 상속은 6개월로 각각 달라 헷갈리기 쉽습니다. 신고·납부는 위택스나 부동산 소재지 시·군·구청에서 하고, 취득세를 내야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
증여하고 나서 아파트값이 오르면 취득세를 더 내나요?
시가인정액의 평가기간이 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지라(지방세법 시행령 제14조 제1항), 증여 직후 3개월 안에 같은 단지에서 더 높은 실거래가 나오면 그 값이 시가인정액으로 인정돼 추가 납부가 생길 수 있습니다. 신고를 마쳤다고 끝난 것이 아니므로 거래가 활발한 단지라면 감정평가를 받아 두는 방법을 검토하세요.
잔금을 치르고 나면 주택 수도 세대 구성도 바꿀 수 없습니다. 금액이 크다면 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구청 세무과, 세무 전문가와 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
지방세법 제7조(납세의무자 등) 제11항·제12항, 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준), 제11조 제1항 제2호, 제13조의2 제2항(무상취득 중과), 제20조(신고 및 납부), 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제14조(시가인정액의 산정 및 평가기간) · 제28조의6(중과세 대상 무상취득), 농어촌특별세법. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.