2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
물려받은 집을 팔 때 - 취득가액이 다시 매겨집니다
"아버지가 3억에 산 집"이라는 말은 양도세에서는 쓰이지 않습니다. 물려받는 순간 취득가액이 새로 매겨지기 때문입니다. 그런데 보유기간은 새로 시작하는 것도 있고 이어받는 것도 있어서, 둘을 섞으면 세금이 두 배로 벌어집니다.
- 취득가액은 상속개시일 현재 평가액입니다 — 돌아가신 분이 산 값이 아닙니다
- ⚠️ 보유기간이 두 갈래 — 장기보유특별공제는 상속개시일부터, 세율은 돌아가신 분의 취득일부터
- 그래서 상속 직후에 팔아도 단기세율을 피할 수 있습니다
- 다른 집이 있다면 상속주택은 5년간 중과에서 빠집니다
입력 사항
양도소득세 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
취득가액이 상속개시일에 새로 매겨집니다
양도세는 판 값에서 산 값을 뺀 차익에 매깁니다. 그런데 물려받은 집은 내가 돈을 주고 산 적이 없습니다. 그래서 법은 상속개시일 현재의 평가액을 취득가액으로 삼습니다 (소득세법 시행령 제163조).
돌아가신 분이 얼마에 샀는지는 쓰이지 않습니다. 오래 보유해 많이 오른 집일수록 이 차이가 큽니다.
위 계산기의 취득가액 칸만 바꿔 보면 그대로 나옵니다. 실무에서는 상속세 신고 때 평가한 금액이 그대로 취득가액이 되므로, 상속세 신고서를 찾아 두는 것이 그대로 절세가 됩니다.
보유기간이 두 갈래로 갈립니다
여기가 이 페이지에서 가장 자주 틀리는 자리입니다. 같은 집인데 무엇을 판정하느냐에 따라 기산일이 다릅니다.
| 무엇을 판정하나 | 언제부터 세나 | 근거 |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 상속개시일부터 | 소득세법 제95조 제2항 |
| 세율 (단기 여부) | 돌아가신 분의 취득일부터 | 소득세법 제104조 제2항 |
공제는 내가 가진 기간만 쳐 주고, 세율은 그 집이 존재한 기간을 쳐 주는 셈입니다. 그래서 상속 직후에 팔아도 돌아가신 분이 오래 갖고 있었다면 단기세율을 피합니다.
| 상속개시일부터 | 장기보유특별공제 | 총 납부액 |
|---|---|---|
| 2년 | 0% | 6,062만 1,000원 |
| 3년 | 6% | 5,560만 5,000원 |
| 5년 | 10% | 5,226만 1,000원 |
| 10년 | 20% | 4,390만 1,000원 |
돌아가신 분이 3년 넘게 갖고 있었다면 세율은 위 네 줄 모두 기본세율입니다. 움직이는 것은 공제뿐입니다.
상속 직후에 팔면 — 계산기가 높게 답합니다
이렇게 우회하세요. 세율이 기본세율인 것이 확실하고 상속개시일부터 3년이 안 됐다면, 보유기간 칸에 2년을 넣으면 「장기보유특별공제 0% + 기본세율」 조합이 되어 실제와 같아집니다.
다른 집이 있다면
상속으로 갑자기 2주택이 되는 일이 흔합니다. 이때 두 가지가 따로 움직입니다.
- 상속주택을 팔 때 — 조정대상지역이라도 상속받은 날부터 5년 안이면 다주택 중과에서 빠집니다. 계산기가 이 판정을 하지 못하므로 다주택 중과의 안내를 함께 보세요
- 원래 살던 집을 팔 때 — 상속주택은 주택 수에서 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다(시행령 제155조 제2항). 기한이 걸려 있지 않다는 점이 이사로 인한 일시적 2주택과 다릅니다
둘 중 어느 집을 먼저 파느냐로 총액이 갈립니다. 순서를 정하기 전에 각각 계산해 보세요.
이 페이지가 다루지 않는 것
- 같은 세대원에게서 상속받은 경우 — 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간을 돌아가신 분의 것과 통산하는 별도 규정이 있습니다
- 여러 명이 나눠 받은 경우의 지분 양도 — 소수지분자 판정이 따로 있습니다
- 상속세 자체 — 얼마를 물려받을 때 세금이 나오는지는 상속세 계산기에서 봅니다. 물려받을 때 내는 취득세는 상속 취득세입니다
자주 묻는 질문
아버지가 3억에 산 집인데 왜 8억이 취득가액인가요?
상속으로 취득한 자산은 상속개시일 현재의 평가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조). 돌아가신 분이 실제로 지불한 금액은 쓰이지 않습니다. 상속세를 낼 때 그 평가액으로 이미 과세됐기 때문에, 양도세에서 다시 그 아래 구간까지 과세하면 같은 가치에 두 번 매기는 셈이 되기 때문입니다.
상속받자마자 팔면 단기세율 70%를 내나요?
돌아가신 분이 오래 갖고 있었다면 내지 않습니다. 세율 적용을 위한 보유기간은 돌아가신 분이 그 자산을 취득한 날부터 세기 때문입니다(소득세법 제104조 제2항). 다만 장기보유특별공제는 상속개시일부터 세므로 3년이 안 되면 공제는 받지 못합니다. 두 기준이 달라 헷갈리기 쉬운 자리입니다.
이 계산기에 보유기간을 어떻게 넣어야 하나요?
원칙은 상속개시일부터의 기간입니다. 다만 상속개시일부터 2년이 안 됐고 돌아가신 분의 취득일부터는 2년이 넘었다면, 계산기가 단기세율을 잘못 물리므로 2년을 넣으세요. 그러면 장기보유특별공제 0%에 기본세율이 적용되어 실제 세액과 같아집니다. 보유기간 칸이 하나뿐이라 생기는 우회입니다.
취득가액을 증명할 서류는 무엇인가요?
상속세 신고서와 그때의 재산평가 자료입니다. 상속세가 나오지 않아 신고를 하지 않았더라도 평가액은 필요하므로, 상속개시일 무렵의 매매사례가액이나 감정평가액을 찾아 두어야 합니다. 자료가 없으면 기준시가로 평가될 수 있고, 그러면 취득가액이 낮아져 양도세가 늘어납니다.
상속받은 집 때문에 2주택이 됐는데 원래 살던 집을 팔면요?
상속주택은 주택 수에서 없는 것으로 보아 원래 살던 집에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 이사로 인한 일시적 2주택과 달리 처분 기한이 붙어 있지 않다는 점이 다릅니다. 다만 상속주택이 여러 채이거나 공동상속인 경우에는 판정이 달라지므로 확인이 필요합니다.
상속주택을 팔 때 다주택 중과가 붙나요?
상속받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 조정대상지역이라도 중과 대상에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3). 5년이 지난 뒤라면 다른 주택과 똑같이 주택 수에 들어가 중과 판정을 받습니다. 이 계산기는 상속일을 입력받지 않아 제외를 반영하지 못하므로, 5년 안이라면 결과가 실제보다 높게 나옵니다.
형제가 나눠 받은 집을 팔면 각자 계산하나요?
각자 자기 지분만큼 양도한 것으로 보아 따로 계산하고 따로 신고합니다. 취득가액도 상속개시일 평가액 중 자기 지분에 해당하는 금액입니다. 다만 공동상속주택은 주택 수를 셀 때 지분이 가장 큰 사람의 것으로 보는 등 별도 규정이 있어, 비과세나 중과 판정에서는 지분율만으로 갈리지 않습니다.
관련 계산기
- 양도소득세 계산기 (전체)
- 1세대 1주택 비과세
- 일시적 2주택 특례
- 다주택 중과 (조정대상지역)
- 분양권·입주권 양도
- 증여 후 양도 (이월과세)
- 필요경비 (인테리어비)
- 상속 취득세 (물려받을 때)
- 상속세 계산기
- 증여 후 양도 (이월과세)
근거 법령
소득세법 제95조 제2항(장기보유 특별공제) · 제104조 제2항(양도소득세의 세율), 같은 법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) · 제155조 제2항(상속주택의 1세대1주택 특례) · 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.