부동산 세금 · 물려줄 때 · 상속세

2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토

동거주택 상속공제 - 같이 살던 집을 물려받을 때

부모와 한집에서 오래 산 자녀에게만 열리는 공제입니다. 최대 6억이라 상속세가 통째로 사라지는 경우도 있는데, 요건이 셋이나 되고 하나만 어긋나도 전액 배제됩니다.

  • 주택가액 100%, 한도 6억 - 담보된 채무를 뺀 금액 기준
  • 10년 계속 동거 + 10년 계속 1세대 1주택 + 상속개시일 현재 무주택
  • ⚠️ 직계비속만 받습니다 - 배우자는 대상이 아닙니다
  • 다른 공제와 중복해서 받습니다 (일괄공제 5억 + 이 공제 6억)

입력 사항

부동산·예금·주식 등 전체 재산의 시가 합계입니다. 사망 전 10년(상속인 외 5년) 이내 증여한 재산도 합산 대상입니다.

피상속인의 빚과 미납 세금, 장례비(최대 1,500만 원)를 뺍니다.

이 페이지는 배우자 없이 자녀가 상속받는 경우로 고정돼 있습니다. 동거주택 상속공제를 받는 사람이 직계비속이라서입니다 (배우자가 있는 경우는 배우자 상속공제에서 보세요).

배우자 법정상속분과 인적공제 계산에 씁니다. 없으면 0.

추가 공제 · 세부 조건 (선택)

순금융재산의 20%를 최대 2억까지 추가 공제합니다.

10년 이상 동거한 무주택 직계비속이 상속받는 주택만 해당. 최대 6억.

협의분할로 배우자 몫을 정했다면 넣으세요. 비우면 법정상속분으로 봅니다.

상속세 산출 내역서2026년 기준

    적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
      사전증여가 있으면 실제 세액은 이 금액보다 낮습니다. 10년(상속인 외 5년) 내 증여재산을 상속재산에 더해 계산하지만, 그때 이미 낸 증여세를 빼 주는 증여세액공제는 반영하지 않았습니다. 증여 시점의 과세표준과 세율이 있어야 구해지는 값이라 지어내지 않고 비웠습니다. 사전증여를 넣었다면 그만큼 위 금액이 실제보다 높습니다 — 사전증여 합산에서 구조를 확인하세요.

      본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.

      공제액은 집값 전부, 다만 6억까지

      요건을 채우면 상속받은 주택의 가액을 100% 공제합니다. 비율로 깎는 것이 아니라 통째로 빼 주고, 대신 6억 원에서 멈춥니다 (상증법 제23조의2 제1항).

      여기서 말하는 주택가액은 시가에서 그 집에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액입니다. 8억짜리 집에 3억 담보대출이 남아 있었다면 공제 대상은 5억입니다. 계산기의 「동거주택 상속가액」 칸에도 그 뺀 금액을 넣어야 맞습니다.

      일괄공제와 중복됩니다. 둘 중 하나를 고르는 것이 아니라 더해집니다. 자녀 혼자 상속받는 경우 일괄공제 5억에 이 공제 6억이 얹혀 최대 11억까지 빠집니다. 금융재산 상속공제도 별도로 더해집니다.

      실제 숫자로 보기

      어머니가 먼저 돌아가시고, 아버지와 10년 넘게 한집에 산 무주택 자녀가 혼자 상속받는 경우입니다. 전체 상속재산은 12억이고 그중 살던 아파트가 8억입니다.

      공제를 받는 경우 주택가액은 8억이지만 한도에 걸려 6억만 공제됩니다. 일괄공제 5억을 더해 11억이 빠지고 과세표준은 1억. 1억 × 10% = 산출세액 1,000만 원 → 신고세액공제 3%를 빼면 970만원입니다.
      요건 하나가 어긋나 공제를 못 받는 경우 일괄공제 5억만 빠져 과세표준이 7억이 됩니다. 7억 × 30% − 6,000만 = 1억 5,000만 원 → 1억 4,550만원. 세액이 열다섯 배로 뜁니다. 차액은 1억 3,580만원입니다.

      요건이 부분 충족이라는 개념이 없다는 점이 이 공제의 성격을 잘 보여줍니다. 9년 11개월을 동거해도 공제는 6억이 아니라 0원입니다. 기간을 채웠는지가 사실상 억 단위 금액을 결정합니다.

      재산이 10억이고 살던 집이 5억이라면 주택가액이 한도 아래라 5억 전액이 공제됩니다. 일괄공제 5억과 합쳐 10억. 과세표준이 0이 되어 낼 상속세가 없습니다. 이 공제가 없었다면 8,730만원이 나왔을 금액입니다 (10억 상속세에서 다룬 그 숫자입니다).

      요건 세 가지 — 하나라도 어긋나면 전액 배제

      요건누구 기준
      ①상속개시일부터 소급 10년 이상 계속 동거피상속인 + 상속인
      ②그 10년 내내 1세대 1주택이었을 것세대
      ③상속개시일 현재 무주택이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유상속인

      ① 10년은 "계속"이어야 합니다

      합쳐서 10년이 아니라 끊기지 않고 10년입니다. 중간에 분가했다가 돌아왔다면 마지막 합가 시점부터 다시 셉니다. 판단은 원칙적으로 주민등록표의 전출입 내역을 기준으로 합니다.

      상속인이 미성년자였던 기간은 10년에 넣지 않습니다. 태어나서 줄곧 부모와 살았어도 성년이 된 뒤로 10년을 더 채워야 합니다. 실질적으로 서른 살 무렵부터 요건이 성립하기 시작한다는 뜻입니다. 이 공제가 생각보다 문턱이 높은 가장 큰 이유입니다.

      ② 10년 내내 1세대 1주택이어야 합니다

      상속개시일에 1주택인 것으로는 부족하고, 10년 동안 계속 1주택이었어야 합니다. 중간에 잠깐 두 채가 됐던 기간이 있으면 원칙적으로 어긋납니다. 다만 이사를 위해 일시적으로 두 채가 된 경우 등 시행령이 정한 예외는 1주택으로 봅니다.

      ③ 상속인 본인이 무주택이어야 합니다

      같이 살았더라도 상속인이 자기 집을 따로 갖고 있으면 받지 못합니다. 예외는 그 동거주택을 피상속인과 공동명의로 갖고 있던 경우뿐입니다. 부모 집 지분을 미리 나눠 받아 둔 상황이 여기 해당합니다.

      ⚠️ 배우자는 받지 못합니다

      가장 많이 오해하는 지점입니다. 평생 함께 산 배우자가 그 집을 상속받아도 이 공제는 적용되지 않습니다. 조문이 대상을 직계비속과 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 한정하고 있어서입니다.

      배우자에게는 대신 훨씬 큰 배우자 상속공제가 있으니 공제 자체가 없는 것은 아닙니다. 다만 두 공제를 같은 것으로 알고 계획을 세우면 자녀 세대로 넘어갈 때 계산이 틀어집니다.

      "직계비속의 배우자" 까지 되는 경우 아들이 먼저 사망해 며느리가 대습상속인이 된 상황처럼, 직계비속의 배우자가 상속인이 된 경우에는 대상에 들어갑니다. 며느리가 시부모와 10년 넘게 살았다는 사실만으로는 안 되고, 상속인 지위를 갖게 되는 것이 먼저입니다.

      취득세는 별개로 나갑니다

      이 공제로 상속세가 0원이 되어도 지방세인 취득세는 그대로 냅니다. 다만 상속받아 그 가구가 1주택이 되면 취득세도 특례세율 0.8%가 적용되는데, 이 공제의 ③ 무주택 요건을 채운 사람이라면 대개 그 조건도 함께 만족합니다. 자세한 것은 상속 취득세에 있습니다.

      자주 묻는 질문

      동거주택 상속공제는 얼마까지 받나요?

      상속받은 주택가액 전액을 최대 6억 원까지 공제합니다. 주택가액은 시가에서 그 집에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액입니다. 8억짜리 집이면 한도에 걸려 6억, 5억짜리 집이면 5억 전액이 공제됩니다. 일괄공제 5억과 중복해서 받을 수 있습니다.

      배우자도 동거주택 상속공제를 받을 수 있나요?

      받을 수 없습니다. 조문이 대상을 직계비속과 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 한정하고 있어, 평생 함께 산 배우자가 그 집을 상속받아도 적용되지 않습니다. 배우자에게는 최소 5억이 보장되는 배우자 상속공제가 따로 있습니다.

      어릴 때부터 부모님과 살았으면 10년은 당연히 넘는 것 아닌가요?

      상속인이 미성년자였던 기간은 동거 기간에서 빼기 때문에 그렇지 않습니다. 성년이 된 뒤로 10년을 계속 동거해야 하므로 실질적으로는 서른 살 무렵부터 요건이 성립합니다. 태어나서 줄곧 한집에 살았더라도 상속인이 스물다섯이라면 아직 채우지 못한 것입니다.

      군 복무나 유학으로 잠시 떨어져 살았으면 어떻게 되나요?

      동거 요건은 주민등록표의 전출입 내역을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 징집이나 취학, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 동거하지 못한 기간은 계속 동거한 것으로 보되 그 기간 자체는 10년에 산입하지 않습니다. 사정이 복잡하다면 주민등록초본을 준비해 세무서나 세무 전문가에게 확인하세요.

      9년 동거했으면 90%라도 공제받나요?

      받지 못합니다. 기간에 비례해 깎아 주는 공제가 아니라 요건을 채웠는지만 보는 공제라, 9년 11개월이어도 공제액은 0원입니다. 이 페이지의 예시에서는 그 한 달 차이가 970만원과 1억 4,550만원을 가릅니다.

      상속받은 집을 바로 팔아도 공제가 유지되나요?

      동거주택 상속공제 자체에는 사후 처분에 따른 추징 규정이 없어, 상속 후 매도했다는 이유만으로 공제가 취소되지는 않습니다. 다만 파는 시점에는 양도소득세가 별도로 생기고 취득가액은 상속개시일의 평가액이 됩니다. 상속세와 양도세를 함께 보고 결정하세요.

      형제 중 한 명만 부모님과 살았는데 그 집을 나눠 상속받으면요?

      요건을 갖춘 상속인이 실제로 상속받은 부분에 대해 적용됩니다. 함께 살지 않았거나 자기 집이 있는 형제의 몫에는 적용되지 않으므로, 협의분할에서 그 집을 요건 충족자에게 몰아주면 공제를 최대한 살릴 수 있습니다. 다만 분할 방식은 다른 상속인의 몫과 이후 세금에도 영향을 주니 함께 따져야 합니다.

      관련 계산기

      근거 법령

      상속세 및 증여세법 제18조 · 제19조 · 제20조 · 제21조 · 제22조 · 제23조의2 · 제26조 · 제67조 · 제69조, 민법 제1000조(상속의 순위) · 제1003조(배우자의 상속순위) · 제1009조(법정상속분). 2026년 시행 기준. 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.