부동산 세금 · 갖고 있을 때 · 재산세

2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토

재산세 1세대 1주택 - 혜택이 하나가 아니라 둘입니다

"1주택이면 싸진다"는 알지만 무엇이 어떻게 싸지는지는 잘 알려져 있지 않습니다. 혜택은 두 개이고 받는 조건이 서로 다릅니다. 하나는 금액 제한이 없고 하나는 9억에서 끊깁니다.

  • 비율 특례 - 공정시장가액비율 60% → 43·44·45%. 금액 상한이 없습니다
  • 세율 특례 - 구간마다 0.05%p 인하. 시가표준액 9억 이하만 받습니다
  • 1세대는 주민등록표로 셉니다 - 양도세의 "생계를 같이 하는" 기준과 다릅니다
  • 따로 사는 미혼 19세 미만 자녀도 같은 세대입니다 (취득세는 30세 미만입니다)

입력 사항

시세나 거래가가 아니라 공시가격입니다(시가표준액). 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있고, 보통 시세의 60~70% 수준입니다. 재산세는 집집마다 따로 매기므로 여러 채여도 합치지 말고 한 채씩 넣으세요.

대부분의 아파트는 도시지역 안에 있습니다. 고지서에 "도시지역분"이 찍혀 있으면 체크된 상태가 맞습니다.

공동명의면 각자 지분만큼 고지서를 받습니다. 다만 재산세는 집 전체의 세액을 구한 뒤 지분으로 나누는 방식이라 부부 합계는 단독명의와 똑같습니다 — 종합부동산세와 반대입니다.

재산세 산출 내역서2026년 기준

    적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
      실제 고지서와는 양쪽으로 차이가 납니다. 빠뜨린 것이 두 가지인데 방향이 서로 반대라 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
      • 과세표준상한액(지방세법 제110조 제3항) - 공시가격이 많이 오른 집은 과세표준이 일정 수준에서 멈춥니다. 직전 연도 과세표준이 있어야 계산되는데 대개 모르는 값이라 반영하지 않았습니다 → 이 경우 위 금액이 실제보다 높습니다.
      • 지역자원시설세(제146조) - 같은 고지서에 함께 나오지만 과세표준이 주택의 건축물 부분 가액이라 공시가격만으로는 구할 수 없습니다 → 그만큼 위 금액이 실제보다 낮습니다.
      계산이 틀린 것이 아니라 이 두 항목만큼의 차이입니다. 정확한 금액은 위택스나 7월·9월 고지서로 확인하세요.

      본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.

      혜택이 둘인데 왜 하나로 알려져 있나

      재산세 고지서에는 "1세대 1주택 특례"라는 한 줄만 찍힙니다. 그 안에서 두 가지가 동시에 일어나는데, 근거 조문부터 다릅니다.

      비율 특례세율 특례
      근거시행령 제109조법 제111조의2
      내용60% → 43·44·45%구간마다 0.05%p 인하
      금액 제한없음시가표준액 9억 이하
      적용기한매년 시행령으로 정함2026년까지

      그래서 공시가격 10억짜리 한 채를 가진 사람은 절반만 받습니다. 비율 45%는 그대로 적용되지만 세율은 표준세율로 돌아갑니다. "9억 넘으면 1주택이라도 소용없다"는 말이 반만 맞는 이유입니다.

      공시가격 8억 한 채로 보면

      비율 45%가 적용돼 과세표준은 3억 6,000만원, 8억이라 9억 이하이므로 특례세율 0.35%를 씁니다. 본세 63만원에 도시지역분 50만 4,000원과 지방교육세 12만 6,000원을 더해 총 126만원입니다.

      같은 집인데 1세대 1주택이 아니면 비율이 60%로 올라 과세표준이 4억 8,000만원이 되고 세율도 0.4%가 되어 총 222만원. 1.76배입니다.

      "1세대"를 세는 방법이 세목마다 다릅니다

      재산세의 1세대는 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족입니다 (동거인은 뺍니다). 서류 한 장으로 판정한다는 뜻입니다.

      세목1세대를 정하는 기준
      재산세세대별 주민등록표 (동거인 제외)
      취득세세대별 주민등록표
      양도소득세같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족

      양도소득세는 주민등록을 옮겨도 실제로 생계를 함께하면 한 세대로 봅니다. 재산세는 그렇지 않습니다. 반대로 따로 살아도 세대에 묶이는 예외가 있습니다.

      배우자와 미혼 19세 미만 자녀는 주민등록이 달라도 같은 세대입니다. 주택 소유자가 미혼이고 19세 미만이면 그 부모도 마찬가지입니다. ⚠️ 취득세는 이 나이 기준이 30세 미만입니다. 같은 지방세인데 숫자가 다르니, 취득세 중과를 따질 때 쓴 세대 구성을 그대로 가져오면 어긋납니다.

      공유지분만 있어도 한 채로 셉니다

      주택 수를 셀 때 공유지분이나 부속토지만 소유한 경우에도 각각 한 개의 주택으로 봅니다. 시골 땅에 얹힌 지분이나 상속으로 받은 조각이 있으면 그것만으로 1주택이 아니게 될 수 있습니다.

      다만 예외가 하나 있습니다. 한 채를 같은 세대 안에서 공동소유하면 한 개로 봅니다. 부부가 공동명의로 가진 한 채는 두 채가 아니라 한 채라서 특례가 그대로 살아 있습니다 - 공동명의 재산세에서 그 계산을 볼 수 있습니다.

      특례세율은 2026년까지입니다

      세율 특례는 처음부터 기한이 붙어 있던 제도이고, 2023년에 3년 연장되어 2026년까지 적용됩니다. 다시 연장되지 않으면 2027년부터는 표준세율로 돌아가 1주택자 세액이 그대로 오릅니다.

      비율 특례(43~45%)는 성격이 다릅니다. 시행령으로 매년 정하는 값이라 기한이 아니라 그해 정부 방침에 따라 바뀝니다.

      자주 묻는 질문

      공시가격 9억을 넘으면 1주택 혜택이 전부 사라지나요?

      아닙니다. 절반만 사라집니다. 세율 특례는 시가표준액 9억을 넘으면 못 받지만 공정시장가액비율 45%는 금액 상한이 없어 계속 받습니다. 공시 10억짜리 한 채라면 과세표준은 4억 5,000만원(45%)으로 계산되고 세율만 표준세율 0.4%를 씁니다.

      9억은 공시가격인가요 과세표준인가요?

      시가표준액, 즉 공시가격입니다. 비율을 곱하기 전 금액으로 판정합니다. 공시 9억이면 과세표준은 4억 500만원이지만 판정에 쓰는 숫자는 9억입니다. 공정시장가액비율 구간(3억·6억)도 마찬가지로 공시가격 기준입니다.

      자녀가 대학 때문에 따로 전입했으면 세대가 분리되나요?

      미혼이고 19세 미만이면 분리되지 않습니다. 주민등록표가 달라도 같은 세대로 봅니다. 19세 이상이라면 주민등록표를 기준으로 판정하므로 실제로 분리될 수 있습니다. 취득세는 같은 상황에서 30세 미만까지 묶으므로 두 세목의 답이 다를 수 있습니다.

      상속받은 시골집 지분이 조금 있는데 1주택인가요?

      공유지분만 소유해도 한 개의 주택으로 세므로 원칙적으로 1주택이 아니게 됩니다. 지분 크기와 무관합니다. 다만 주택 수 산정에서 빠지는 주택이 시행령에 따로 정해져 있으므로 해당 여부는 관할 시·군·구에 확인하세요.

      특례가 빠진 채로 고지서가 왔습니다

      재산세는 신고 없이 지자체가 계산해 고지하므로 세대 정보가 최신이 아니면 특례가 누락될 수 있습니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 관할 시·군·구에 이의를 제기할 수 있고, 이미 낸 세금도 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

      관련 계산기

      근거 법령

      지방세법 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례), 같은 법 시행령 제109조(공정시장가액비율) · 제110조의2(재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 납부와 조회는 위택스에서 할 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.