2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
주택 취득세 계산기 (2026년)
집을 사든, 받든, 물려받든 취득세는 따로 냅니다. 취득 원인·주택 수·지역·면적에 따라 0.96%에서 13.4%까지 열 배 넘게 벌어지는데, 어떤 조건에서 그렇게 되는지 한 줄씩 보여드립니다.
- 매매 - 6억 이하 1% · 9억 초과 3% · 그 사이는 연속 누진
- 증여 3.5% · 상속 2.8% (상속 후 1주택이면 0.8%)
- 중과 - 다주택·조정대상지역이면 8% 또는 12%
- 여기에 지방교육세와 농어촌특별세(85㎡ 초과)가 더해진 것이 실제 부담입니다
입력 사항
취득세 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
매매로 살 때 — 가격에 따라 1~3%
주택을 사면 취득가액에 따라 세율이 정해집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 6억과 9억 사이는 계단이 아니라 연속으로 이어지는 누진이라, 6억 1원을 준다고 세금이 갑자기 뛰지 않습니다.
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 · 85㎡ 이하 | 1% | 0.1% | 비과세 | 1.1% |
| 6억 원 이하 · 85㎡ 초과 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% |
| 7억 5,000만 원 | 2% | 0.2% | 비과세 | 2.2% |
| 9억 원 초과 · 85㎡ 이하 | 3% | 0.3% | 비과세 | 3.3% |
| 9억 원 초과 · 85㎡ 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
6억 초과 9억 이하 구간의 세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100. 7억 5,000만 원이면 정확히 2%가 됩니다.
이 세율은 건축물대장에 주택으로 기재된 건축물에만 적용됩니다. 오피스텔은 업무시설이라 여기서 빠지고 4% 정률이 적용됩니다 - 오피스텔 취득세에서 따로 다룹니다.
다주택·조정대상지역 중과
주택 수는 취득 후 세대 기준입니다. 이 주택을 포함해서 셉니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
주택 수를 세는 방법(세대 기준·분양권·입주권·오피스텔 포함 여부), 저가주택 제외 기준, 일시적 2주택 3년 처분기한은 다주택 취득세 중과에서 따로 자세히 다룹니다.
증여로 받을 때 — 12% 중과는 조건이 셋
증여(무상취득)의 기본세율은 3.5%입니다. 12%로 중과되려면 아래 세 가지가 모두 맞아야 합니다.
- 조정대상지역에 있는 주택이고,
- 취득 당시 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이상이며,
- "1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우"가 아닐 것
③ 때문에 실제로 중과를 맞는 사람은 대체로 다주택자입니다. 집이 한 채뿐인 부모가 자녀에게 물려주면 조정대상지역이어도 3.5%입니다. 근거는 지방세법 제13조의2 제2항과 같은 법 시행령 제28조의6입니다.
시가인정액과 시가표준액의 차이, 부담부증여로 세율이 둘로 쪼개지는 경우는 증여 취득세에서 자세히 다룹니다. 증여세(국세)까지 합친 총 부담이 궁금하다면 아파트 증여세 계산기에서 두 세금을 한 번에 계산할 수 있습니다.
상속으로 받을 때 — 2.8%, 다만 1주택이면 0.8%
상속은 2.8%이고 주택 수에 따른 중과가 없습니다. 다주택자여도 2.8%입니다. 지방교육세는 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%이므로 85㎡ 이하면 총 2.96%, 초과하면 농특세가 붙어 3.16%입니다.
여기에 큰 예외가 하나 있습니다. 상속을 받은 결과 그 가구가 집 한 채만 갖게 되면 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%가 적용됩니다(지방세법 제15조 제1항 제2호). 총 부담은 0.96%로 내려가 2.96%의 3분의 1이 채 되지 않습니다. 요건과 갈리는 지점은 상속 취득세에서 자세히 다룹니다.
상속세(국세)는 별도입니다. 상속세 계산기에서 확인하세요.
가장 많이 틀리는 것: 지방교육세 계산식이 둘입니다
취득세에 따라붙는 지방교육세는 취득 원인에 따라 계산식이 다릅니다.
- 주택 유상취득(매매) - 취득세율의 10% (3% → 0.3%)
- 증여·상속 - (취득세율 − 2%)의 20% (2.8% → 0.16%)
- 중과 구간 - 0.4% 고정
상속 2.8%에 0.28%(10%)를 더하면 틀립니다. 0.16%가 맞습니다.
생애최초 주택 구입 감면
취득가액 12억 원 이하 주택을 생애 최초로 사면 산출세액이 200만 원 이하일 때 전액 면제, 초과하면 200만 원을 공제합니다(지방세특례제한법 제36조의3). 적용 기한은 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다.
팔 때는 양도소득세를 냅니다
취득세는 살 때 한 번 내고 끝나는 지방세입니다. 그 집을 나중에 팔면 차익에 대해 양도소득세(국세)가 따로 나갑니다. 이때 지금 낸 취득세는 필요경비로 인정돼 양도차익을 줄여 주므로 영수증을 보관하세요.
양도세는 보유기간·거주기간·주택 수에 따라 0원이 되기도 하고 차익의 70%를 넘기기도 합니다. 양도소득세 계산기에서 확인하세요. ⚠️ 다주택 중과는 취득세는 전국, 양도세는 조정대상지역만이라 적용 범위가 다릅니다.
신고·납부
취득일이 속하는 달의 말일부터 60일 이내(상속은 6개월, 증여는 3개월)에 위택스 또는 부동산 소재지 시·군·구청에 신고·납부합니다. 취득세를 내야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집을 사면 취득세는 얼마인가요?
1주택 기준으로 취득가액 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고 그 사이는 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 으로 계산한 연속 누진세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세가 취득세율의 10%만큼 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 6억 원 이하 85㎡ 이하 주택이면 총 1.1%, 85㎡를 넘으면 1.3%입니다.
다주택자는 얼마나 중과되나요?
조정대상지역에서는 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 비조정대상지역에서는 2주택까지 표준세율이고 3주택이 8%, 4주택 이상이 12%입니다. 비조정지역이라고 안전한 것이 아니라 4주택부터는 똑같이 12%가 적용됩니다. 법인은 주택 수와 지역에 관계없이 무조건 12%입니다.
증여로 받으면 취득세가 12%인가요?
세 조건이 모두 맞을 때만 12%입니다. ① 조정대상지역에 있는 주택이고 ② 취득 당시 시가표준액이 3억 원 이상이며 ③ 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 받는 경우가 아니어야 합니다. ③에 해당하면 조정대상지역이어도 3.5%가 적용됩니다. 근거는 지방세법 제13조의2 제2항과 같은 법 시행령 제28조의6입니다.
증여 취득세의 3억 원 기준은 어떤 가격인가요?
시가표준액(공시가격)입니다. 취득세를 계산하는 과세표준(시가인정액)과는 다른 값이라 헷갈리기 쉽습니다. 예를 들어 시가 10억 원, 공시가격 2억 8천만 원인 아파트라면 세금은 10억 원에 대해 매기지만 3억 원 미만이므로 중과 대상이 아닙니다.
전용면적 85㎡가 왜 기준인가요?
국민주택규모라서 농어촌특별세가 비과세됩니다. 85㎡ 이하면 농특세가 아예 붙지 않고, 초과하면 표준세율 구간에서 0.2%, 8% 중과 구간에서 0.6%, 12% 중과 구간에서 1.0%가 더해집니다. 같은 가격이라도 면적 때문에 총 세율이 갈립니다.
상속으로 집을 받으면 취득세는요?
표준세율은 2.8%입니다. 주택 수에 따른 중과가 없어 다주택자여도 2.8%입니다. 지방교육세는 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%이므로 85㎡ 이하면 총 2.96%, 초과하면 농특세 0.2%가 더해져 3.16%입니다. 다만 상속을 받은 결과 그 가구가 1주택이 되면 0.8%(총 0.96%)로 내려갑니다.
생애최초로 집을 사면 감면받나요?
받을 수 있습니다. 취득가액 12억 원 이하 주택을 생애 최초로 사는 경우 산출세액이 200만 원 이하면 전액 면제되고, 초과하면 200만 원을 공제합니다(지방세특례제한법 제36조의3). 적용 기한은 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다. 다만 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 하고 3년 실거주 의무가 있는 등 요건이 까다로워 이 계산기에는 반영하지 않았습니다. 해당 여부는 위택스나 관할 시·군·구청에서 확인하세요.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
취득일이 속하는 달의 말일부터 60일 이내(상속은 6개월 이내)에 신고·납부합니다. 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 취득세를 내지 않으면 소유권 이전등기를 할 수 없습니다. 신고·납부는 위택스 또는 부동산 소재지 시·군·구청에서 합니다.
일시적 2주택, 생애최초 감면, 조합원 입주권·분양권 등 특수한 경우는 반영하지 않았습니다. 위택스 계산기나 관할 시·군·구청, 세무 전문가와 함께 확인하세요.
관련 계산기
- 양도소득세 계산기 (팔 때)
- 종합부동산세 계산기 (갖고 있을 때)
- 다주택 취득세 중과 (8%·12%)
- 증여 취득세 (무상취득 3.5%·12%)
- 생애최초 주택 취득세 감면
- 오피스텔 취득세 (4.6%)
- 아파트 증여세 (증여세 + 취득세)
- 증여세 계산기
- 상속세 계산기
근거 법령
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율), 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과), 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등), 농어촌특별세법, 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 감면). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.