계산해
양도소득세 계산기 (2026년)
집을 살 때 내는 것이 취득세라면, 팔 때 내는 것이 양도소득세입니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 보유기간·거주기간·주택 수·지역에 따라 세금이 0원이 되기도 하고 차익의 70%를 넘기기도 합니다. 어디서 갈리는지 한 줄씩 보여드립니다.
- 1세대 1주택 - 양도가액 12억 이하 + 보유 2년(조정지역 취득분은 거주 2년)이면 비과세
- 단기 보유 - 1년 미만 70% · 1년~2년 60%
- 2년 이상 - 기본세율 6~45% 누진
- 조정지역 다주택 - 2주택 +20%p · 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제
- 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
계산 순서 — 여섯 단계
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 비과세·안분 - 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 12억까지는 과세하지 않습니다
- 장기보유특별공제 - 오래 갖고 오래 살수록 공제가 커집니다
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원
- 산출세액 - 보유기간과 중과 여부로 세율이 갈립니다
- 지방소득세 = 산출세액의 10% (별도 납부)
1세대 1주택 비과세 — 12억은 절벽이 아닙니다
양도가액 12억 원 이하이면서 아래 요건을 갖추면 세금이 없습니다 (소득세법 제89조 제1항 제3호).
- 2년 이상 보유
- 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 그 기간 중 2년 이상 거주
12억을 넘으면 전체가 과세되는 것이 아니라 초과분에 해당하는 비율만 과세됩니다.
장기보유특별공제 — 표가 두 개입니다
보유 3년부터 시작합니다. 어느 표를 쓰느냐에 따라 최대 30%와 80%로 갈립니다.
| 구분 | 공제율 | 상한 |
|---|---|---|
| 표1 (일반) | 보유 연 2% | 30% (15년) |
| 표2 (1세대 1주택 · 거주 2년 이상) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% (각 40%) |
세율 — 얼마나 갖고 있었나가 먼저입니다
| 보유기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 과세표준에 정률. 누진공제 없음 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 주택·조합원입주권·분양권 기준 |
| 2년 이상 | 6~45% | 기본세율 8구간 누진 |
기본세율 8구간 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 초과 ~ 5,000만 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 초과 ~ 8,800만 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 초과 ~ 1억 5,000만 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 초과 ~ 3억 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 초과 ~ 5억 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 초과 ~ 10억 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 원 |
다주택 중과 — 2026년 5월 10일부터 다시
조정대상지역에 있는 주택을 팔 때, 세대의 주택 수에 따라 기본세율에 세율이 더해집니다 (소득세법 제104조 제7항).
| 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 기본세율 | 기본세율 | 표1 또는 표2 |
| 2주택 | 기본세율 + 20%p | 기본세율 | 조정지역이면 배제 |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 기본세율 | 조정지역이면 배제 |
최고 구간이면 45% + 30%p = 75%이고, 지방소득세까지 더하면 차익의 82.5%가 세금입니다.
중과 유예 종료의 경과조치
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙되면 일정 기간 내 양도분까지 중과가 유예됩니다. 기존 조정대상지역은 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 6개월입니다.
단기 + 중과가 겹치면 — 비교과세
보유 2년 미만이면서 조정대상지역 다주택이면 두 세율에 모두 해당합니다. 이때는 둘 다 계산해 세액이 큰 쪽을 냅니다(소득세법 제104조 제1항 후단).
| 상황 | 단기세율 | 중과세율 | 적용 |
|---|---|---|---|
| 3주택 · 6개월 · 차익 1억 | 70% = 6,825만 원 | 4,793만 5,000원 | 단기 |
| 3주택 · 1년 · 차익 35억 | 60% = 20억 9,850만 원 | 25억 5,718만 5,000원 | 중과 |
과세표준이 작을 때는 단기세율이, 클 때는 중과세율이 커집니다. 위 계산기는 두 세액을 모두 계산해 큰 쪽을 자동으로 적용하고, 그 내역을 "적용 내역"에 남깁니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
아래는 요건이 복잡하거나 개별 사실관계에 달려 있어 반영하지 않았습니다. 해당한다면 세액이 크게 달라지므로 반드시 전문가와 확인하세요.
- 일시적 2주택·상속주택·동거봉양 등 비과세 특례 - 이사나 상속으로 잠시 2주택이 된 경우 종전 주택을 기한 내 팔면 1주택으로 봅니다
- 이월과세 - 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년(2023년 이후 증여분) 안에 팔면 취득가액을 증여자가 샀던 가격으로 되돌려 계산합니다. 증여로 취득가액을 올려 두는 방식이 막혀 있는 것입니다
- 분양권·조합원입주권·오피스텔 양도 - 세율과 주택 수 산정이 다릅니다
- 8년 자경농지 감면, 공동명의 분할계산, 비거주자 특례
신고·납부
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 양도소득세는 홈택스(국세), 지방소득세는 위택스(지방세)에서 각각 신고합니다.
자주 묻는 질문
다주택자 양도세 중과가 아직 유예 중인가요?
아닙니다. 2022년 5월 10일부터 시행되던 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝났고, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 1세대 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. "유예 중"이라고 적힌 자료는 2026년 5월 이전에 쓰인 것입니다.
1세대 1주택이면 양도세가 없나요?
양도가액 12억 원 이하이고 요건을 갖췄다면 없습니다. 요건은 2년 이상 보유이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 이상 거주도 필요합니다. 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세되며, 12억을 1원 넘겼다고 세금이 갑자기 튀지는 않습니다.
12억이 넘으면 전체에 세금이 붙나요?
아닙니다. 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 만큼만 과세합니다(소득세법 시행령 제160조). 예를 들어 20억에 팔았다면 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%에 해당하는 양도차익만 과세 대상입니다. 나머지 60%는 비과세입니다.
장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
두 가지 표가 있습니다. 일반은 표1로 3년부터 연 2%씩, 15년에 30%가 상한입니다. 1세대 1주택이면서 거주 2년 이상이면 표2를 쓰는데 보유 연 4% + 거주 연 4%로 각각 최대 40%, 합계 80%까지 받습니다. 다만 거주 2년을 못 채우면 1세대 1주택이어도 표1로 떨어지고, 다주택 중과 대상이면 아예 받지 못합니다.
2년 안에 팔면 세율이 어떻게 되나요?
주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 과세표준에 그대로 붙습니다(소득세법 제104조 제1항). 누진공제도 없습니다. 조정대상지역 다주택이라 중과까지 해당하면 단기세율과 중과세율을 모두 계산해 큰 세액을 냅니다.
비조정대상지역이면 다주택이어도 괜찮나요?
중과는 적용되지 않습니다. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때만 붙기 때문에, 비조정지역이라면 3주택자여도 기본세율(6~45%)이고 장기보유특별공제도 그대로 받습니다. 다만 조정대상지역은 국토교통부가 수시로 지정·해제하므로 양도 시점의 공고를 확인해야 합니다.
지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세와 별도로 그 10%를 개인지방소득세로 냅니다. 국세청에 양도소득세를 신고하면 지방소득세는 관할 지자체(위택스)에 신고·납부합니다. 계산기의 총 납부액은 이 둘을 합친 금액입니다.
언제까지 신고해야 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 양도소득 기본공제 250만 원은 사람별로 연 1회분이라 여러 건을 팔면 나눠 쓰게 됩니다.
잔금을 치르고 나면 보유기간도 거주기간도 주택 수도 바꿀 수 없습니다. 며칠 차이로 세율 구간이 갈리는 경우가 흔하니, 계약 전에 세무 전문가와 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
소득세법 제55조(세율) · 제89조(비과세 양도소득) · 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) · 제103조(양도소득 기본공제) · 제104조(양도소득세의 세율), 같은 법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) · 제159조의4 · 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) · 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위), 지방세법 제103조의3(개인지방소득세). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다.