계산해
오피스텔 취득세 - 왜 4.6%인가
같은 값의 아파트는 1.1%인데 오피스텔은 4.6%입니다. 네 배가 넘습니다. 주거용으로 살아도 마찬가지인데, 그 이유는 세법이 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문입니다.
- 매매 4.6% - 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%
- 가격과 무관한 정률 - 1억이든 10억이든 같은 4.6%
- 다주택 중과 없음 - 10주택자가 사도 4.6%
- ⚠️ 다만 주거용이면 나중에 집 살 때 주택 수에 포함됩니다
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
주택 세율을 못 쓰는 이유 - 조문이 "주택으로 기재된" 것만 대상으로 합니다
주택 유상거래에 1~3%를 매기는 조항은 지방세법 제11조 제1항 제8호인데, 그 대상이 이렇게 한정돼 있습니다.
오피스텔은 건축물대장상 업무시설입니다. 그래서 제8호에서 빠지고, 남는 제7호 나목(그 밖의 원인으로 인한 취득 중 농지 외의 것) 1천분의 40 = 4%가 적용됩니다.
4.6%가 만들어지는 구조
| 항목 | 세율 | 계산 방식 |
|---|---|---|
| 취득세 | 4% | 제11조 제1항 제7호 나목 (정률) |
| 지방교육세 | 0.4% | (4% − 2%) × 20% |
| 농어촌특별세 | 0.2% | 표준세율 2% 적용분의 10% |
| 합계 | 4.6% |
지방교육세 계산식도 주택과 다릅니다
주택을 매매로 살 때만 지방교육세가 "취득세율의 10%"라는 특례를 받습니다. 그 특례는 제8호 대상에만 붙으므로 오피스텔에는 해당하지 않고, 일반 규정인 (세율 − 2%) × 20%가 적용됩니다. 결과적으로 오피스텔은 매매·증여·상속이 모두 같은 식을 씁니다.
⚠️ 85㎡ 이하 농특세 비과세가 없습니다
주택은 전용면적 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 그런데 그 비과세는 농어촌특별세법 제4조 제11호가 정한 「주택법」상 국민주택규모 "주택"이 대상입니다. 오피스텔은 주택이 아니므로 전용 20㎡짜리 원룸형이어도 0.2%가 그대로 붙습니다.
아파트와 나란히 놓고 보기
같은 2억 원짜리 부동산을 살 때입니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 총 납부액 |
|---|---|---|---|---|
| 아파트 (85㎡ 이하, 1주택) | 1% | 0.1% | 비과세 | 220만 원 |
| 오피스텔 | 4% | 0.4% | 0.2% | 920만 원 |
700만 원 차이입니다. 오피스텔은 취득가액이 올라도 세율이 4.6%로 고정이라, 가격이 낮을수록 아파트와의 격차가 비율로 크게 벌어집니다.
중과는 없지만, 주택 수에는 들어갑니다
오피스텔의 가장 중요한 특징이자 가장 불리한 지점입니다. 두 판정의 기준이 서로 다릅니다.
| 무엇으로 판정하나 | 결과 | |
|---|---|---|
| 오피스텔 자신의 취득세율 | 건축물대장 (업무시설) | 항상 4.6% · 중과 없음 |
| 다른 집 살 때 주택 수 | 재산세를 주택분으로 내는지 (제105조) | 주거용이면 포함 |
주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 지방세법 제13조의3 제4호에 따라 세대의 주택 수에 가산됩니다. 즉 자기 세금은 4.6%로 다 내면서, 나중에 아파트를 살 때는 주택 수에 잡혀 8%·12% 중과를 유발합니다. 중과 자체는 다주택 취득세 중과에서 자세히 다룹니다.
주택 수에서 빠지는 세 가지
- 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔 - 그때부터 가산하도록 바뀌었습니다
- 업무용으로 재산세가 과세되는 오피스텔 - 주택분 재산세 대상이 아니면 세지 않습니다
- 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔 (지방세법 시행령 제28조의4)
증여·상속으로 받을 때
증여와 상속 세율은 부동산 일반 규정이라 주택과 같습니다. 다만 여기서도 농특세 비과세가 없어 총액이 달라집니다.
| 취득 원인 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 증여 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 상속 | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
증여의 12% 중과도 없습니다. 그 조항(제13조의2 제2항) 역시 "주택"을 대상으로 하기 때문에, 조정대상지역의 비싼 오피스텔을 다주택자에게서 증여받아도 3.5%입니다. 주택이었다면 12%였을 상황이라 오피스텔이 유리해지는 드문 경우입니다. 증여세(국세)는 별도이므로 증여세 계산기에서 따로 확인하세요.
생애최초 감면은 받을 수 없습니다
지방세특례제한법 제36조의3의 감면 대상도 "주택"입니다. 오피스텔을 생애 첫 부동산으로 사도 200만 원 감면을 받지 못합니다. 조건은 생애최초 주택 취득세 감면에 정리해 두었습니다.
정리하면
| 항목 | 주택(아파트) | 오피스텔 |
|---|---|---|
| 매매 취득세 | 1~3% 누진 | 4% 정률 |
| 다주택 중과 | 8%·12% | 없음 |
| 증여 12% 중과 | 있음 | 없음 |
| 농특세 85㎡ 비과세 | 있음 | 없음 |
| 생애최초 감면 | 최대 200만 원 | 대상 아님 |
| 주택 수 산정 | 포함 | 주거용이면 포함 |
취득 시점만 보면 "중과가 없어 유리"해 보이지만, 첫 세금이 네 배 넘게 비싸고 다음 취득까지 발목을 잡습니다. 주거 목적이라면 취득세만이 아니라 보유·처분 단계까지 같이 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
오피스텔 취득세는 얼마인가요?
매매로 취득하면 총 4.6%입니다. 취득세 4%(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목), 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%로 구성됩니다. 가격에 관계없이 정률이라 2억 원이면 920만 원, 5억 원이면 2,300만 원입니다.
주거용으로 쓰는 오피스텔인데 왜 주택 세율을 못 받나요?
주택 유상거래 세율(1~3%)을 정한 지방세법 제11조 제1항 제8호가 그 대상을 "건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물"로 한정하고 있기 때문입니다. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 여기서 빠집니다. 실제로 거주하고 주민등록을 옮겨도 대장 분류가 기준입니다.
오피스텔은 전용면적이 작으면 농어촌특별세가 면제되나요?
면제되지 않습니다. 85㎡ 이하 농특세 비과세는 농어촌특별세법 제4조 제11호가 정한 「주택법」상 국민주택규모 주택이 대상인데, 오피스텔은 주택이 아니라서 해당하지 않습니다. 전용 20㎡짜리 원룸형 오피스텔에도 0.2%가 그대로 붙습니다. 주택 계산기를 그대로 쓰면 여기서 틀립니다.
다주택자가 오피스텔을 사면 중과되나요?
중과되지 않습니다. 8%·12% 중과를 정한 지방세법 제13조의2는 "주택"을 대상으로 하므로 오피스텔에는 적용되지 않습니다. 10주택자가 사도 4.6%입니다. 다만 이미 갖고 있는 주거용 오피스텔은 다른 집을 살 때 주택 수에 포함되므로 그쪽에서 중과가 발생할 수 있습니다.
오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
주택분 재산세가 과세되는 오피스텔(주거용)은 포함됩니다(지방세법 제13조의3 제4호). 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용되고, 업무용으로 재산세가 과세되는 오피스텔이나 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔은 제외됩니다. 취득세율은 건축물대장으로, 주택 수 포함 여부는 재산세 과세 유형으로 판정해 기준이 서로 다릅니다.
오피스텔 분양권도 주택 수에 들어가나요?
들어가지 않습니다. 지방세법 제13조의3 제3호가 주택 수에 가산하도록 정한 것은 "주택분양권"뿐입니다. 오피스텔은 분양권 단계에서 주거용이 될지 업무용이 될지 알 수 없어 제외됩니다. 아파트 분양권이 곧바로 주택 수에 들어가는 것과 다릅니다.
오피스텔도 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 지방세특례제한법 제36조의3의 감면 대상은 "주택"이라 오피스텔은 제외됩니다. 생애 첫 부동산으로 오피스텔을 사도 200만 원 감면은 적용되지 않습니다.
오피스텔을 증여받으면 12%로 중과되나요?
중과되지 않습니다. 조정대상지역 무상취득 12% 중과를 정한 제13조의2 제2항도 "주택"이 대상입니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 오피스텔을 다주택자에게서 증여받아도 3.5%(지방교육세·농특세 포함 4.0%)입니다. 같은 조건의 아파트라면 12%였을 상황이라, 오피스텔이 유리해지는 드문 경우입니다.
잔금을 치르고 나면 주택 수도 세대 구성도 바꿀 수 없습니다. 금액이 크다면 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구청 세무과, 세무 전문가와 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
지방세법 제11조 제1항 제1호·제2호·제7호 나목·제8호, 제13조의2(중과), 제13조의3 제3호·제4호(주택 수의 판단 범위), 제105조(재산세 과세대상), 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법), 농어촌특별세법 제4조 제11호, 지방세특례제한법 제36조의3. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.