2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
재산세 계산기 (2026년)
집을 가지고 있으면 매년 6월 1일 기준으로 재산세가 나옵니다. 종합부동산세와 달리 기준선을 넘는 사람만 내는 것이 아니라 가진 사람 모두가 냅니다. 공시가격만 넣으면 도시지역분과 지방교육세까지 합친 총액과 7월·9월 납부액을 계산합니다.
- 과세기준일은 6월 1일 하루 - 그날 소유자가 그 해 전액을 냅니다
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (1세대 1주택 43~45% · 그 밖 60%)
- 세율 0.1~0.4%, 시가표준액 9억 이하 1세대 1주택은 0.05%p 낮은 특례세율
- 다주택 중과가 없습니다 - 취득세·양도세·종합부동산세와 다른 점입니다
입력 사항
재산세 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
- 과세표준상한액(지방세법 제110조 제3항) - 공시가격이 많이 오른 집은 과세표준이 일정 수준에서 멈춥니다. 직전 연도 과세표준이 있어야 계산되는데 대개 모르는 값이라 반영하지 않았습니다 → 이 경우 위 금액이 실제보다 높습니다.
- 지역자원시설세(제146조) - 같은 고지서에 함께 나오지만 과세표준이 주택의 건축물 부분 가액이라 공시가격만으로는 구할 수 없습니다 → 그만큼 위 금액이 실제보다 낮습니다.
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
계산 원리 - 네 단계뿐입니다
재산세는 세목 중에서는 계산이 단순한 편입니다. 공제도 없고 중과도 없습니다. 대신 어떤 비율과 어떤 세율을 쓰느냐가 1세대 1주택인지에 따라 통째로 갈립니다.
- 과세표준 = 공시가격(시가표준액) × 공정시장가액비율
- 본세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% (도시지역 안이면)
- 지방교육세 = 본세 × 20%
세율표 (2026년 기준)
| 과세표준 | 표준세율 | 1세대 1주택 특례 | 누진공제 |
|---|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% | - |
| 6,000만 ~ 1억 5,000만 | 0.15% | 0.1% | 3만원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억 | 0.25% | 0.2% | 18만원 |
| 3억 초과 | 0.4% | 0.35% | 63만원 |
특례세율은 구간마다 정확히 0.05%p 씩 낮고 누진공제는 같습니다. 특례 대상은 시가표준액 9억 이하 1세대 1주택입니다.
공시가격 5억 아파트로 확인해 봅니다
1세대 1주택인 경우
공시가격 5억은 3억 초과 6억 이하라 공정시장가액비율 44%가 적용돼 과세표준은 2억 2,000만원입니다. 9억 이하라 특례세율을 쓰므로 1억 5,000만 ~ 3억 구간의 0.2%, 본세는 2억 2,000만 × 0.2% − 18만 = 26만원입니다. 도시지역분 30만 8,000원과 지방교육세 5만 2,000원을 더해 총 62만원입니다.
1세대 1주택이 아닌 경우
같은 집인데 비율이 60%라 과세표준이 3억원으로 올라가고, 세율도 표준세율 0.25%를 씁니다. 본세 3억 × 0.25% − 18만 = 57만원, 도시지역분 42만원, 지방교육세 11만 4,000원을 더해 총 110만 4,000원. 같은 집인데 1.78배입니다.
차이가 큰 이유는 비율과 세율이 동시에 움직이기 때문입니다. 비율만 보면 44%와 60%로 1.36배인데, 과세표준이 올라가면서 세율 구간까지 한 칸 올라갑니다.
자주 틀리는 지점
① 지방교육세를 고지서 합계에 20% 곱하기
지방교육세의 과세표준에서 재산세 도시지역분은 빠집니다. 조문이 "제112조제1항제2호에 따른 재산세액은 제외"라고 명시하고 있습니다.
② 두 특례의 기준선이 같다고 생각하기
1세대 1주택에게 주어지는 혜택은 두 가지인데 문턱이 다릅니다.
| 혜택 | 대상 | 금액 상한 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 43~45% | 1세대 1주택 | 없음 |
| 세율 0.05%p 인하 | 1세대 1주택 | 시가표준액 9억 |
그래서 공시가격 10억짜리 1주택은 비율 45%는 그대로 받지만 세율 특례는 받지 못합니다. "9억 넘으면 1주택 혜택이 없다"는 말도, "1주택이면 다 받는다"는 말도 둘 다 틀립니다.
③ 9억 경계가 완만할 것이라고 생각하기
양도소득세의 12억은 초과분만 안분해 서서히 올라가지만, 재산세의 9억은 절벽입니다.
④ 공동명의로 나누면 줄어든다고 생각하기
재산세는 집을 기준으로 매깁니다. 주택 전체의 세액을 먼저 구한 뒤 지분 비율로 나누므로, 부부가 5:5로 나눠도 각자 절반씩 고지서를 받을 뿐 합계는 달라지지 않습니다. 부부 공동명의 재산세에 지분별 고지 금액을 펼쳐 두었습니다.
종합부동산세는 정반대입니다. 사람을 기준으로 매기기 때문에 부부가 각자 9억씩 공제를 받아 합계 18억까지 세금이 0원입니다. "부부 공동명의가 유리하다"는 말은 종합부동산세 이야기이고, 재산세에는 해당하지 않습니다 - 부부 공동명의 종부세에서 그쪽 계산을 볼 수 있습니다.
종합부동산세와 무엇이 다른가
같은 "보유세"라 묶어서 생각하기 쉬운데, 겹치는 것은 과세기준일 6월 1일뿐입니다.
| 재산세 | 종합부동산세 | |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 (시·군·구) | 국세 |
| 내는 사람 | 집을 가진 모두 | 공시가격 기준선 초과자만 |
| 과세 단위 | 물건별 (집집마다) | 인별 (사람이 가진 것 합산) |
| 기본공제 | 없음 | 1세대 1주택 12억 / 개인 9억 |
| 다주택 중과 | 없음 | 3주택 이상 (과세표준 12억 초과분) |
| 공정시장가액비율 | 60% (1주택 43~45%) | 60% |
| 세부담상한 150% | 주택은 적용 안 됨 | 적용 |
| 부가세 | 지방교육세 20% | 농어촌특별세 20% |
| 납기 | 7월 · 9월 (두 번) | 12월 1~15일 |
맨 아래 납기가 왜 두 번으로 갈라지는지, 한 번에 내는 경우는 언제인지는 재산세 납부기간에 따로 정리했습니다.
특히 세부담상한이 헷갈립니다. 재산세에도 150% 상한 조문이 있지만 단서에 "주택의 경우에는 적용하지 아니한다"고 되어 있어 토지·건축물에만 적용됩니다. 주택은 대신 과세표준상한제가 맡습니다. 종합부동산세는 주택에 150%가 그대로 적용되므로 두 세목이 정반대입니다.
같은 집에 두 세금이 겹치는 부분은 종합부동산세를 계산할 때 재산세만큼 빼 주기 때문에 이중과세는 아닙니다 - 종합부동산세 계산기에서 그쪽 세액을 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
재산세와 종합부동산세는 뭐가 다른가요?
재산세는 집을 가진 사람이면 누구나 내는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격이 기준선(1세대 1주택 12억, 그 밖의 개인 인별 9억)을 넘는 사람만 추가로 내는 국세입니다. 과세기준일이 6월 1일로 같다는 점만 빼면 거의 모든 기준이 다릅니다. 재산세는 기본공제가 없고 다주택 중과도 없으며, 집집마다 따로 매깁니다. 종합부동산세는 사람이 가진 주택을 모두 합쳐 인별로 매깁니다. 같은 집에 두 세금이 겹치는 부분은 종합부동산세에서 재산세만큼 빼 주기 때문에 이중과세는 아닙니다.
6월 1일에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요?
6월 1일 하루의 소유자가 그 해 재산세 전액을 냅니다. 일할 계산도 분담도 없습니다. 5월 31일에 잔금을 받아 소유권이 넘어갔다면 파는 사람은 0원이고, 6월 2일에 넘어갔다면 파는 사람이 1년치를 다 냅니다. 그래서 5월 말과 6월 초 사이에 잔금일을 두고 신경을 쓰는 것입니다. 종합부동산세도 기준일이 같아 함께 갈립니다.
1세대 1주택이면 얼마나 싸지나요?
두 가지가 함께 낮아집니다. 공정시장가액비율이 60%에서 43~45%로 내려가고, 시가표준액 9억 이하면 세율도 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율을 씁니다. 공시가격 5억 아파트를 예로 들면 1세대 1주택은 총 62만원, 1주택이 아니면 110만 4,000원으로 1.78배 차이가 납니다. 다만 이 세율 특례에는 적용기한이 있어 2026년까지이며, 연장되지 않으면 2027년부터는 표준세율로 돌아갑니다.
공시가격 9억을 조금 넘으면 어떻게 되나요?
세율 특례가 통째로 사라집니다. 양도소득세의 12억처럼 초과분만 안분하는 방식이 아니라 전부 아니면 전무입니다. 시가표준액 9억이면 본세가 78만 7,000원인데 9억을 1원만 넘겨도 99만원이 됩니다. 다만 공정시장가액비율 특례(45%)는 금액 상한이 없어 계속 받습니다. 두 특례의 기준선이 서로 달라서, 공시 10억 1주택은 비율 특례만 받고 세율 특례는 못 받습니다.
부부 공동명의로 하면 재산세가 줄어드나요?
줄지 않습니다. 재산세는 집을 기준으로 매기는 세금이라 주택 전체의 세액을 먼저 구한 다음 지분 비율로 나눕니다. 각자 고지서를 절반씩 받을 뿐 부부 합계는 단독명의와 달라지지 않습니다. 종합부동산세는 반대입니다. 사람을 기준으로 매기기 때문에 부부가 각각 9억씩 공제를 받아 합계 18억까지 세금이 없습니다. "공동명의가 유리하다"는 말은 종합부동산세 이야기이고 재산세에는 해당하지 않습니다.
재산세는 언제 내나요?
주택은 두 번에 나눠 냅니다. 절반은 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 30일까지입니다. 다만 그 해 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 종합부동산세가 12월 1일부터 15일까지인 것과 다르니 같은 해에 세 번 고지서를 받는 셈입니다. 재산세는 신고 없이 지자체가 계산해 고지합니다.
계산기 금액이 고지서와 다른데 어느 쪽이 맞나요?
고지서가 맞습니다. 이 계산기가 반영하지 못한 항목이 두 가지 있고 방향이 서로 반대라 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 과세표준상한액은 공시가격이 크게 오른 집의 과세표준을 일정 수준에서 멈추게 하는데, 직전 연도 과세표준이 있어야 계산돼 반영하지 못했습니다. 이 경우 계산기 금액이 실제보다 높습니다. 반대로 지역자원시설세는 같은 고지서에 함께 나오지만 주택의 건축물 부분 가액을 알아야 해서 빠져 있습니다. 그만큼 계산기 금액이 실제보다 낮습니다. 계산이 틀린 것이 아니라 이 두 항목만큼의 차이입니다.
지방교육세는 고지서 합계의 20%인가요?
아닙니다. 재산세 본세에만 20%를 곱합니다. 재산세 도시지역분은 지방교육세 과세표준에서 제외한다고 조문에 명시돼 있습니다. 공시가격 5억 다주택을 예로 들면 본세 57만원과 도시지역분 42만원을 더한 99만원의 20%인 19만 8,000원이 아니라, 본세 57만원의 20%인 11만 4,000원입니다. 8만 4,000원 차이이고, 고지서 합계에 20%를 곱하는 계산기가 흔히 틀리는 지점입니다.
지자체가 계산해 고지서를 보내므로 따로 신고할 일이 없습니다. 다만 1세대 1주택 특례가 빠졌거나 지분이 잘못 잡힌 경우가 있으니 고지서를 받으면 확인해 보세요. 이의가 있으면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 관할 지자체에 제기할 수 있습니다.
관련 계산기
근거 법령
지방세법 제107조(납세의무자) · 제110조(과세표준) · 제111조(세율) · 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례) · 제112조(재산세 도시지역분) · 제114조(과세기준일) · 제115조(납기) · 제122조(세 부담의 상한) · 제146조(지역자원시설세) · 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제109조(공정시장가액비율). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 납부는 위택스에서 할 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요. ⚠️ 1세대 1주택 세율 특례는 적용기한이 2026년까지이며, 연장 여부에 따라 2027년 세액이 달라질 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.