2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
조정대상지역 - 어느 세금이 언제를 보는가
지정되면 세금이 다 오르고 해제되면 다 내린다고 생각하기 쉽습니다. 실제로 지역을 보는 세목은 둘뿐이고, 그 둘조차 서로 다른 날짜를 기준으로 판정합니다.
- 지역을 보는 세목은 취득세·양도소득세 둘뿐 — 종부세는 보지 않고 재산세는 제도가 없습니다
- 취득세 중과는 살 때, 양도세 중과는 팔 때, 양도세 거주요건은 다시 살 때
- ⚠️ 해제돼도 "취득 당시"를 보는 요건은 그대로 남습니다
- 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다
지역을 보는 제도는 넷입니다
세목 단위가 아니라 제도 단위로 봐야 합니다. 한 세목 안에도 지역을 보는 제도와 보지 않는 제도가 섞여 있기 때문입니다.
| 제도 | 어느 날짜를 보는가 | 지역이 바꾸는 것 |
|---|---|---|
| 취득세 다주택 중과 | 취득 당시 | 2주택 8% · 3주택 12%로 뜁니다 |
| 취득세 증여 12% 중과 | 취득 당시 | 3.5%가 12%로 (시가표준액 3억 이상일 때) |
| 양도세 다주택 중과 | 양도 당시 | 기본세율에 20~30%p가 얹힙니다 |
| 양도세 비과세 거주요건 | 취득 당시 | 보유 2년에 거주 2년이 추가됩니다 |
| 종합부동산세 | — | 아무것도 바꾸지 않습니다 (전국 합산) |
| 재산세 | — | 중과 제도 자체가 없습니다 |
취득세 중과에는 예외가 있습니다. 4주택 이상과 법인은 지역과 무관하게 12%가 붙습니다. 비조정지역이라고 안심할 수 있는 것은 3주택까지입니다 (취득세 다주택 중과).
살 때와 팔 때를 조합하면 답이 넷입니다
같은 집이라도 산 시점과 파는 시점의 지정 상태가 다를 수 있습니다. 그 조합마다 걸리는 것이 달라집니다.
| 살 때 | 팔 때 | 거주 2년 요건 | 다주택 중과 |
|---|---|---|---|
| 조정 | 조정 | 있음 | 있음 |
| 조정 | 해제됨 | 있음 (남습니다) | 없음 |
| 비조정 | 지정됨 | 없음 | 있음 |
| 비조정 | 비조정 | 없음 | 없음 |
거주요건은 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용됩니다. 그 전에 산 집은 취득 당시 조정대상지역이었더라도 거주 없이 보유 2년만으로 비과세를 받습니다 (양도세 1세대 1주택 비과세).
지정·해제는 언제부터 효력이 생기나
국토교통부장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 지정하고, 관보에 고시한 날부터 효력이 생깁니다(주택법 제63조의2). 발표 기사 날짜와 고시일이 하루이틀 어긋날 수 있으니 경계에 걸린 거래라면 고시일을 확인해야 합니다.
해제는 지방자치단체장이 국토교통부장관에게 요청할 수 있고, 심의를 거쳐 결정됩니다. 지정과 달리 해제는 요청이 먼저라 예고 없이 이뤄지는 경우가 드뭅니다.
공고 전에 계약했다면 — 경과조치
계약을 마친 뒤 잔금 전에 지역이 지정되면 억울해집니다. 그래서 취득세에는 공고 이전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 보는 장치가 있습니다.
2025년 10월 지정과 2026년 5월 중과 부활이 겹쳤습니다
최근 몇 년 사이 이 주제가 유난히 복잡해진 이유가 있습니다. 두 사건이 반년 간격으로 이어졌기 때문입니다.
- 2025년 10월 16일 - 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 오랫동안 강남 일부만 남아 있던 상태에서 범위가 크게 넓어졌습니다.
- 2026년 5월 10일 - 4년간 이어지던 양도세 다주택 중과 배제가 끝나고 중과가 되살아났습니다.
두 사건이 겹치면서 "지역이 새로 지정됐는데 중과까지 부활한" 집이 생겼습니다. 그래서 중과 부활에는 계약 시점을 봐 주는 경과조치가 붙었습니다.
새로 지정된 지역일수록 기간이 길게 잡혀 있는데, 정확히는 시행령이 지정 시기가 아니라 자치구·시를 표로 열거합니다. 표에 있으면 길고 없으면 짧으며, 서울·경기 밖의 조정대상지역은 짧은 쪽입니다 — 요건과 지역 표에 조문 그대로 정리해 두었습니다.
투기과열지구와는 다른 제도입니다
두 이름이 함께 발표되는 일이 많아 같은 것으로 읽히지만, 근거 조문도 효과도 다릅니다.
| 조정대상지역 | 투기과열지구 | |
|---|---|---|
| 근거 | 주택법 제63조의2 | 주택법 제63조 |
| 세금 | 취득세·양도세 중과를 가릅니다 | 세율을 직접 바꾸지 않습니다 |
| 자금조달계획서 | 금액과 무관하게 제출 | 제출 + 증빙서류까지 |
즉 세율을 가르는 것은 조정대상지역 쪽이고, 투기과열지구는 대출 한도와 서류 부담에서 더 세게 걸립니다. 두 지정이 같은 지역에 함께 붙는 경우가 많아 구분이 흐려집니다 (자금조달계획서 제출 기준).
이 사이트는 지역 목록을 갖고 있지 않습니다
일부러 그렇게 두었습니다. 지정과 해제가 정부 공고 하나로 바뀌는데, 목록을 코드에 넣어 두면 공고가 난 날부터 사이트가 틀린 답을 주기 시작합니다. 세금 계산기에서 이것보다 나쁜 실패는 없습니다.
그래서 이 사이트의 계산기들은 조정대상지역 여부를 체크박스로 물어봅니다. 방문자가 자기 집의 상태를 알고 있거나, 확인한 뒤 체크하는 구조입니다. 확인은 국토교통부 보도자료와 관보 고시로 하세요. 부동산 포털의 요약은 갱신이 늦는 경우가 있습니다.
정리 - 무엇부터 확인하면 되나
집을 사려는 상황이면 계약 시점의 지정 여부 하나만 보면 됩니다. 그 상태가 취득세 중과와 나중의 거주요건을 동시에 결정합니다.
집을 팔려는 상황이면 날짜를 둘 확인해야 합니다. 산 날의 상태로 거주요건이 정해지고, 파는 날의 상태로 중과가 정해집니다. 등기부와 계약서에서 취득일을 찾아 그 시점의 공고를 되짚어 보세요.
자주 묻는 질문
조정대상지역에서 해제되면 세금이 다 줄어드나요?
줄어드는 것과 그대로인 것이 섞여 있습니다. 양도소득세 다주택 중과는 양도 당시를 보므로 해제 후에 팔면 중과가 사라집니다. 그러나 1세대 1주택 비과세의 거주 2년 요건은 취득 당시를 보므로 해제돼도 그대로 남습니다. 종합부동산세는 애초에 지역을 보지 않아 변화가 없고, 재산세에는 중과 제도가 없습니다.
계약할 때는 비조정지역이었는데 잔금 전에 지정됐습니다.
취득세에는 공고 이전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 보는 장치가 있습니다. 다만 계약서만으로는 부족하고 계좌이체 내역처럼 돈이 실제로 오간 기록이 필요합니다. 경계에 걸린 거래라면 관할 시군구청에 미리 확인하세요.
조정대상지역이면 무조건 취득세가 중과되나요?
주택 수에 따라 다릅니다. 취득 후 2주택이면 8%, 3주택 이상이면 12%이고 1주택이면 지역과 무관하게 기본세율 1~3%입니다. 반대로 4주택 이상과 법인은 비조정지역이어도 12%가 붙습니다. 지역만 보고 판단하면 양쪽 모두 틀립니다.
비조정지역이면 다주택자도 양도세 중과가 없나요?
없습니다. 양도세 다주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때만 붙습니다. 세대가 몇 채를 갖고 있든 파는 집이 비조정지역이면 기본세율입니다. 다만 장기보유특별공제나 보유기간 요건은 그대로 적용됩니다.
조정대상지역과 투기과열지구는 같은 건가요?
다른 제도입니다. 조정대상지역은 주택법 제63조의2, 투기과열지구는 제63조가 근거이고 함께 지정되는 경우가 많아 헷갈립니다. 세율을 가르는 것은 조정대상지역 쪽이고, 투기과열지구는 대출 한도와 자금조달계획서 증빙서류 제출에서 더 강하게 걸립니다.
지금 우리 동네가 조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?
국토교통부 보도자료와 관보 고시가 원본입니다. 이 사이트는 지역 목록을 갖고 있지 않고 계산기에서 체크박스로 물어봅니다. 지정과 해제가 공고 하나로 바뀌기 때문에 목록을 코드에 넣으면 공고 다음 날부터 틀린 답을 주게 됩니다. 부동산 포털의 요약은 갱신이 늦을 수 있으니 원본을 확인하세요.
취득 당시 조정대상지역이었는지 어떻게 아나요?
등기부와 매매계약서에서 취득일을 확인한 뒤 그 시점의 국토교통부 공고를 되짚으면 됩니다. 취득일은 원칙적으로 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 지정 이력은 지방자치단체나 세무 상담 창구에서도 확인할 수 있습니다.
관련 계산기
- 세목별 기준 비교 (전체)
- 1세대 판정 (세목별)
- 주택 수 계산 (세목별)
- 건강보험료 (소득 종류별)
- 취득세 다주택 중과 (8%·12%)
- 양도소득세 계산기 (중과 반영)
- 양도세 1세대 1주택 (거주요건)
- 종부세 다주택 (지역을 보지 않음)
근거 법령
주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제) · 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제), 지방세법 제13조의2(취득세 중과) · 같은 법 시행령 제28조의2, 소득세법 제104조 제7항(양도세 다주택 중과) · 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항(1세대 1주택 거주요건), 종합부동산세법 제9조. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.