계산해
부부 공동명의 종부세 - 18억까지는 고민할 필요가 없습니다
공동명의로 집 한 채를 가진 부부는 매년 두 갈래 중 하나를 고릅니다. 각자 9억씩 받아 18억까지 세금을 없앨 것인가, 12억으로 줄이는 대신 나이와 보유기간으로 최대 80%를 깎을 것인가. 갈림길은 공시가격 18억이고, 그 위에서는 나이가 결정합니다.
- 특례 미신청 - 각자 9억씩 합계 18억 공제, 세액공제 없음
- 특례 신청 - 12억 공제 + 연령·보유기간 세액공제 최대 80%
- 공시가격 18억 이하면 미신청이 0원이라 고민할 필요가 없습니다
- 신청은 매년 9월 16일 ~ 30일. 해마다 다시 고를 수 있습니다
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
왜 고르게 해 주나
공동명의 주택은 소유자가 두 명이라 원칙적으로 1세대 1주택자가 아닙니다. 그러면 각자 9억씩 공제받는 대신 12억도 세액공제도 받지 못하는데, 오래 살아온 부부가 명의를 나눴다는 이유로 불리해지는 경우가 생깁니다. 그래서 지분이 큰 사람이 그 주택을 전부 소유한 것으로 보아 1세대 1주택자로 신고할 수 있게 열어 둔 것이 공동명의 특례입니다(종합부동산세법 제10조의2).
둘 중 무엇이 유리한지는 정해져 있지 않고 해마다 달라집니다. 그래서 법은 매년 다시 고르게 합니다.
유불리 표 - 공시가격과 나이로 갈립니다
공동명의 한 채를 기준으로 두 갈래를 모두 계산했습니다. 굵은 쪽이 유리합니다.
| 공시가격 | 60세 미만 · 3년 | 60세 · 5년 (40%) | 65세 · 10년 (70%) | 70세 · 15년 (80%) |
|---|---|---|---|---|
| 18억 | 0원 / 230만 4,000원 | 0원 / 138만 2,400원 | 0원 / 69만 1,200원 | 0원 / 46만 800원 |
| 20억 | 72만원 / 331만 2,000원 | 72만원 / 198만 7,200원 | 72만원 / 99만 3,600원 | 72만원 / 66만 2,400원 |
| 25억 | 280만 8,000원 / 648만원 | 280만 8,000원 / 388만 8,000원 | 280만 8,000원 / 194만 4,000원 | 280만 8,000원 / 129만 6,000원 |
| 30억 | 576만원 / 1,008만원 | 576만원 / 604만 8,000원 | 576만원 / 302만 4,000원 | 576만원 / 201만 6,000원 |
앞이 미신청(각자 9억), 뒤가 신청(12억 + 세액공제)입니다. 지분은 절반씩으로 두었습니다.
표를 읽는 법
- 18억까지는 볼 것도 없습니다. 미신청이면 두 사람 공제 합계가 18억이라 세금이 0원입니다. 나이가 아무리 많아도 0원보다 낮아질 수는 없습니다
- 20억 근처에서는 미신청이 대체로 유리합니다. 공제 차이(18억 − 12억 = 6억)가 만드는 절세액이 세액공제보다 크기 때문입니다. 80% 공제에 닿아야 겨우 뒤집힙니다
- 25억을 넘으면 나이가 결정합니다. 과세표준 자체가 커져 세액공제 한 번의 효과가 공제 6억보다 커집니다. 70% 이상이면 신청 쪽이 확실히 유리합니다
- 금액이 클수록 신청이 유리해집니다. 30억·80%면 576만원이 201만 6,000원으로 3분의 1이 됩니다
신청하면 무엇이 달라지나
| 신청하지 않으면 | 신청하면 | |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부가 각각 자기 지분만큼 | 지분이 큰 사람 한 명 (같으면 선택) |
| 과세 단위 | 각자의 지분 공시가격 | 주택 전체 공시가격 |
| 기본공제 | 각자 9억 (합 18억) | 12억 |
| 세액공제 | 없음 | 납세의무자의 나이·보유기간으로 최대 80% |
| 고지서 | 두 장 | 한 장 |
신청 절차
- 기간 - 매년 9월 16일부터 30일까지
- 어디에 - 관할 세무서장에게 신청서 제출 (홈택스로도 가능)
- 서류 - 혼인관계증명서를 첨부합니다
- 요건 - 과세기준일인 6월 1일 현재 부부가 공동으로 1주택만 보유하고, 세대원 누구도 다른 주택을 갖고 있지 않아야 합니다
기간을 놓치면 그 해에는 미신청 상태로 고지됩니다. 반대로 이미 신청해 두었는데 올해는 미신청이 유리하다면 같은 기간에 철회할 수 있습니다. 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해에도 이어지므로, 유불리가 뒤집혔는지 매년 확인해야 합니다.
지금 공동명의로 바꾸는 것은 다른 이야기입니다
- 증여세 - 배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되므로 넘기는 지분의 평가액이 6억 이하라면 세금이 없습니다. 증여세 계산기에서 확인하세요
- 취득세 - 증여로 받는 것이므로 지분 가액의 3.5%에 지방교육세·농어촌특별세가 더해집니다. 증여세가 0원이어도 이것은 나갑니다. 증여 취득세를 보세요
- 양도소득세 이월과세 - 배우자에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자가 샀던 가격으로 되돌려 계산합니다. 양도소득세 계산기에서 구조를 확인하세요
공시가격 10억짜리 집의 절반을 넘긴다면 지분 평가액이 5억 정도이므로 증여세는 없지만 취득세로 1,750만 원 안팎이 나갑니다. 이 금액을 매년 아끼는 종부세로 회수하는 데 몇 년이 걸리는지 먼저 따져 보세요.
부부가 한 채씩 갖고 있는 경우와 다릅니다
자주 섞이는 두 상황입니다. 공동명의는 한 채를 나눠 가진 것이고, 각자 명의는 두 채를 따로 가진 것입니다.
| 공동명의 1채 | 각자 1채씩 (총 2채) | |
|---|---|---|
| 세대 주택 수 | 1주택 | 2주택 |
| 1세대 1주택자 | 특례를 신청하면 인정 | 인정되지 않음 |
| 기본공제 | 18억 또는 12억 중 선택 | 각자 9억 (선택 불가) |
| 세액공제 | 특례 신청 시 가능 | 불가 |
각자 한 채씩인 부부에게는 고를 것이 없습니다. 세대 2주택이라 1세대 1주택자가 될 수 없고 각자 9억씩만 공제받습니다. 한 채를 정리해 공동명의로 모으는 선택지가 있지만, 그때는 양도세와 취득세를 함께 봐야 합니다.
이 페이지가 다루지 않는 것
- 지분이 절반이 아닌 경우의 세부 계산 - 위 표는 5:5를 기준으로 했습니다
- 부부가 아닌 사람과의 공동명의 - 특례 대상은 배우자와의 공동소유입니다
- 공동명의 주택 + 다른 특례주택(상속주택 등)을 함께 보유한 경우
- 지분을 넘길 때의 증여재산 평가와 부담부증여
- 재산세 공제 후의 실제 고지세액 (위 계산기는 공제 전 금액입니다)
자주 묻는 질문
부부 공동명의가 무조건 유리한가요?
공시가격에 따라 다릅니다. 18억 이하라면 특례를 신청하지 않고 각자 9억씩 받는 쪽이 세금 0원이라 확실히 유리합니다. 그보다 크면 세액공제를 받을 수 있는 나이·보유기간인지에 따라 갈리며, 25억을 넘고 세액공제가 70% 이상이면 특례 신청 쪽이 유리해집니다. 위 계산기에서 두 갈래를 직접 비교해 보세요.
특례는 언제 신청하나요?
매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서장에게 신청합니다. 홈택스로도 가능하고 혼인관계증명서를 첨부합니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 부부가 공동으로 1주택만 보유하고 세대원 누구도 다른 주택이 없어야 합니다. 기간을 놓치면 그 해에는 신청하지 않은 상태로 고지됩니다.
한 번 신청하면 계속 적용되나요?
변동이 없는 한 다음 해에도 이어집니다. 다만 공시가격이 오르거나 나이 구간이 바뀌면 유불리가 뒤집힐 수 있으므로 매년 확인하는 편이 좋습니다. 이미 신청했는데 올해는 신청하지 않는 쪽이 유리하다면 같은 기간에 철회할 수 있습니다.
특례를 신청하면 누가 세금을 내나요?
지분이 큰 사람이 그 주택을 전부 소유한 것으로 보아 혼자 납부합니다. 지분이 같으면 부부가 합의해 한 명을 정할 수 있습니다. 세액공제도 납세의무자가 된 사람의 나이와 보유기간으로 판정하므로, 지분이 절반씩이라 고를 수 있다면 나이가 많고 오래 보유한 쪽으로 정하는 편이 유리합니다.
종부세를 줄이려고 지금 공동명의로 바꿔도 될까요?
지분을 넘기는 것은 배우자에 대한 증여이므로 비용이 먼저 발생합니다. 배우자 증여는 10년간 6억까지 공제되어 증여세는 없을 수 있지만, 취득세가 지분 가액의 3.5%에 부가세를 더해 나갑니다. 공시가격 10억짜리의 절반을 넘기면 취득세만 1,750만 원 안팎입니다. 매년 아끼는 종부세로 이 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 먼저 계산해 보세요.
부부가 각각 한 채씩 갖고 있어도 특례를 받나요?
받지 못합니다. 이 특례는 한 채를 부부가 나눠 가진 경우가 대상입니다. 각자 다른 집을 한 채씩 갖고 있으면 세대 기준 2주택이라 1세대 1주택자가 될 수 없고, 각자 인별 9억씩만 공제받습니다. 세율은 각자 1주택자로 판정되므로 중과는 붙지 않습니다.
공동명의면 각자 고지서가 오나요?
특례를 신청하지 않으면 각자의 지분에 대해 두 장이 나옵니다. 신청하면 지분이 큰 사람에게 한 장으로 합쳐서 나옵니다. 두 장을 받았을 때 각각의 금액만 보고 적다고 판단하기 쉬운데, 유불리는 두 장을 더한 금액과 특례 신청 시의 한 장을 비교해야 합니다.
지분이 6대 4면 어떻게 되나요?
특례를 신청하면 지분 60%인 사람이 주택 전부를 소유한 것으로 보아 납세의무자가 되고, 그 사람의 나이와 보유기간으로 세액공제를 판정합니다. 신청하지 않으면 각자 자기 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 9억씩 공제받아 따로 냅니다. 이 페이지의 표는 지분 5대 5를 기준으로 했으므로 지분이 다르면 위 계산기로 직접 확인하세요.
과세기준일이 지나면 그 해 세액은 되돌릴 수 없습니다. 매도·매수 잔금일이 6월 초에 걸려 있다면 계약 전에 세무 전문가와 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
종합부동산세법 제8조(과세표준) 제1항 · 제9조(세율 및 세액) · 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례), 같은 법 시행령 제5조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례), 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제), 지방세법 제11조 제1항 제2호. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고·조회는 홈택스에서 할 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요.