계산해
다주택 취득세 중과 - 8%와 12%는 언제 붙나
한 채 더 사는 순간 취득세가 1%에서 8%로 뜁니다. 여덟 배가 아니라 열 배 넘게 벌어지는데, 갈림길은 "지금 몇 주택째인가"와 "조정대상지역인가" 딱 둘입니다.
- 조정대상지역 - 2주택 8% · 3주택부터 12%
- 비조정지역 - 3주택 8% · 4주택부터 12%
- 법인 - 주택 수·지역과 무관하게 무조건 12%
- 주택 수는 개인이 아니라 세대 기준이고, 취득하는 주택을 포함해서 셉니다
이 페이지는 매매(유상취득) 기준으로 고정돼 있습니다. 중과는 유상취득에만 붙는 제도라 증여·상속은 주택 수와 무관합니다 (증여는 증여 취득세, 상속까지 함께 계산하려면 주택 취득세 계산기를 쓰세요).
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
왜 하필 8%와 12%인가
중과세율은 임의로 정한 숫자가 아닙니다. 법은 주택 유상취득 중과를 이렇게 조립합니다 (지방세법 제13조의2 제1항).
- 기준이 되는 표준세율은 4%입니다 - 주택이 아닌 일반 부동산 유상취득 세율(제11조 제1항 제7호 나목)
- 여기에 중과기준세율 2%의 200% 또는 400%를 더합니다
- 4% + 4%p = 8% · 4% + 8%p = 12%
중과가 되는 순간 1~3% 누진세율 자체가 사라진다는 뜻입니다. 6억이든 20억이든 세율은 똑같이 8%나 12%이고, 가격이 아니라 주택 수가 세율을 정합니다.
같은 집인데 세금이 얼마나 벌어지나
조정대상지역의 6억 원 아파트(전용 85㎡ 이하)를 살 때, 몇 주택째인지만 바꿔 봤습니다.
| 취득 후 주택 수 | 취득세율 | 총 납부액 | 1주택 대비 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 660만 원 | - |
| 2주택 | 8% | 5,040만 원 | 약 7.6배 |
| 3주택 이상 | 12% | 7,440만 원 | 약 11.3배 |
지방교육세를 포함한 금액입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더해져 1주택 780만 원, 2주택 5,400만 원, 3주택 8,040만 원이 됩니다.
주택 수는 어떻게 세는가 - 여기서 대부분 틀립니다
1. 개인이 아니라 "세대" 단위입니다
내 명의 주택이 없어도 같은 세대에 두 채가 있으면 3주택째가 됩니다. 1세대는 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족입니다 (지방세법 시행령 제28조의3).
- 배우자는 주민등록을 따로 두어도 무조건 같은 세대입니다 (사실혼은 제외)
- 미혼이면서 만 30세 미만인 자녀도 주소를 옮겨도 같은 세대로 봅니다
- 반대로 취득자가 미혼·30세 미만이면 부모가 같은 세대에 들어옵니다
주소만 분리해 두면 될 것 같지만 그렇지 않습니다. 다만 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 취득일부터 60일 이내에 그 취득한 주택으로 주소를 옮겨 세대를 분리하면 각각 별도 세대로 봅니다(같은 조 제2항).
2. 주택이 아닌 것도 주택 수에 들어갑니다
지방세법 제13조의3이 주택 수에 가산하도록 정한 것들입니다.
| 대상 | 주택 수 포함 |
|---|---|
| 신탁한 주택 | 위탁자(맡긴 사람)의 주택 수에 포함 |
| 조합원입주권 | 포함 (건물이 이미 헐렸어도 포함) |
| 주택분양권 | 포함 |
| 주거용으로 재산세가 매겨지는 오피스텔 | 포함 |
조합원입주권·주택분양권·주거용 오피스텔이 주택 수에 들어가기 시작한 것은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터입니다. 그 전에 산 것은 세지 않습니다.
3. 빠지는 것도 있습니다 - 저가주택 기준이 지역마다 다릅니다
시행령 제28조의4가 주택 수에서 빼는 것들을 정해 두었습니다. 대표적인 것만 보면,
- 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하 주택 - 다만 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역에 있는 것은 빼주지 않습니다
- 비수도권은 2억 원 이하 - 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 기준이 1억에서 2억으로 완화됐습니다. 수도권(서울·경기·인천)은 그대로 1억입니다
- 상속받은 주택·입주권·분양권·오피스텔 - 상속개시일부터 5년간 제외
- 혼인 전부터 배우자가 갖고 있던 주택 등 개별 예외
일시적 2주택 - 3년 안에 팔면 중과되지 않습니다
이사 때문에 잠깐 두 채가 되는 경우까지 8%를 물리지는 않습니다. 종전 주택을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 새 집을 사고 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 1주택으로 보아 기본세율(1~3%)이 적용됩니다 (지방세법 시행령 제28조의5).
- 지역 구분이 없습니다. 예전에는 두 집이 모두 조정대상지역이면 1년, 그 뒤 2년으로 짧았지만, 2023년 1월 12일 이후 처분분부터 지역과 무관하게 3년으로 통일됐습니다
- 종전 "주택등"에는 조합원입주권·주택분양권·주거용 오피스텔도 포함됩니다
- 재건축·재개발로 이주한 경우에는 이주한 날에 처분한 것으로 봅니다
법인은 1주택이어도 12%
법인이 주택을 유상취득하면 주택 수도 지역도 따지지 않고 12%입니다 (제13조의2 제1항 제1호). 개인 다주택자의 최고 구간과 같은 세율을 첫 채부터 맞는 셈입니다. 법인 명의로 주택을 사는 절세 방식이 취득 단계에서부터 막혀 있는 이유입니다.
자주 틀리는 지점 정리
비조정지역이면 안전하다? - 4주택부터는 똑같습니다
비조정지역은 2주택까지 기본세율이라 여유가 있어 보이지만, 3주택 8% · 4주택 12%로 결국 같은 자리에 도착합니다. 조정대상지역보다 한 칸씩 늦을 뿐입니다.
"취득하는 주택을 빼고" 세는 줄 알았다
중과 판정의 주택 수는 이번에 사는 집을 포함한 숫자입니다. 지금 한 채를 갖고 있고 한 채를 더 사면 "2주택"이지 "1주택"이 아닙니다. 위 계산기의 주택 수도 취득 후 기준입니다.
조정대상지역 목록을 계산기가 알고 있을 거라 생각한다
조정대상지역은 국토교통부가 수시로 지정·해제합니다. 이 계산기는 목록을 갖고 있지 않으니 취득 시점의 공고를 직접 확인하고 체크박스를 켜세요. 세율이 1%와 8% 사이에서 갈리는 가장 큰 변수입니다.
중과를 피할 수 있는 경우인지 먼저 확인하세요
주택 수를 줄일 수 있는 사정(저가주택 제외, 상속주택 5년, 일시적 2주택, 세대 분리)이 하나라도 걸리면 세금이 수천만 원 단위로 달라집니다. 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에 취득 전에 문의하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
2주택자가 되면 취득세가 무조건 8%인가요?
조정대상지역에 있는 주택을 사서 2주택이 되는 경우에만 8%입니다. 비조정대상지역이라면 2주택까지는 기본세율(1~3%)이고 3주택째부터 8%입니다. 또 이사 등의 사유로 3년 안에 종전 주택을 처분하는 일시적 2주택이라면 2주택이어도 기본세율이 적용됩니다.
분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?
포함됩니다. 지방세법 제13조의3에 따라 조합원입주권, 주택분양권, 주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔, 신탁한 주택이 모두 세대의 주택 수에 가산됩니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용되므로 그 전에 취득한 분양권·입주권은 세지 않습니다. 다만 분양권·입주권 자체를 취득할 때는 중과되지 않고, 나중에 주택이 완성돼 잔금을 낼 때 분양권을 취득한 시점의 주택 수로 세율을 판정합니다.
주택 수는 부부 합산인가요, 개인별인가요?
세대 합산입니다. 1세대는 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이고, 배우자는 주민등록을 따로 두어도 항상 같은 세대로 봅니다. 미혼이면서 만 30세 미만인 자녀도 주소를 옮겨도 같은 세대입니다. 다만 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 취득일부터 60일 이내에 취득한 주택으로 주소를 옮겨 세대를 분리하면 각각 별도 세대로 인정됩니다.
공시가격 1억 원 이하 집은 몇 채를 사도 중과되지 않나요?
시가표준액 1억 원 이하 주택은 중과 대상에서 빠지고 다른 주택을 살 때 주택 수에도 들어가지 않습니다. 다만 정비구역이나 소규모주택 정비사업 시행구역에 있는 주택은 이 예외를 받지 못합니다. 2025년 1월 2일 이후 취득분부터는 비수도권(서울·경기·인천 외) 주택에 한해 기준이 2억 원으로 완화됐습니다.
일시적 2주택은 언제까지 종전 주택을 팔아야 하나요?
새 집을 취득한 날부터 3년 이내입니다. 예전에는 두 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 기한이 더 짧았지만 2023년 1월 12일 이후 처분분부터 지역 구분 없이 3년으로 통일됐습니다. 신고할 때는 기본세율로 내고, 3년 안에 처분하지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세까지 더해 추징됩니다.
법인으로 사면 취득세가 유리한가요?
취득 단계에서는 오히려 불리합니다. 법인이 주택을 유상취득하면 주택 수와 지역에 관계없이 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호). 개인이라면 첫 집은 1~3%인데 법인은 첫 집부터 12%입니다.
증여로 받아 2주택이 되면 증여 취득세도 중과되나요?
증여(무상취득)의 중과는 주택 수와 무관합니다. 조정대상지역에 있고 시가표준액 3억 원 이상이며 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 경우가 아닐 때만 12%로 중과되고, 그렇지 않으면 3.5%입니다. 조건이 다르므로 증여는 증여 취득세 페이지에서 확인하세요.
잔금을 치르고 나면 주택 수도 세대 구성도 바꿀 수 없습니다. 금액이 크다면 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구청 세무과, 세무 전문가와 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
지방세법 제11조 제1항 제7호·제8호, 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과), 제13조의3(주택 수의 판단 범위), 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제28조의3(1세대의 정의) · 제28조의4(주택 수의 산정방법) · 제28조의5(일시적 2주택), 농어촌특별세법. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.