계산해
생애최초 주택 취득세 감면 - 받을 수 있는 조건
처음 집을 사면 취득세를 최대 200만 원까지 깎아 줍니다. 다만 "생애 최초"의 뜻이 생각과 다르고, 받고 나서 3년을 채우지 못하면 도로 뱉어야 합니다.
- 취득가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 취득 (증여·부담부증여는 제외)
- 산출세액 200만 원 이하면 전액 면제, 넘으면 200만 원을 빼줍니다
- 무주택 판정은 본인과 배우자만 - 부모·형제가 집이 있어도 됩니다
- 3개월 안에 전입하고 3년을 살아야 합니다. 못 채우면 추징
얼마를 깎아 주나 - 200만 원이 "한도"라는 뜻
감면은 세율을 낮추는 방식이 아니라 산출된 취득세에서 일정액을 빼는 방식입니다 (지방세특례제한법 제36조의3).
- 산출세액이 200만 원 이하면 → 전액 면제 (0원)
- 산출세액이 200만 원을 넘으면 → 200만 원을 공제
취득세 1%가 적용되는 구간에서 200만 원은 취득가액 2억 원에 해당합니다. 즉 2억 원 이하 주택이면 취득세가 0원이 되고, 그보다 비싸면 200만 원어치만 줄어듭니다.
| 취득가액 | 감면 전 취득세 | 감면액 | 감면 후 취득세 |
|---|---|---|---|
| 1억 5,000만 원 | 150만 원 | 150만 원 | 0원 |
| 2억 원 | 200만 원 | 200만 원 | 0원 |
| 4억 원 | 400만 원 | 200만 원 | 200만 원 |
| 6억 원 | 600만 원 | 200만 원 | 400만 원 |
| 10억 원 | 3,000만 원 | 200만 원 | 2,800만 원 |
소형주택·인구감소지역은 300만 원
아래에 해당하면 한도가 300만 원으로 올라갑니다(제36조의3 제1항 제1호).
- 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액 수도권 6억 · 그 밖의 지역 3억 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택
- 같은 가액 요건을 갖춘 다가구주택 중 60㎡ 이하 호수
- 인구감소지역에 있는 주택
아파트는 이 300만 원 구간에서 빠집니다. 대상 여부는 건축물대장상 종류로 갈리므로 관할 시·군·구청에서 확인하세요.
"생애 최초"의 판정 범위 - 여기가 가장 많이 오해됩니다
- 보는 사람은 본인과 배우자뿐입니다
- 같은 세대의 부모·형제·자녀가 집을 갖고 있어도 상관없습니다
- 반대로 배우자가 결혼 전에 집을 산 적이 있으면 본인도 못 받습니다
조문은 "주택 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우"라고 정하고 있습니다. 취득세 중과의 주택 수 산정이 세대 전체를 보는 것과 달리, 생애최초 감면은 부부 단위로 판정합니다. 두 제도의 범위가 달라 "세대에 집이 있으니 안 되겠지" 하고 지레 포기하는 경우가 많습니다.
부부가 공동명의로 첫 집을 사는 경우도 감면 대상입니다. 한쪽 배우자가 같은 집의 지분을 함께 취득하는 것은 "다른 일방이 이미 주택을 소유한 경우"로 보지 않는다는 것이 법제처 해석입니다.
집을 가졌던 적이 있어도 예외로 인정되는 경우
과거에 주택을 소유했더라도 아래에 해당하면 무주택으로 봅니다.
- 상속으로 주택의 공유지분을 받았다가 그 지분을 처분한 경우 (지분이 아니라 주택 전부를 상속받았다면 해당하지 않습니다)
- 시가표준액 100만 원 이하인 주택을 소유했다가 처분한 경우
- 전용면적 20㎡ 이하인 주택을 소유했다가 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 지역의 오래된 단독주택 등 대통령령이 정하는 경우
각 예외에는 처분 시점·면적·가액 등 세부 요건이 붙습니다. 행정안전부 고시 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」이 실무 판정 기준이므로, 애매하면 신청 전에 시·군·구청 세무과에 사실관계를 그대로 말하고 확인받으세요.
받고 나서 지켜야 하는 것 - 추징 사유 세 가지
감면은 조건부입니다. 아래 중 하나라도 걸리면 감면받은 취득세를 다시 냅니다.
| 추징 사유 | |
|---|---|
| ① | 정당한 사유 없이 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 않는 경우 (전입신고 + 실제 거주) |
| ② | 취득한 날부터 3개월 이내에 주택을 추가로 취득하는 경우 (상속으로 받은 것은 제외) |
| ③ | 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 그 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰는 경우 |
적용기한과 다른 감면과의 관계
2028년 12월 31일까지
현행 적용기한은 2028년 12월 31일입니다. 당초 2025년 말이던 일몰이 3년 연장됐습니다.
중복 적용은 되지 않습니다
지방세특례제한법은 같은 취득에 대해 둘 이상의 감면 규정이 적용될 때 하나만 고르도록 하고 있습니다(제180조의2 중복 감면의 배제). 생애최초 감면과 출산·양육 가구 주택 감면 등이 동시에 해당하면 유리한 쪽 하나만 받게 됩니다. 두 개를 더해서 받을 수는 없습니다.
또 감면은 취득세 본세에만 적용되므로, 감면을 받아도 지방교육세와 농어촌특별세는 그대로 납부합니다.
신청 방법
따로 신청서를 내는 것이 아니라 취득세를 신고할 때 감면을 함께 신청합니다. 취득한 날부터 60일 이내에 위택스나 부동산 소재지 시·군·구청에서 신고하면 됩니다.
- 모르고 감면 없이 납부했다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 지방세는 통상 법정신고기한 후 5년 이내입니다
- 감면받은 뒤 추징 사유가 생기면 사유 발생일부터 60일 이내에 스스로 신고·납부해야 가산세를 피할 수 있습니다
내 경우가 되는지 빠르게 확인하기
- 본인과 배우자가 한 번도 집을 소유한 적이 없다 (예외 목록 확인)
- 사려는 집의 취득가액이 12억 원 이하다
- 매매로 취득한다 (증여·부담부증여·상속은 대상이 아님)
- 취득 후 3개월 안에 전입해 실제로 살 수 있다
- 최소 3년은 팔거나 세를 놓지 않을 계획이다
다섯 개가 모두 "예"라면 대상일 가능성이 높습니다. 하나라도 애매하면 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에 계약 전에 문의하세요. 잔금을 치른 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.
자주 묻는 질문
생애최초 취득세 감면은 얼마나 받나요?
산출된 취득세가 200만 원 이하면 전액 면제되고, 200만 원을 넘으면 200만 원을 공제합니다. 취득세 1% 구간에서는 취득가액 2억 원까지가 200만 원에 해당하므로 2억 원 이하 주택이면 취득세가 0원이 됩니다. 전용면적 60㎡ 이하 소형 공동주택(아파트 제외)이나 인구감소지역 주택은 한도가 300만 원입니다.
부모님이 집이 있어도 생애최초 감면을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 무주택 여부를 판정할 때 보는 것은 본인과 배우자뿐입니다. 같은 세대에 사는 부모·형제·자녀가 주택을 소유하고 있어도 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없다면 대상입니다. 취득세 중과의 주택 수는 세대 기준이지만 이 감면은 부부 기준이라 범위가 다릅니다.
배우자가 결혼 전에 집을 산 적이 있으면 어떻게 되나요?
받을 수 없습니다. 본인과 배우자 중 어느 한쪽이라도 과거에 주택을 소유한 사실이 있으면 생애최초에 해당하지 않습니다. 다만 상속으로 받은 공유지분을 처분한 경우, 시가표준액 100만 원 이하 주택이나 전용면적 20㎡ 이하 주택을 소유했다가 처분한 경우 등은 예외로 인정됩니다.
전세를 끼고 사도 감면받을 수 있나요?
어렵습니다. 취득한 날부터 3개월 이내에 전입신고를 하고 실제로 거주를 시작해야 하는데, 세입자가 있으면 그 기간 안에 입주할 수 없습니다. 정당한 사유 없이 3개월 내 상시 거주를 시작하지 않으면 감면이 추징됩니다. 갭투자 방식으로는 받을 수 없는 감면입니다.
감면받은 집을 3년 안에 팔면 어떻게 되나요?
감면받은 취득세를 다시 냅니다. 상시 거주 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징 대상입니다. 취득 후 3개월 이내에 주택을 추가로 취득하는 경우(상속 제외)도 마찬가지입니다. 추징 사유가 생기면 사유 발생일부터 60일 이내에 스스로 신고·납부해야 가산세를 피할 수 있습니다.
증여로 받은 집도 생애최초 감면 대상인가요?
아닙니다. 유상거래로 취득하는 경우만 대상이고 증여는 제외됩니다. 채무를 함께 넘기는 부담부증여도 대상이 아닙니다. 증여로 집을 받을 때의 취득세는 무상취득 세율 3.5%가 적용됩니다.
감면을 받으면 지방교육세와 농어촌특별세도 줄어드나요?
줄어들지 않습니다. 감면 대상은 취득세 본세뿐입니다. 예를 들어 6억 원 주택이라면 취득세 600만 원에서 200만 원을 감면받아 400만 원을 내지만, 지방교육세 60만 원은 그대로 납부합니다. 감면 후 실제 납부액을 계산할 때 자주 빠뜨리는 부분입니다.
모르고 그냥 냈는데 지금이라도 돌려받을 수 있나요?
경정청구로 환급받을 수 있습니다. 지방세는 통상 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 청구할 수 있습니다. 요건을 갖췄는데 감면 신청 없이 전액을 납부했다면 관할 시·군·구청이나 위택스에서 경정청구 절차를 확인하세요.
잔금을 치르고 나면 주택 수도 세대 구성도 바꿀 수 없습니다. 금액이 크다면 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구청 세무과, 세무 전문가와 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면), 제180조의2(중복 감면의 배제), 같은 법 시행령, 행정안전부 고시 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」, 지방세법 제11조 제1항 제8호(주택 유상취득 세율) · 제151조(지방교육세). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.