부동산 세금 · 살 때 · 취득세

2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토

상속 취득세 - 0.8%와 2.8%를 가르는 한 채

집을 물려받으면 상속세(국세)와 별개로 취득세를 냅니다. 그런데 같은 집, 같은 상속인데도 세율이 세 배 넘게 갈립니다. 갈림길은 "상속을 받고 나서 그 가구가 몇 채를 갖게 되는가" 하나입니다.

  • 상속 후 1가구 1주택 - 취득세 0.8% + 지방교육세 0.16% = 총 0.96%
  • 그 밖 - 취득세 2.8% + 0.16% = 총 2.96% (85㎡ 초과면 +0.2%)
  • 과세표준은 시가표준액 - 매매·증여와 달리 상속만 공시가격으로 매깁니다
  • 신고기한은 6개월 (매매 60일 · 증여 3개월과 다릅니다)

입력 사항

이 페이지는 상속으로 인한 취득으로 고정돼 있습니다. 매매·증여로 바꿔 보려면 주택 취득세 계산기를 쓰세요. 취득가액 칸에는 실거래가가 아니라 시가표준액(공시가격)을 넣습니다.

매매는 실거래가, 증여는 시가인정액(매매사례·감정가), 상속은 시가표준액(공시가격)을 넣으세요.

상속 후 1주택이면 특례세율 0.8%, 2주택 이상이면 표준세율 2.8%입니다.

취득세 산출 내역서2026년 기준

    적용 내역 - 이 결과가 나온 이유

      본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.

      세율을 가르는 것은 상속재산이 아니라 상속인의 집 수입니다

      상속 주택의 표준세율은 2.8%입니다(지방세법 제11조 제1항 제1호 나목). 그런데 상속을 받은 결과 그 가구가 국내에 집을 하나만 갖게 되면, 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율이 적용됩니다 (제15조 제1항 제2호 가목). 2.8 − 2 = 0.8%입니다.

      이 특례는 얼마짜리 집을 물려받았는지를 전혀 보지 않습니다. 20억짜리 집을 받아도 그 가구가 1주택이면 0.8%이고, 3억짜리를 받아도 이미 집이 있었다면 2.8%입니다. 금액이 아니라 채수가 세율을 정합니다.

      상속 후 그 가구가 가진 집취득세지방교육세합계 (85㎡ 이하)
      1채 (특례)0.8%0.16%0.96%
      2채 이상2.8%0.16%2.96%
      지방교육세는 특례를 따라 내려가지 않습니다. 0.8%에서 다시 2%를 빼면 음수가 되니 0원이라고 계산하기 쉬운데 그렇지 않습니다. 지방교육세의 기준은 특례세율이 아니라 표준세율 2.8%라서 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%로 그대로입니다. 특례를 받든 못 받든 이 금액은 같습니다.

      실제 숫자로 보기

      시세 10억, 공시가격 7억인 85㎡ 이하 아파트를 물려받는 경우입니다. 상속은 시세가 아니라 공시가격으로 매기므로 과세표준은 7억입니다.

      어머니 집을 상속받았고, 상속인은 원래 무주택이었다 받고 나서 1주택이 되므로 특례세율 0.8%. 취득세 560만원 + 지방교육세 112만원 = 672만원입니다.
      같은 집인데 상속인이 이미 자기 집을 갖고 있었다 상속 후 2주택이라 특례가 없습니다. 표준세율 2.8%. 취득세 1,960만원 + 지방교육세 112만원 = 2,072만원. 집 한 채 차이로 1,400만원이 갈립니다.
      85㎡를 넘는 집이라면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 1주택 특례를 받아도 672만원이 아니라 812만원입니다(농특세 140만원). 농특세는 표준세율 2%로 환산한 세액의 10%라서, 특례로 본세가 내려가도 그대로 붙습니다.

      ⚠️ 여기가 진짜 함정 — "주택 수"가 두 군데서 다르게 세집니다

      취득세에는 주택 수를 세는 자리가 둘 있는데, 같은 상속주택을 정반대로 취급합니다. 이걸 하나로 알고 있으면 반드시 틀립니다.

      0.8% 특례 (제15조)8·12% 중과 (제13조의2)
      어떤 취득에 쓰나상속유상취득만
      상속받은 그 집을바로 센다상속개시일부터 5년간 빼 준다
      근거시행령 제29조 제1항시행령 제28조의4 제5항
      집 한 채가 있는 사람이 부모 집을 상속받고, 3년 뒤에 한 채를 더 산 경우 상속 시점에는 2주택이라 특례를 못 받아 2.8%를 냅니다. 그런데 3년 뒤 새 집을 살 때는 상속주택이 5년이 지나지 않아 주택 수에서 빠지므로 3주택이 아니라 2주택으로 세어 중과를 피할 수 있습니다. 같은 집이 한 번은 세어지고 한 번은 안 세어집니다.

      5년 유예가 중과 쪽에만 있는 이유는 조문의 목적이 다르기 때문입니다. 중과는 투기 목적의 추가 취득을 겨냥하므로 본인 의사와 무관한 상속을 빼 주고, 특례는 실수요 1주택 가구를 겨냥하므로 실제로 몇 채를 갖게 됐는지만 봅니다. 세목마다 주택 수가 어떻게 갈리는지는 주택 수 계산에 모아 두었습니다.

      1가구는 누구까지인가

      상속인과 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족이 한 가구입니다 (시행령 제29조 제1항). 동거인은 빠집니다. 다만 주민등록이 따로 되어 있어도 한 가구로 보는 사람이 있습니다.

      • 상속인의 배우자
      • 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속
      • 상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 직계존속

      따로 살아도 세대가 합쳐지므로, 배우자 명의의 집이 있으면 특례를 받지 못합니다. 이 30세 기준은 취득세만의 것이고 재산세는 19세, 양도세는 생계 기준입니다 (1세대 판정).

      고급주택은 특례 대상이 아닙니다. 지방세법 제13조 제5항의 고급주택에 해당하면 1주택이어도 0.8%를 적용받지 못합니다. 이 계산기는 고급주택 여부를 묻지 않으니 해당할 만한 규모라면 관할 시·군·구청에 확인하세요.

      과세표준이 시가가 아니라 공시가격입니다

      세율만큼 중요한데 잘 알려지지 않은 부분입니다. 취득세의 과세표준은 취득 원인마다 다른데, 상속만 시가표준액을 씁니다 (제10조의2 제2항 제1호).

      취득 원인과세표준실무상 쓰는 값
      매매사실상 취득가격실거래가
      증여시가인정액매매사례가·감정가
      상속시가표준액공시가격

      공시가격은 대개 시세의 60~70% 수준이라, 같은 집이라도 과세표준이 통째로 낮아집니다. 세율 차이 위에 과세표준 차이가 한 번 더 얹히는 셈입니다.

      시세 10억 · 공시가격 7억인 집을 넘길 때 (85㎡ 이하) 상속(1주택) — 7억 × 0.96% = 672만원 증여 — 10억 × 3.8% = 3,800만원 다섯 배가 넘습니다. 세율은 3.5% 대 0.8%로 네 배 남짓인데, 과세표준이 10억과 7억으로 갈리면서 격차가 더 벌어집니다.

      물론 이것만 보고 상속을 기다릴 일은 아닙니다. 국세인 상속세와 증여세는 공제 구조가 전혀 달라 결론이 뒤집히기도 합니다. 두 국세의 비교는 상속 vs 증여 비교에 있습니다.

      신고기한은 6개월입니다

      상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부합니다 (제20조 제1항). 상속인 중 국외에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다. 상속세 신고기한과 같은 6개월이라 함께 처리하기 쉽지만, 내는 곳이 다릅니다. 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청(위택스), 상속세는 관할 세무서(홈택스)입니다.

      등기를 미뤄도 취득세는 기다려 주지 않습니다. 협의분할이 늦어져 상속등기를 못 했더라도 신고기한은 그대로 흘러갑니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 분할이 정해지지 않았다면 법정상속분대로 먼저 신고해 두는 방법을 관할 시·군·구청에 문의하세요.

      협의분할로 지분을 더 받을 때

      상속등기를 마치고 신고·납부기한까지 지난 뒤 재분할로 지분을 추가로 가져오면, 그 추가분은 상속이 아니라 다른 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 1가구 1주택 특례를 적용받지 못합니다. 분할 협의는 되도록 기한 안에 마치는 편이 안전합니다.

      자주 묻는 질문

      상속 취득세는 얼마인가요?

      표준세율은 2.8%이고 지방교육세 0.16%를 더해 총 2.96%입니다(85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 붙어 3.16%). 다만 상속을 받은 결과 그 가구가 1주택이 되면 특례세율 0.8%가 적용돼 총 0.96%로 내려갑니다. 과세표준은 시세가 아니라 시가표준액(공시가격)입니다.

      이미 집이 있는데 부모님 집을 상속받으면 0.8%를 못 받나요?

      받지 못합니다. 특례는 상속 결과 그 가구가 국내에 주택 하나만 소유하게 되는 경우가 대상이라, 원래 집이 있었다면 2주택이 되어 표준세율 2.8%입니다. 공시가격 7억 기준으로 672만원과 2,072만원의 차이가 납니다. 배우자 명의의 집도 같은 가구로 세므로 함께 확인하세요.

      형제가 함께 상속받아 지분으로 나눠도 특례를 받나요?

      각자의 가구가 그 지분 취득으로 1주택이 되는지를 따로 봅니다. 무주택인 형제는 특례를, 이미 집이 있는 형제는 표준세율을 적용받아 같은 집인데 세율이 갈릴 수 있습니다. 다만 상속등기를 마치고 신고·납부기한까지 지난 뒤 재분할로 지분을 더 가져오는 경우, 그 추가분은 증여로 보아 특례가 적용되지 않습니다.

      상속받은 집은 5년간 주택 수에서 빠진다던데 그럼 특례를 받는 것 아닌가요?

      아닙니다. 그 5년 유예는 나중에 다른 집을 유상으로 살 때 8·12% 중과를 판정하는 주택 수(시행령 제28조의4 제5항)에만 적용됩니다. 0.8% 특례의 1가구 1주택 판정(시행령 제29조 제1항)에는 유예가 없어 상속받은 집이 그대로 세어집니다. 같은 집이 제도에 따라 세어지기도 하고 빠지기도 합니다.

      상속 취득세도 다주택 중과가 되나요?

      되지 않습니다. 8%·12% 중과는 지방세법 제13조의2가 유상취득을 대상으로 하므로 상속에는 적용되지 않습니다. 10주택자가 상속받아도 표준세율 2.8%이고, 조정대상지역인지도 보지 않습니다. 상속에서 주택 수가 하는 일은 중과가 아니라 0.8% 특례를 받을 수 있는지를 가르는 것뿐입니다.

      취득가액 칸에 시세를 넣으면 되나요?

      아닙니다. 상속의 과세표준은 시가표준액이므로 공시가격을 넣어야 합니다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 매매는 실거래가, 증여는 시가인정액을 쓰기 때문에 셋을 같은 값으로 넣으면 상속 세액이 실제보다 크게 나옵니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

      상속 취득세는 언제까지 내나요?

      상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다(지방세법 제20조 제1항). 상속인 중 국외에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다. 상속세 신고기한과 기간은 같지만 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청(위택스), 상속세는 관할 세무서(홈택스)로 내는 곳이 다릅니다. 협의분할이 늦어져도 기한은 연장되지 않습니다.

      상속세는 안 나오는데 취득세는 왜 나오나요?

      서로 다른 세금이라 그렇습니다. 상속세는 국세로 일괄공제 5억·배우자상속공제 등을 빼고 남은 금액에 매기므로 재산이 10억 이하면 0원인 경우가 많습니다. 취득세는 지방세라 공제 없이 취득한 재산의 과세표준에 세율을 곱합니다. 상속세가 0원이어도 취득세는 그대로 나옵니다.

      관련 계산기

      근거 법령

      지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) 제2항 제1호, 제11조 제1항 제1호(상속 세율), 제13조 제5항(고급주택), 제13조의2(유상취득 중과), 제15조 제1항 제2호(세율의 특례), 제20조(신고 및 납부), 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) · 제29조(1가구 1주택의 범위), 농어촌특별세법 제4조 제11호 · 제5조. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.