계산해
주택 취득세 계산기 (2026년)
집을 사든, 받든, 물려받든 취득세는 따로 냅니다. 취득 원인·주택 수·지역·면적에 따라 1.1%에서 13.4%까지 열 배 넘게 벌어지는데, 어떤 조건에서 그렇게 되는지 한 줄씩 보여드립니다.
- 매매 - 6억 이하 1% · 9억 초과 3% · 그 사이는 연속 누진
- 증여 3.5% · 상속 2.8%
- 중과 - 다주택·조정대상지역이면 8% 또는 12%
- 여기에 지방교육세와 농어촌특별세(85㎡ 초과)가 더해진 것이 실제 부담입니다
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
매매로 살 때 — 가격에 따라 1~3%
주택을 사면 취득가액에 따라 세율이 정해집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 6억과 9억 사이는 계단이 아니라 연속으로 이어지는 누진이라, 6억 1원을 준다고 세금이 갑자기 뛰지 않습니다.
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 · 85㎡ 이하 | 1% | 0.1% | 비과세 | 1.1% |
| 6억 원 이하 · 85㎡ 초과 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% |
| 7억 5,000만 원 | 2% | 0.2% | 비과세 | 2.2% |
| 9억 원 초과 · 85㎡ 이하 | 3% | 0.3% | 비과세 | 3.3% |
| 9억 원 초과 · 85㎡ 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
6억 초과 9억 이하 구간의 세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100. 7억 5,000만 원이면 정확히 2%가 됩니다.
다주택·조정대상지역 중과
주택 수는 취득 후 세대 기준입니다. 이 주택을 포함해서 셉니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
증여로 받을 때 — 12% 중과는 조건이 셋
증여(무상취득)의 기본세율은 3.5%입니다. 12%로 중과되려면 아래 세 가지가 모두 맞아야 합니다.
- 조정대상지역에 있는 주택이고,
- 취득 당시 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이상이며,
- "1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우"가 아닐 것
③ 때문에 실제로 중과를 맞는 사람은 대체로 다주택자입니다. 집이 한 채뿐인 부모가 자녀에게 물려주면 조정대상지역이어도 3.5%입니다. 근거는 지방세법 제13조의2 제2항과 같은 법 시행령 제28조의6입니다.
증여세(국세)까지 합친 총 부담이 궁금하다면 아파트 증여세 계산기에서 두 세금을 한 번에 계산할 수 있습니다.
상속으로 받을 때 — 2.8% 단일세율
상속은 2.8%이고 주택 수에 따른 중과가 없습니다. 다주택자여도 2.8%입니다. 지방교육세는 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%이므로 85㎡ 이하면 총 2.96%, 초과하면 농특세가 붙어 3.16%입니다.
상속세(국세)는 별도입니다. 상속세 계산기에서 확인하세요.
가장 많이 틀리는 것: 지방교육세 계산식이 둘입니다
취득세에 따라붙는 지방교육세는 취득 원인에 따라 계산식이 다릅니다.
- 주택 유상취득(매매) - 취득세율의 10% (3% → 0.3%)
- 증여·상속 - (취득세율 − 2%)의 20% (2.8% → 0.16%)
- 중과 구간 - 0.4% 고정
상속 2.8%에 0.28%(10%)를 더하면 틀립니다. 0.16%가 맞습니다.
생애최초 주택 구입 감면
취득가액 12억 원 이하 주택을 생애 최초로 사면 산출세액이 200만 원 이하일 때 전액 면제, 초과하면 200만 원을 공제합니다(지방세특례제한법 제36조의3). 적용 기한은 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다.
신고·납부
취득일이 속하는 달의 말일부터 60일 이내(상속은 6개월, 증여는 3개월)에 위택스 또는 부동산 소재지 시·군·구청에 신고·납부합니다. 취득세를 내야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집을 사면 취득세는 얼마인가요?
1주택 기준으로 취득가액 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고 그 사이는 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 으로 계산한 연속 누진세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세가 취득세율의 10%만큼 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 6억 원 이하 85㎡ 이하 주택이면 총 1.1%, 85㎡를 넘으면 1.3%입니다.
다주택자는 얼마나 중과되나요?
조정대상지역에서는 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 비조정대상지역에서는 2주택까지 표준세율이고 3주택이 8%, 4주택 이상이 12%입니다. 비조정지역이라고 안전한 것이 아니라 4주택부터는 똑같이 12%가 적용됩니다. 법인은 주택 수와 지역에 관계없이 무조건 12%입니다.
증여로 받으면 취득세가 12%인가요?
세 조건이 모두 맞을 때만 12%입니다. ① 조정대상지역에 있는 주택이고 ② 취득 당시 시가표준액이 3억 원 이상이며 ③ 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 받는 경우가 아니어야 합니다. ③에 해당하면 조정대상지역이어도 3.5%가 적용됩니다. 근거는 지방세법 제13조의2 제2항과 같은 법 시행령 제28조의6입니다.
증여 취득세의 3억 원 기준은 어떤 가격인가요?
시가표준액(공시가격)입니다. 취득세를 계산하는 과세표준(시가인정액)과는 다른 값이라 헷갈리기 쉽습니다. 예를 들어 시가 10억 원, 공시가격 2억 8천만 원인 아파트라면 세금은 10억 원에 대해 매기지만 3억 원 미만이므로 중과 대상이 아닙니다.
전용면적 85㎡가 왜 기준인가요?
국민주택규모라서 농어촌특별세가 비과세됩니다. 85㎡ 이하면 농특세가 아예 붙지 않고, 초과하면 표준세율 구간에서 0.2%, 8% 중과 구간에서 0.6%, 12% 중과 구간에서 1.0%가 더해집니다. 같은 가격이라도 면적 때문에 총 세율이 갈립니다.
상속으로 집을 받으면 취득세는요?
2.8% 단일세율입니다. 주택 수에 따른 중과가 없어 다주택자여도 2.8%입니다. 지방교육세는 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%이므로 85㎡ 이하면 총 2.96%, 초과하면 농특세 0.2%가 더해져 3.16%입니다.
생애최초로 집을 사면 감면받나요?
받을 수 있습니다. 취득가액 12억 원 이하 주택을 생애 최초로 사는 경우 산출세액이 200만 원 이하면 전액 면제되고, 초과하면 200만 원을 공제합니다(지방세특례제한법 제36조의3). 적용 기한은 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다. 다만 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 하고 3년 실거주 의무가 있는 등 요건이 까다로워 이 계산기에는 반영하지 않았습니다. 해당 여부는 위택스나 관할 시·군·구청에서 확인하세요.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
취득일이 속하는 달의 말일부터 60일 이내(상속은 6개월 이내)에 신고·납부합니다. 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 취득세를 내지 않으면 소유권 이전등기를 할 수 없습니다. 신고·납부는 위택스 또는 부동산 소재지 시·군·구청에서 합니다.
일시적 2주택, 생애최초 감면, 조합원 입주권·분양권 등 특수한 경우는 반영하지 않았습니다. 위택스 계산기나 관할 시·군·구청, 세무 전문가와 함께 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율), 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과), 제151조(지방교육세), 같은 법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등), 농어촌특별세법, 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 감면). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 세액 확인은 위택스에서 할 수 있습니다.