2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
집 살 때 자금출처 - 얼마까지 소명해야 하나
부모 도움을 받아 집을 사는 경우가 많습니다. 그런데 그 돈을 어떻게 신고하느냐에 따라 증여세가 나오기도 하고 안 나오기도 합니다. 먼저 어디까지 소명해야 하는지부터 봅니다.
- 규제지역은 금액과 무관하게, 그 밖의 지역은 6억원 이상이면 제출
- 제출 기한은 계약일부터 30일 (부동산거래신고와 함께)
- 미입증금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 배제
- ⚠️ 배제는 "추정하지 않는다"일 뿐 — 실제 증여가 확인되면 그대로 과세됩니다
입력 사항
증여추정 배제 판정2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
누가 내야 하나
주택을 사면 부동산거래신고를 하는데, 일정 조건에 해당하면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 함께 냅니다.
| 주택 소재지 | 제출 기준 | 증빙서류 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 금액 무관 전부 | 함께 제출 |
| 조정대상지역 | 금액 무관 전부 | 계획서만 |
| 그 밖의 지역 | 6억원 이상 | 계획서만 |
기한은 계약일부터 30일입니다. 부동산거래신고와 같이 내므로 보통 중개사가 함께 처리합니다.
규제지역 지정은 수시로 바뀝니다. 이 사이트는 지역 목록을 갖고 있지 않으니 계약 시점의 공고를 확인하세요.
계획서를 낸다고 세금이 나오는 것은 아닙니다
계획서는 신고 서류일 뿐입니다. 낸다고 곧바로 세무조사가 시작되지 않습니다. 다만 국세청이 그 내용을 보고 자력으로 샀다고 보기 어렵다고 판단하면 자금출처를 소명하라고 요구합니다.
소명하지 못하면 그 돈을 증여받은 것으로 추정합니다 (상속세 및 증여세법 제45조). 추정이라 반증할 기회가 있지만, 서류로 뒤집지 못하면 증여세가 부과됩니다.
문턱이 있습니다 - 20%와 2억 중 적은 쪽
전액을 완벽하게 소명해야 하는 것은 아닙니다. 대지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정을 적용하지 않습니다 (같은 법 시행령 제34조).
| 취득가액 | 배제 기준 | 어느 규칙인가 |
|---|---|---|
| 5억원 | 1억원 | 20% |
| 8억원 | 1억 6,000만원 | 20% |
| 10억원 | 2억원 | 두 규칙이 만나는 지점 |
| 15억원 | 2억원 | 2억 정액 (20%면 3억) |
| 20억원 | 2억원 | 2억 정액 (20%면 4억) |
무엇이 소명 자료가 되나
계산기의 "출처를 댈 수 있는 금액"에는 서류로 증명되는 것만 넣으세요.
- 소득 - 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원. 세금을 낸 소득이어야 합니다
- 예금 - 잔액증명서와 거래내역. 갑자기 들어온 큰돈은 그 출처를 다시 묻습니다
- 대출 - 주택담보대출·신용대출 약정서
- 임대보증금 - 그 집에 세를 놓는 경우의 전세·월세 보증금
- 기존 부동산 처분대금 - 매매계약서와 입금 내역
부모에게 받을 돈은 여기 넣지 않습니다. 그건 증여이거나 차용입니다.
부모 도움을 받는다면 - 두 갈래뿐입니다
세법이 인정하는 길은 둘입니다. 애매하게 두는 것이 가장 나쁩니다.
| 증여로 신고 | 빌리고 차용증 | |
|---|---|---|
| 세금 | 증여세 (공제 후) | 없음 (이자 이익이 문턱 아래면) |
| 필요한 것 | 증여세 신고서 | 차용증 · 이자 지급 · 원금 상환 기록 |
| 나중에 | 끝. 10년 합산만 주의 | 실제로 갚아야 유지됩니다 |
성인 자녀는 10년간 5,000만원까지 증여세가 없고, 혼인·출산이면 1억원이 더 붙습니다 (혼인·출산 증여재산공제). 빌리는 쪽은 무이자여도 원금 2억 1,739만원까지는 증여로 보지 않습니다 (가족 간 차용증).
자주 틀리는 지점
1. 배제 기준을 "이만큼은 안 걸린다"로 읽는 경우
가장 위험한 오해입니다. 배제되는 것은 추정뿐입니다. 국세청이 개별 조사로 실제 증여를 확인하면 금액과 무관하게 과세합니다. 기준 아래라서 조사를 덜 받을 뿐, 면제가 아닙니다.
2. 취득세와 부대비용을 빼먹는 경우
소명해야 할 금액은 집값만이 아닙니다. 취득세·중개보수·법무사비도 어디서 났는지 봅니다. 8억짜리 집이면 취득세만 수천만원입니다 (주택 취득세 계산기에서 확인하세요).
3. 계획서와 실제가 다른 경우
계획서에 "예금"이라고 적었는데 실제로는 부모에게 받았다면 문제가 커집니다. 허위 기재는 과태료 대상이고, 나중에 소명할 때 신뢰를 잃습니다. 처음부터 사실대로 적고 증여분은 증여로 신고하는 편이 낫습니다.
4. 소득이 없는 사람이 대출로 채우려는 경우
대출도 갚을 능력을 봅니다. 소득이 없는데 대출이 크면 실제 상환자가 따로 있다고 보아 그 상환액을 증여로 봅니다. 빌린 시점이 아니라 갚는 시점에 문제가 되는 유형입니다.
자주 묻는 질문
자금조달계획서는 누가 내나요?
투기과열지구와 조정대상지역은 거래 금액과 무관하게 모두 제출하고, 그 밖의 지역은 6억원 이상일 때 제출합니다. 투기과열지구는 증빙서류도 함께 냅니다. 기한은 계약일부터 30일이며 부동산거래신고와 같이 처리합니다.
계획서를 내면 세무조사를 받나요?
제출 자체가 조사로 이어지지는 않습니다. 다만 국세청이 내용을 보고 소득이나 재산 상태에 비해 자력 취득이 어렵다고 판단하면 자금출처 소명을 요구합니다. 소명하지 못한 금액은 증여받은 것으로 추정됩니다.
자금출처를 얼마나 소명해야 하나요?
대지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정을 적용하지 않습니다. 취득가액 10억에서 20%가 정확히 2억이 되므로, 10억 아래는 20%가 10억 위로는 2억 정액이 기준입니다.
기준 아래면 증여세가 안 나오나요?
추정을 하지 않을 뿐 면제가 아닙니다. 개별 조사에서 실제로 증여받은 사실이 확인되면 금액과 무관하게 과세됩니다. 받은 돈이 있다면 증여로 신고하거나 차용증을 갖추는 쪽이 확실합니다.
부모에게 받은 돈은 계획서에 어떻게 적나요?
증여라면 증여로 적고 증여세를 신고하면 됩니다. 빌리는 것이라면 차용으로 적고 차용증과 상환 계획을 갖추세요. 예금이라고 사실과 다르게 적으면 과태료 대상이 되고 나중 소명에서도 불리합니다.
전세를 끼고 사면 보증금도 소명해야 하나요?
임대보증금은 소명 자료가 됩니다. 그 집에 세입자가 들어와 내는 보증금만큼은 내 돈이 들어가지 않기 때문입니다. 다만 임대차계약서로 증명되어야 하고, 계획서의 입주계획란에도 임대 사실을 적어야 합니다.
취득세는 소명 대상이 아닌가요?
대상입니다. 집값뿐 아니라 취득세와 중개보수, 법무사 비용까지 어디서 났는지 봅니다. 집값만 계산해 두었다가 부대비용에서 막히는 경우가 있으니 함께 준비하세요.
관련 계산기
- 증여세 계산기 (전체)
- 아파트 증여 (+취득세)
- 부모 → 자식 증여세
- 조부모 → 손자녀 (세대생략)
- 혼인·출산 증여재산공제
- 증여세 면제 한도 총정리
- 가족 간 차용증 (금전대차)
- 부담부증여 (빚 함께 증여)
근거 법령
상속세 및 증여세법 제26조(세율), 제53조(증여재산공제), 제53조의2(혼인·출산 증여재산공제), 제57조(세대생략 할증과세), 제68조(신고기한), 제69조(신고세액공제). 2026년 시행 기준. 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.