계산해
아파트를 증여할 때 세금 (2026년)
현금 증여와 다른 점이 둘입니다. 하나는 "얼마짜리인가"를 시가로 평가해야 한다는 것, 다른 하나는 증여세와 별개로 취득세를 낸다는 것입니다.
- 증여세(국세) + 취득세(지방세)를 둘 다 냅니다
- 취득세 - 3.8~4.0%. 조정대상지역 3억 이상 주택은 12.4~13.4% 중과
- 평가 - 공시가격이 아니라 시가. 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
증여세만 보면 절반만 본 것입니다
아파트를 증여받으면 증여세(국세) 외에 취득세(지방세)를 따로 냅니다. 소유권 이전등기를 하려면 취득세를 먼저 납부해야 하므로 피할 수 있는 세금이 아닙니다.
성인 자녀가 부모에게 아파트를 받는 경우(전용 85㎡ 이하, 조정대상지역 아님, 기한 내 신고) 실제로 나가는 돈은 이렇습니다.
| 아파트 시가 | 증여세 | 취득세 | 합계 | 실효율 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 3,880만 원 | 1,140만 원 | 5,020만 원 | 16.7% |
| 5억 원 | 7,760만 원 | 1,900만 원 | 9,660만 원 | 19.3% |
| 7억 원 | 1억 3,095만 원 | 2,660만 원 | 1억 5,755만 원 | 22.5% |
| 10억 원 | 2억 1,825만 원 | 3,800만 원 | 2억 5,625만 원 | 25.6% |
| 15억 원 | 4억 740만 원 | 5,700만 원 | 4억 6,440만 원 | 31.0% |
10년 내 다른 증여가 없는 경우입니다. 취득세가 전체 부담의 15~20%를 차지합니다.
취득세는 얼마인가
증여(무상취득)의 취득세 기본세율은 3.5%이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 · 85㎡ 이하 | 3.5% | 0.3% | 비과세 | 3.8% |
| 일반 · 85㎡ 초과 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 중과 · 85㎡ 이하 | 12% | 0.4% | 비과세 | 12.4% |
| 중과 · 85㎡ 초과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
전용면적 85㎡(국민주택규모) 이하는 농어촌특별세가 비과세입니다. 같은 가격이라도 면적에 따라 세금이 갈립니다.
12% 중과는 언제 걸리나 — 세 조건이 모두 맞아야 합니다
- 조정대상지역에 있는 주택이고,
- 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이상이며,
- "1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여"하는 경우가 아닐 것
3번 때문에 실제로 중과를 맞는 사람은 대개 다주택자입니다. 집이 한 채뿐인 부모가 자녀에게 물려주는 경우는 조정대상지역이어도 3.5%가 적용됩니다.
가장 많이 틀리는 것: 공시가격으로 계산하면 안 됩니다
2023년부터 증여 취득세의 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 "시가인정액"으로 바뀌었습니다(지방세법 제10조의2). 매매사례가액·감정가액 등 실제 시가로 계산해야 하므로, 공시가격 기준으로 어림한 금액보다 세금이 훨씬 커집니다.
헷갈리기 쉬운데 두 값이 쓰이는 자리가 다릅니다.
- 시가인정액 → 취득세를 계산하는 과세표준
- 시가표준액(공시가격) → 12% 중과인지 판정하는 3억 기준
시가 10억, 공시가격 6억인 아파트라면 취득세는 10억에 대해 매기고, 중과 판정은 6억으로 합니다.
아파트 값은 어떻게 정하나
증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다(상증법 제60조). 아파트는 같은 단지에 거래가 많아 시가를 찾기 쉬운 편입니다.
- 해당 아파트의 매매사례가액 — 그 집이 직접 거래된 가격
- 유사매매사례가액 — 같은 단지에서 면적·기준시가가 유사한 세대의 거래가격
- 감정가액 — 감정평가 2곳(기준시가 10억 이하는 1곳 가능)
- 위가 모두 없으면 기준시가(공동주택가격)
언제까지 신고하나
증여세와 취득세 모두 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 증여세는 홈택스(관할 세무서), 취득세는 위택스(시·군·구청)로 각각 신고합니다. 취득세를 내지 않으면 소유권 이전등기 자체가 되지 않습니다.
증여세는 기한 내 신고하면 3%를 깎아줍니다(신고세액공제). 취득세에는 이런 공제가 없습니다.
자주 묻는 질문
아파트 증여세는 공시가격으로 계산하나요?
아닙니다. 증여세는 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 아파트는 같은 단지의 유사매매사례가액이 있는 경우가 많아 대부분 실거래가 수준으로 평가됩니다. 시가를 찾을 수 없을 때만 기준시가(공동주택가격)를 씁니다. 취득세도 2023년부터 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌어 마찬가지입니다.
증여세 말고 또 내야 하는 세금이 있나요?
취득세를 냅니다. 증여받은 사람이 부담하며, 무상취득 기본세율 3.5%에 지방교육세 0.3%가 붙어 3.8%, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 4.0%입니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12%로 중과되어 총 12.4~13.4%가 됩니다. 이 외에 등기 시 국민주택채권 매입 비용과 법무사 수수료가 들 수 있습니다.
조정대상지역이면 무조건 12% 중과인가요?
아닙니다. 조정대상지역이면서 시가표준액이 3억 원 이상이어야 하고, 그 경우에도 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다. 실제로 12% 중과를 맞는 것은 대체로 다주택자입니다.
전용면적 85㎡ 이하면 뭐가 다른가요?
국민주택규모 이하라 농어촌특별세가 비과세됩니다. 일반세율일 때 4.0%에서 3.8%로, 중과세율일 때 13.4%에서 12.4%로 낮아집니다. 10억 원 아파트라면 일반세율 기준으로 200만 원 차이입니다.
증여하고 나서 아파트 값이 오르면 세금을 더 내나요?
평가기간 안에 거래가 나오면 영향이 있습니다. 증여재산의 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지이고, 이 기간에 같은 단지의 유사한 세대가 더 높은 가격에 거래되면 그 가격이 시가로 인정될 수 있습니다. 상속(전후 각 6개월)과 기간이 다르니 주의하세요.
대출이 있는 아파트를 증여하면 어떻게 되나요?
부담부증여가 됩니다. 수증자가 전세보증금이나 담보대출을 함께 떠안으면 그 채무액만큼은 증여가 아니라 유상양도로 보아, 채무액 부분에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 증여세는 채무를 뺀 나머지에만 붙어 줄어들지만 양도세가 새로 생기므로 총 세금이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 이 계산기는 부담부증여를 반영하지 않으니 세무 전문가와 상담하세요.
취득세는 언제 어디에 내나요?
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 부동산 소재지 시·군·구청 또는 위택스에서 신고·납부합니다. 증여세 신고기한과 같지만 신고처가 다릅니다(증여세는 홈택스·관할 세무서). 취득세를 납부해야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
10년 내 다른 증여, 부담부증여(채무 인수), 부동산 평가액 산정 방식에 따라 세액이 크게 달라집니다. 금액이 크다면 홈택스 모의계산과 세무 전문가 상담으로 교차 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
상속세 및 증여세법 제26조(세율), 제53조(증여재산공제), 제53조의2(혼인·출산 증여재산공제), 제57조(세대생략 할증과세), 제68조(신고기한), 제69조(신고세액공제). 2026년 시행 기준. 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.