2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
부담부증여 - 빚을 함께 넘길 때 붙는 세금 셋 (2026년)
증여세를 줄이려고 대출이나 전세를 낀 채로 넘기는 방법입니다. 그런데 줄어든 증여세만큼 다른 세금이 생깁니다. 세 개를 다 더해 봐야 이득인지 알 수 있습니다.
- 채무액만큼은 공짜로 준 것이 아니라 판 것 — 증여자에게 양도소득세
- 나머지에만 증여세. 취득세는 유상·무상 두 세율로 갈려 수증자가 냅니다
- ⚠️ 배우자·직계존비속은 채무 인수가 증명되어야 쪼개집니다 (아니면 전액 증여)
- 증여자가 1세대 1주택이면 유상분 양도세가 0이 되기도 합니다
입력 사항
부담부증여 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
증여자가 그해에 다른 부동산도 팔았다면 양도소득이 합산되어 세율 구간이 올라갑니다 — 이 계산기는 이 거래 하나만 봅니다. 수증자가 나중에 이 집을 팔 때는 이월과세가 따로 걸립니다.
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
세금이 셋인데 내는 사람은 둘입니다
집을 넘기면서 그 집에 걸린 전세보증금이나 담보대출을 받는 사람이 같이 떠안는 것, 이것이 부담부증여입니다. 세법은 이 거래를 하나로 보지 않고 둘로 쪼갭니다. 떠안은 빚만큼은 대가를 치른 셈이니 판 것이고, 남은 부분만 거저 준 것이라는 논리입니다.
| 어느 부분 | 무슨 세금 | 누가 내나 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 채무액 (유상분) | 양도소득세 | 주는 사람 | 소득세법 제88조 제1호 |
| 나머지 (무상분) | 증여세 | 받는 사람 | 상증법 제47조 제1항 |
| 유상분 + 무상분 | 취득세 (두 세율) | 받는 사람 | 지방세법 제7조 제12항 |
그래서 위 계산기의 합계는 한 사람이 낼 금액이 아닙니다. 양도세 고지서는 부모에게, 증여세·취득세 고지서는 자녀에게 갑니다. 가족 전체가 이 거래로 얼마를 내는지를 본다는 뜻입니다.
빚을 얼마나 얹느냐로 이렇게 갈립니다
시가 10억 아파트를 성인 자녀에게 넘긴다고 해 봅시다. 부모는 5억에 사서 10년을 갖고 있었고 2주택자이며, 집은 비조정대상지역의 85㎡ 이하, 자녀는 이 집이 첫 집입니다. 떠안는 빚만 바꿔 보면 이렇게 됩니다.
| 인수 채무 | 증여세 | 양도세 | 취득세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 0 (전부 증여) | 2억 1,825만원 | 0원 | 3,800만원 | 2억 5,625만원 |
| 2억원 | 1억 6,005만원 | 1,412만 4,000원 | 3,260만원 | 2억 677만 4,000원 |
| 4억원 | 1억 185만원 | 4,390만 1,000원 | 2,720만원 | 1억 7,295만 1,000원 |
| 6억원 | 5,820만원 | 7,734만 1,000원 | 2,180만원 | 1억 5,734만 1,000원 |
| 8억원 | 1,940만원 | 1억 1,116만 6,000원 | 2,810만 4,000원 | 1억 5,867만원 |
가장 중요한 칸 — "채무 인수가 증명되는가"
계산기의 체크박스 하나가 결과를 통째로 뒤집습니다. 가족끼리 하는 부담부증여는 원칙이 전부 증여이기 때문입니다.
상증법 제47조 제3항은 배우자 사이나 직계존비속 사이의 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정한다고 못 박습니다. 지방세법 제7조 제12항도 취득세 쪽에서 같은 방향으로 걸려 있습니다. 증명하지 못하면 채무액을 빼 주지 않으니 위 표의 첫 줄로 되돌아갑니다.
무엇을 증명해야 하는가는 서류가 아니라 돈입니다. 받는 사람 본인의 소득이나 본인 재산으로 이자와 원금을 감당한다는 사실이 드러나야 합니다. 소득이 없는 자녀에게 대출만 넘겨 놓고 실제로는 부모가 계속 갚는다면 국세청은 그 상환액을 다시 증여로 봅니다. 부담부증여가 한 번의 신고로 끝나는 일이 아니라 몇 년에 걸쳐 지켜야 하는 약속인 이유입니다.
1주택 부모라면 양도세가 0이 되기도 합니다
유상분에 붙는 양도세는 어디까지나 보통의 양도세입니다. 그러니 1세대 1주택 비과세도 그대로 적용됩니다. 부담부증여가 가장 크게 먹히는 자리가 여기입니다.
유상분과 무상분은 각각 어떻게 계산되나
양도세 — 취득가액도 채무 비율만큼만 씁니다
양도가액은 인수 채무액 그 자체입니다. 그런데 취득가액에 부모가 옛날에 산 값을 통째로 넣으면 차익이 음수가 나옵니다. 그래서 취득가액과 필요경비도 채무액 ÷ 전체 가액의 비율만큼만 가져다 씁니다(소득세법 시행령 제159조).
취득세 — 한 집인데 세율이 두 개 나옵니다
유상분에는 매매 세율이, 무상분에는 증여 세율 3.5%가 각각 매겨집니다. 받는 사람 입장에서는 고지서 하나에 두 계산이 들어 있는 셈입니다. 유상분의 1~3% 구간은 집 전체 값이 아니라 채무액으로 판정합니다.
세율이 나뉘는 구조 자체는 증여 취득세에서 지방세 쪽 관점으로 더 자세히 다룹니다.
오히려 손해가 되는 경우
부담부증여가 언제나 절세인 것은 아닙니다. 아래 셋 중 하나라도 걸리면 다시 계산해 봐야 합니다.
1. 부모가 산 지 얼마 안 된 집
보유 2년 미만이면 양도세에 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 붙습니다. 장기보유특별공제도 3년부터라 하나도 못 받습니다.
2. 조정대상지역의 다주택 부모
2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시행됐습니다. 조정대상지역이면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율에 얹히고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 무상분 취득세까지 12%로 중과되면 부담이 겹으로 커집니다.
중과 판정과 세율은 양도소득세 계산기에서 따로 확인할 수 있습니다.
3. 자녀에게 갚을 능력이 없는 경우
앞서 본 증명 문제로 되돌아옵니다. 절세 효과가 아무리 커도 빚을 실제로 감당하지 못하면 그 효과는 사라지고, 나중에 부모가 대신 갚은 금액마다 증여가 다시 성립합니다. 자녀의 소득으로 원리금을 감당할 수 있는 범위 안에서만 채무를 얹는 것이 원칙입니다.
자주 틀리는 지점
전세보증금도 채무입니다
대출만 채무라고 생각하기 쉬운데, 세입자에게 돌려줘야 할 보증금도 채무입니다. 전세를 낀 집을 넘기면 그 자체로 부담부증여가 됩니다. 오히려 대출보다 흔한 유형입니다.
10년 합산은 무상분만 대상입니다
증여세의 10년 합산은 증여받은 부분에 대한 것이라 유상분은 들어가지 않습니다. 다만 무상분이 줄어든 만큼 다음 증여 때 쓸 여지가 남습니다. 합산 규칙 자체는 증여세 면제 한도에 정리해 두었습니다.
받은 집을 곧바로 팔면 이월과세가 기다립니다
자녀가 이 집을 10년 안에 팔면 취득가액을 부모가 산 값으로 되돌리는 이월과세가 적용됩니다 (증여 후 양도 이월과세). 부담부증여로 아낀 세금이 그때 되돌아올 수 있으니 처분 시점까지 함께 계획하세요.
생애최초 취득세 감면은 못 받습니다
유상분이 있으니 감면 대상이 아닌가 생각하기 쉽지만, 생애최초 감면은 유상거래만 대상이고 부담부증여는 명시적으로 제외됩니다 (생애최초 감면).
신고는 세 군데에 따로 합니다
| 세금 | 내는 사람 | 기한 | 어디에 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 받는 사람 | 증여받은 달의 말일부터 3개월 | 홈택스 · 세무서 |
| 양도소득세 | 주는 사람 | 증여한 달의 말일부터 2개월 (예정신고) | 홈택스 · 세무서 |
| 취득세 | 받는 사람 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 위택스 · 시군구청 |
양도세 예정신고 기한이 2개월로 가장 짧습니다. 증여세 기한에 맞춰 움직이다가 양도세를 놓치는 경우가 많습니다. 증여자가 그해에 다른 부동산도 팔았다면 이듬해 5월에 합산해 확정신고를 해야 하고, 그때 세율 구간이 올라가면 세금이 더 나옵니다. 이 계산기는 이 거래 하나만 봅니다.
자주 묻는 질문
부담부증여를 하면 세금이 줄어드나요?
조건에 따라 다릅니다. 증여세는 확실히 줄지만 채무액만큼 증여자에게 양도소득세가 새로 생기기 때문입니다. 증여자가 1세대 1주택이어서 비과세를 받거나 양도차익이 작으면 크게 유리하고, 반대로 보유기간이 2년 미만이거나 조정대상지역의 다주택자라면 오히려 더 낼 수 있습니다. 계산기에서 채무액과 보유기간을 바꿔 가며 전부 증여했을 때와 견줘 보세요.
전세를 낀 집을 자녀에게 주면 자동으로 부담부증여인가요?
세법상 유형은 부담부증여가 맞지만, 배우자나 직계존비속 사이에서는 채무를 인수한 것으로 자동 인정되지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제3항이 인수하지 않은 것으로 추정하기 때문입니다. 자녀 본인의 소득이나 재산으로 보증금을 돌려줄 수 있다는 것이 확인되어야 그만큼을 유상분으로 인정받습니다.
양도소득세는 누가 내나요?
주는 사람, 즉 증여자가 냅니다. 채무액만큼은 값을 받고 넘긴 것으로 보기 때문입니다. 받는 사람은 증여세와 취득세를 냅니다. 세금 셋을 더한 합계는 가족 전체가 이 거래로 내는 금액이지 한 사람이 낼 금액이 아닙니다. 증여자의 양도세를 수증자가 대신 내주면 그 금액이 또 증여가 됩니다.
채무액이 집값보다 많으면 어떻게 되나요?
유상으로 보는 범위는 그 집의 시가인정액까지입니다. 빚이 집값을 넘어도 넘는 부분은 유상분으로 계산하지 않습니다. 이 경우 무상분이 0이 되어 증여세는 나오지 않고 양도세와 취득세만 남습니다.
취득세는 왜 세율이 두 개인가요?
지방세법 제7조 제12항이 채무액 상당분을 유상취득으로 보기 때문입니다. 그 부분에는 매매 세율(1~3%, 다주택이면 8·12% 중과)이, 나머지에는 무상취득 세율 3.5%가 각각 적용됩니다. 유상분의 1~3% 구간은 집 전체 값이 아니라 채무액으로 판정합니다.
1세대 1주택 비과세 12억은 채무액 기준인가요?
아닙니다. 집 전체 가액으로 판정합니다. 15억 집에 채무 8억을 얹으면 양도가액은 8억이지만 고가주택 여부는 15억으로 보므로 12억 초과분에 해당하는 몫이 과세됩니다. 채무액이 12억 이하라고 전액 비과세로 계산하면 크게 틀립니다.
증여받은 뒤 그 집을 팔면 세금이 또 있나요?
있습니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 팔면 취득가액을 증여 당시 가액이 아니라 증여자가 원래 취득한 가액으로 되돌립니다(이월과세). 부담부증여로 아낀 세금이 이때 상당 부분 되돌아올 수 있으므로 처분 시점까지 함께 계획해야 합니다.
부담부증여도 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 생애최초 주택 취득세 감면은 유상거래로 취득하는 경우만 대상이고 증여와 부담부증여는 명시적으로 제외됩니다. 유상으로 보는 부분이 있어도 마찬가지입니다.
관련 계산기
- 증여세 계산기 (전체)
- 아파트 증여 (+취득세)
- 부모 → 자식 증여세
- 조부모 → 손자녀 (세대생략)
- 혼인·출산 증여재산공제
- 증여세 면제 한도 총정리
- 가족 간 차용증 (금전대차)
- 자금조달계획서 · 자금출처
근거 법령
상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액 — 인수 채무 차감, 제3항의 인수 추정), 소득세법 제88조 제1호(양도의 정의)·제95조(장기보유특별공제)·같은 법 시행령 제159조(부담부증여의 양도차익), 지방세법 제7조 제12항(채무액 상당분의 유상취득 의제)·제11조(세율). 2026년 시행 기준. 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.