계산해

1세대 1주택 종부세 - "1주택"보다 "1세대"가 먼저입니다

집이 한 채면 12억까지 세금이 없고 나이와 보유기간으로 최대 80%를 더 깎아 줍니다. 그런데 이 혜택은 "1주택"이 아니라 "1세대 1주택자"에게 갑니다. 함께 사는 가족이 가진 집 한 채에 66만 원이 504만 원이 됩니다.

  • 기본공제 12억 + 세액공제 최대 80%는 1세대 1주택자만 받습니다
  • 세율은 인별, 지위는 세대 기준입니다 - 이 비대칭이 이 세목의 핵심입니다
  • 나이는 과세기준일 6월 1일 현재 만 나이로 봅니다
  • 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택은 주택 수에서만 빠집니다 (과세표준에는 합산)

시세나 거래가가 아니라 공시가격입니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있고, 보통 시세의 60~70% 수준입니다. 여러 채면 전부 더해서 넣으세요.

3주택 이상이면 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 중과세율이 붙습니다. 조정대상지역인지는 보지 않습니다 — 취득세·양도세 중과와 다른 점입니다.

세 가지가 겹치면 법인 → 부부공동명의 → 1세대 1주택자 순으로 판정합니다. 부부공동명의 특례를 신청했다면 "1세대 1주택자"만 체크하세요.

1세대 1주택자만 해당합니다. 60세 20% · 65세 30% · 70세 40%를 공제합니다.

1세대 1주택자만 해당합니다. 5년 20% · 10년 40% · 15년 50%이고, 연령공제와 더해 최대 80%까지 받습니다.

작년에도 종부세를 냈다면 (선택 · 세부담상한)

올해 세액은 이 금액의 150%를 넘지 못합니다 (종합부동산세법 제10조). 2023년부터 주택 수·지역과 무관하게 150% 하나입니다. 모르면 0으로 두세요 — 상한을 적용하지 않고 계산합니다.

    적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
      실제 고지서는 이 금액보다 낮게 나옵니다. 종합부동산세는 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 몫을 빼고 고지되는데 (제9조 제3항), 그 안분식이 실제 부과된 재산세액을 필요로 해 계산기가 재현할 수 없습니다. 그래서 위 금액은 재산세 공제 전 값입니다 — 고지서 숫자와 다르더라도 계산이 틀린 것이 아니라 그 공제만큼의 차이입니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 11월 고지서로 확인하세요.

      본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.

      혜택을 받는 사람은 "1주택자"가 아닙니다

      종합부동산세는 두 가지를 서로 다른 단위로 셉니다. 여기서 대부분의 오해가 시작됩니다.

      무엇을 정하나세는 단위근거
      어떤 세율표를 쓸 것인가 (2주택 이하 / 3주택 이상)인별 - 내 명의 주택만제9조 제1항
      12억 공제와 세액공제를 줄 것인가세대 - 함께 사는 가족 전부제8조 제1항

      그래서 이런 일이 생깁니다. 내 명의로는 집이 한 채뿐이라 세율표는 낮은 쪽을 쓰지만, 배우자 명의로 다른 집이 있으면 세대 기준 2주택이라 12억 공제도 세액공제도 받지 못합니다. 공제는 9억으로 내려가고 나이·보유기간은 아무 소용이 없어집니다.

      공시가격 20억짜리 한 채, 만 70세, 30년째 거주 본인 외에 세대원 누구도 집이 없으면 66만 2,400원입니다. 그런데 함께 사는 배우자 명의로 지방에 작은 집이 한 채 있으면 504만원이 됩니다. 7.6배입니다. 배우자 집의 공시가격이 얼마인지는 상관없습니다 - 있느냐 없느냐만 봅니다.

      여기서 말하는 "세대"는 누구까지인가

      주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자가, 같은 주소나 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 단위입니다(종합부동산세법 시행령 제1조의2). 1세대 1주택자는 그 세대원 중 한 사람만이 주택 한 채를 소유한 경우를 말합니다.

      "한 사람만이"라는 말에 주의하세요. 세대 전체로 한 채여도 그 한 채를 부부가 나눠 갖고 있으면 소유자가 두 명이라 원칙적으로 1세대 1주택자가 아닙니다. 이 경우를 위해 따로 마련된 것이 공동명의 특례입니다 - 부부 공동명의 종부세에서 다룹니다.

      같은 "1세대"인데 세목마다 판정이 다릅니다

      세 세목이 모두 1세대라는 말을 쓰지만 무엇을 근거로 묶는지가 전부 다릅니다. 한쪽 답을 다른 쪽에 옮기면 어긋납니다.

      종합부동산세양도소득세취득세
      묶는 기준소유자와 배우자 + 생계를 같이 하는 가족거주자와 배우자 + 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매세대별 주민등록표
      근거시행령 제1조의2소득세법 제88조 제6호지방세법 시행령 제28조의3
      판정 시점매년 6월 1일양도일취득일
      혼인 합가10년간 각각 1세대10년 내 먼저 파는 집 비과세혼인 전 배우자 주택은 제외 가능

      양도세 쪽 세대 판정은 1세대 1주택 양도세 비과세에, 취득세 쪽은 취득세 다주택 중과에 정리돼 있습니다.

      합쳐 살아도 10년은 따로 봅니다

      • 혼인으로 한 세대가 된 경우 - 혼인한 날부터 10년간 각자 1세대로 봅니다. 2024년 11월 개정으로 5년에서 늘었습니다
      • 동거봉양으로 합가한 경우 - 과세기준일 현재 60세 이상 직계존속과 합쳤다면 합가한 날부터 10년간 각자 1세대입니다

      둘 다 각자가 원래 갖고 있던 집에 대해 각각 1세대 1주택자 혜택을 그대로 유지합니다. 기간이 지나면 한 세대가 되어 2주택으로 판정되므로, 만료 시점을 달력에 표시해 두는 편이 좋습니다.

      세액공제 - 매년 6월 1일에 다시 셉니다

      연령과 보유기간을 각각 판정해 더한 값을 산출세액에서 빼 줍니다. 같은 집, 같은 공시가격 20억인데 사람에 따라 이만큼 갈립니다.

      나이 / 보유기간공제율총 납부액
      60세 미만 · 보유 5년 미만0%331만 2,000원
      60세 미만 · 보유 5년20%264만 9,600원
      만 60세 · 보유 5년40%198만 7,200원
      만 60세 · 보유 10년60%132만 4,800원
      만 65세 · 보유 10년70%99만 3,600원
      만 70세 · 보유 15년80% (한도)66만 2,400원
      기준 시점은 6월 1일입니다. 6월 10일에 만 65세가 되는 사람은 그 해에는 아직 60세 구간(20%)입니다. 보유기간도 마찬가지로 6월 1일까지 채운 만 연수로 셉니다. 며칠 차이로 한 구간이 통째로 밀리므로 매도·매수 시점을 잡을 때 함께 보세요.

      70세 이상 40% + 보유 15년 이상 50% = 90%지만 한도가 80%라 잘립니다. 그래서 만 70세·보유 10년(40+40)과 만 65세·보유 15년(30+50)도 똑같이 80%입니다. 이미 80%에 닿았다면 더 기다려도 세금이 줄지 않습니다.

      집이 두 채여도 1세대 1주택자로 보는 경우

      사정이 있어 잠시 두 채가 된 사람까지 혜택에서 밀어내지는 않습니다. 아래 주택은 주택 수를 셀 때만 빼 주어 1세대 1주택자 지위를 유지시켜 줍니다 (종합부동산세법 제8조 제4항).

      특례주택요건
      일시적 2주택과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년 미경과
      상속주택상속개시일부터 5년 미경과. 5년이 지나도 지분율 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억(수도권 밖 3억) 이하면 계속 제외
      지방 저가주택공시가격 4억 이하 + 지역 요건을 갖춘 주택 1채
      인구감소지역 주택공시가격 4억 이하 · 읍면 소재 · 2024~2026년 취득분
      준공 후 미분양주택전용 85㎡ 이하 · 공시가격 6억 이하 · 수도권 밖
      특례를 받아도 그 집이 세금에서 빠지는 것은 아닙니다. 주택 수에서만 빠질 뿐 공시가격은 그대로 합산됩니다. 두 채를 더한 금액에서 12억을 빼고 세액공제를 적용하는 것이지, 특례주택을 없는 셈 치고 계산하는 것이 아닙니다. 여기를 오해해 "상속받은 집은 종부세가 안 나온다"고 아는 경우가 많습니다.

      특례주택 신고는 9월 16일에서 30일 사이에만 받습니다. 한 번 넣어 두면 사정이 바뀌지 않는 한 이듬해부터는 저절로 이어집니다. 넣지 않으면 그대로 2주택자로 고지되므로, 해당한다면 그 보름을 놓치지 마세요.

      이 페이지가 다루지 않는 것

      • 합산배제 주택 - 등록임대주택·사원용 주택·미분양 주택은 주택 수와 과세표준에서 모두 빠집니다. 위 특례주택과 성격이 다릅니다
      • 겸용주택·다가구주택의 주택 수 산정, 지분 주택의 소유자 판정
      • 비거주자의 1세대 1주택자 여부 - 특례 신청 대상은 거주자입니다
      • 재산세 공제 후의 실제 고지세액 (위 계산기는 공제 전 금액입니다)

      자주 묻는 질문

      집이 한 채인데 왜 12억 공제를 못 받나요?

      세대원 중 다른 사람이 주택을 갖고 있으면 1세대 1주택자가 아니기 때문입니다. 세율을 정하는 주택 수는 본인 명의만 세지만(제9조 제1항), 12억 공제와 세액공제를 줄지는 세대 전체로 판정합니다(제8조 제1항). 배우자나 함께 사는 가족 명의로 집이 한 채 더 있으면 공제가 9억으로 내려가고 연령·보유기간 세액공제도 받지 못합니다.

      세액공제 나이는 언제 기준인가요?

      과세기준일인 6월 1일 현재 만 나이입니다. 6월 2일에 만 65세가 되는 사람은 그 해에는 60세 구간(20%)이 적용되고 30% 구간은 다음 해부터입니다. 보유기간도 같은 날까지 채운 만 연수로 셉니다. 며칠 차이로 한 구간이 밀리므로 생일과 취득일을 함께 확인해 보세요.

      70세가 넘고 20년을 보유했으면 90%를 공제받나요?

      80%까지만 받습니다. 연령 40%와 보유 50%를 더하면 90%이지만 합계 한도가 80%로 정해져 있습니다(종합부동산세법 제9조). 만 70세·보유 10년(40+40)이나 만 65세·보유 15년(30+50)도 마찬가지로 80%입니다. 이미 80%에 닿았다면 더 기다려도 세액이 줄지 않습니다.

      결혼해서 각자 집이 한 채씩인데 2주택인가요?

      혼인한 날부터 10년 동안은 각자 1세대로 보아 각각 1세대 1주택자 혜택을 유지합니다(종합부동산세법 시행령 제1조의2). 2024년 11월 개정으로 5년에서 10년으로 늘었으므로 5년이라고 적힌 자료는 옛 내용입니다. 10년이 지나면 한 세대로 묶여 2주택이 되므로 만료 시점을 미리 확인해 두세요.

      부모님을 모시려고 합쳤는데 2주택이 됐습니다

      과세기준일 현재 60세 이상인 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한 경우라면 합친 날부터 10년간 각자 1세대로 봅니다. 직계존속 중 한 사람만 60세 이상이면 됩니다. 이 기간에는 부모님 집과 본인 집이 각각 1세대 1주택으로 판정되어 각자 12억 공제와 세액공제를 받습니다.

      상속받은 집이 있으면 종부세를 아예 안 내나요?

      냅니다. 상속주택 특례는 주택 수를 셀 때만 그 집을 빼 주어 1세대 1주택자 지위를 유지시켜 주는 제도입니다. 공시가격은 원래 살던 집과 합산해 과세표준을 만듭니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 5년이 지났어도 지분율이 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억(수도권 밖 3억) 이하면 계속 제외됩니다.

      특례는 자동으로 적용되나요?

      아닙니다. 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 합니다. 신청하지 않으면 그대로 2주택자로 고지되어 공제가 9억으로 줄고 세액공제도 받지 못합니다. 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해부터는 계속 적용되지만, 주택을 사고팔았다면 다시 확인해야 합니다.

      이사하려고 새 집을 샀는데 옛 집이 안 팔립니다

      과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않았다면 일시적 2주택 특례를 신청해 1세대 1주택자 지위를 유지할 수 있습니다. 다만 두 집의 공시가격은 합산되므로 세금 자체는 늘어납니다. 3년이 지나면 특례가 끝나 2주택자로 판정되고, 이때는 팔 때 양도세에도 영향이 있으니 함께 확인하세요.

      종부세는 6월 1일 하루로 정해집니다

      과세기준일이 지나면 그 해 세액은 되돌릴 수 없습니다. 매도·매수 잔금일이 6월 초에 걸려 있다면 계약 전에 세무 전문가와 확인하세요.

      관련 계산기

      근거 법령

      종합부동산세법 제8조(과세표준) 제1항·제4항 · 제9조(세율 및 세액) 제1항 · 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례), 같은 법 시행령 제1조의2(1세대의 범위) · 제2조의3(1세대 1주택자의 범위) · 제2조의4(공정시장가액비율). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고·조회는 홈택스에서 할 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요.