계산해

종부세 다주택 중과 - 채수보다 과세표준 12억이 먼저입니다

집이 세 채면 중과라고 알기 쉽지만, 종부세의 중과세율은 과세표준이 12억을 넘는 구간에만 붙습니다. 공시가격으로는 29억입니다. 게다가 주택 수를 세는 단위가 취득세·양도세와 달라, 같은 재산도 명의를 어떻게 두었느냐로 세 배 가까이 갈립니다.

  • 3주택 이상 + 과세표준 12억 초과 - 두 가지가 함께여야 중과입니다
  • 과세표준 12억은 공시가격 29억에 해당합니다 (9억 공제 후 60%)
  • 조정대상지역을 보지 않습니다 - 전국 어디든 같습니다
  • 주택 수는 인별로 셉니다 - 세대 합산은 2008년 위헌으로 사라졌습니다

시세나 거래가가 아니라 공시가격입니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있고, 보통 시세의 60~70% 수준입니다. 여러 채면 전부 더해서 넣으세요.

3주택 이상이면 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 중과세율이 붙습니다. 조정대상지역인지는 보지 않습니다 — 취득세·양도세 중과와 다른 점입니다.

세 가지가 겹치면 법인 → 부부공동명의 → 1세대 1주택자 순으로 판정합니다. 부부공동명의 특례를 신청했다면 "1세대 1주택자"만 체크하세요.

1세대 1주택자만 해당합니다. 60세 20% · 65세 30% · 70세 40%를 공제합니다.

1세대 1주택자만 해당합니다. 5년 20% · 10년 40% · 15년 50%이고, 연령공제와 더해 최대 80%까지 받습니다.

작년에도 종부세를 냈다면 (선택 · 세부담상한)

올해 세액은 이 금액의 150%를 넘지 못합니다 (종합부동산세법 제10조). 2023년부터 주택 수·지역과 무관하게 150% 하나입니다. 모르면 0으로 두세요 — 상한을 적용하지 않고 계산합니다.

    적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
      실제 고지서는 이 금액보다 낮게 나옵니다. 종합부동산세는 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 몫을 빼고 고지되는데 (제9조 제3항), 그 안분식이 실제 부과된 재산세액을 필요로 해 계산기가 재현할 수 없습니다. 그래서 위 금액은 재산세 공제 전 값입니다 — 고지서 숫자와 다르더라도 계산이 틀린 것이 아니라 그 공제만큼의 차이입니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 11월 고지서로 확인하세요.

      본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.

      중과가 시작되는 공시가격은 29억입니다

      세율표가 갈리는 자리는 과세표준 12억입니다. 그런데 사람들이 실제로 아는 숫자는 공시가격이므로 거꾸로 환산해 보면 이렇습니다.

      과세표준 12억을 만드는 공시가격 과세표준 = (공시가격 − 9억) × 60% 이므로, 12억 ÷ 60% = 20억이고 여기에 공제 9억을 더하면 공시가격 29억입니다. 집이 몇 채든 공시가격 합계가 29억을 넘지 않으면 중과세율 구간에 닿지 않습니다.
      공시가격 합계 (3주택)과세표준적용 세율총 납부액
      25억9억 6,000만원1.0%864만원
      28억11억 4,000만원1.0%1,080만원
      29억12억원1.0%1,152만원
      30억12억 6,000만원2.0%1,296만원

      29억까지는 2주택자와 세액이 완전히 같습니다. 넘어서는 순간 세율이 1.0%에서 2.0%로 두 배가 되지만, 누진공제도 함께 커지므로 세액이 두 배로 뛰지는 않습니다. 문턱 바로 위에서는 차이가 크지 않고 금액이 커질수록 벌어집니다.

      주택 수는 "내 명의"만 셉니다

      세율을 정하는 주택 수는 납세의무자가 소유한 주택의 수입니다(제9조 제1항). 세대를 합치지 않습니다. 이것이 취득세·양도세와 가장 크게 다른 점입니다.

      같은 부부, 같은 네 채, 합계 공시가격 40억 한 사람 명의로 네 채를 모두 갖고 있으면 3주택 이상 중과가 붙어 2,736만원입니다. 부부가 두 채씩 나눠 가지면 각자 2주택자에 공시가격 20억이라 한 사람당 504만원, 부부 합쳐도 1,008만원입니다. 재산은 똑같은데 2.7배가 갈립니다.

      공제가 인별 9억씩 두 번 적용되고, 과세표준이 나뉘면서 누진 구간도 낮아지고, 채수가 나뉘어 중과세율도 피하기 때문입니다. 세 가지가 한꺼번에 작동합니다.

      왜 세대로 합치지 않나

      원래는 세대별로 합산했습니다. 그런데 2008년 헌법재판소가 세대별 합산 규정이 혼인과 가족생활을 보호하는 헌법 제36조 제1항에 어긋난다고 판단했습니다. 혼인했다는 이유만으로 더 무거운 세금을 지우는 결과가 되기 때문입니다. 그 뒤로 종합부동산세는 사람 단위로 매깁니다.

      그런데 1세대 1주택자 혜택은 여전히 세대로 봅니다. 세율을 정할 때는 내 명의만 세지만, 12억 공제와 세액공제를 줄지는 세대 전체를 봅니다. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 세율은 각자 1주택자, 혜택은 세대 2주택이 되어 각자 9억씩만 공제받습니다. 자세한 것은 1세대 1주택 종부세를 보세요.

      취득세·양도세와 세는 방법이 다릅니다

      종합부동산세취득세양도소득세
      세는 단위인별 (본인 명의)세대세대
      기준 시점매년 6월 1일취득한 때양도한 때
      분양권·입주권포함하지 않음포함 (2020.8.12~)포함 (2021.1.1~)
      주거용 오피스텔주택분 재산세 과세분 포함포함포함
      중과가 붙는 조건3주택 + 과세표준 12억 초과2주택부터 (조정지역)2주택부터 (조정지역)

      분양권과 입주권은 아직 주택이 아니어서 재산세가 부과되지 않고, 종부세는 재산세가 매겨지는 주택을 대상으로 하므로 주택 수에 들어가지 않습니다. 취득세·양도세 쪽은 분양권·입주권 양도에 정리돼 있습니다.

      지역은 전혀 보지 않습니다

      취득세와 양도소득세의 다주택 중과는 조정대상지역인지가 전제 조건입니다. 종합부동산세에는 그런 구분이 아예 없습니다. 서울 세 채든 지방 세 채든 같은 표를 씁니다.

      비조정지역이라 안전하다는 판단은 종부세에 통하지 않습니다. 집을 살 때 취득세 중과를 피하려고 비조정지역을 고른 경우에도 종부세 주택 수에는 그대로 들어갑니다. 국토교통부가 지역을 지정하거나 해제해도 종부세 고지액은 달라지지 않습니다.

      주택 수를 줄이는 두 가지 길

      이름이 비슷하지만 효과가 전혀 다릅니다. 섞어 쓰면 세액을 잘못 예상하게 됩니다.

      합산배제주택 수 산정 제외 특례
      주택 수에서빠짐빠짐
      과세표준에서빠짐합산됨
      대상등록임대주택 · 사원용 주택 · 미분양 주택상속주택 · 지방 저가주택 · 일시적 2주택
      효과그 집에 대한 종부세 자체가 없어짐1세대 1주택자 지위를 지켜 줌

      둘 다 매년 9월 16일부터 30일까지 신청합니다. 합산배제는 임대의무기간·임대료 증액 제한 같은 요건이 붙고, 어기면 그동안 깎인 세금을 가산세와 함께 추징당하므로 요건을 끝까지 지킬 수 있는지 먼저 따져야 합니다.

      법인은 계산 구조가 아예 다릅니다

      개인법인
      기본공제9억 (1세대 1주택자 12억)없음
      세율0.5~5.0% 누진정률 2.7% / 3주택 이상 5.0%
      세부담상한150%없음
      세액공제1세대 1주택자 최대 80%없음

      공시가격 20억짜리 한 채를 법인 명의로 두면 공제 없이 12억 전체가 과세표준이 되어 2.7%가 그대로 붙습니다. 개인이 1세대 1주택자로 가진 것과 비교하면 수십 배가 됩니다. 위 계산기에서 "법인입니다"를 체크해 확인해 보세요.

      이 페이지가 다루지 않는 것

      • 지분으로 나눠 가진 주택의 소유자 판정과 지분율 계산
      • 신탁주택 - 위탁자가 납세의무자입니다
      • 다가구주택·겸용주택을 몇 채로 볼 것인지
      • 토지분 종합부동산세 (나대지·상가 부속토지는 별도 세율표를 씁니다)
      • 재산세 공제 후의 실제 고지세액 (위 계산기는 공제 전 금액입니다)

      자주 묻는 질문

      3주택자인데 왜 중과세율이 안 붙나요?

      과세표준이 12억 원을 넘지 않았기 때문입니다. 종합부동산세의 3주택 이상 중과세율은 과세표준 12억 초과 구간부터 적용되고(제9조 제1항), 그 아래 구간은 2주택 이하와 세율이 같습니다. 과세표준 12억은 공시가격으로 29억에 해당하므로, 집이 세 채여도 공시가격 합계가 그에 못 미치면 2주택자와 세액이 동일합니다.

      조정대상지역에 있으면 더 무겁게 내나요?

      아닙니다. 종합부동산세는 조정대상지역인지를 전혀 보지 않고 전국의 주택을 합산해 채수만 셉니다. 조정대상지역 여부가 중과의 전제인 취득세·양도소득세와 다른 점입니다. 국토교통부가 지역을 지정하거나 해제해도 종부세 고지액은 달라지지 않습니다.

      부부가 각각 두 채씩 가지면 4주택자인가요?

      아닙니다. 세율을 정하는 주택 수는 납세의무자가 소유한 주택만 셉니다. 각자 2주택자로 판정되어 중과세율을 피하고, 기본공제도 인별로 9억씩 받습니다. 합계 공시가격 40억이라면 한 사람이 네 채를 모두 가진 경우 2,736만원인데 부부가 나눠 가지면 합쳐서 1,008만원으로 2.7배 차이가 납니다.

      왜 세대별로 합산하지 않나요?

      2008년 헌법재판소가 세대별 합산 규정에 대해 혼인과 가족생활을 보호하는 헌법 제36조 제1항에 위배된다고 판단했기 때문입니다. 혼인했다는 이유만으로 더 무거운 세금을 부담하게 되는 결과였습니다. 그 이후 종합부동산세는 사람 단위로 과세합니다. 다만 12억 공제와 세액공제를 주는 1세대 1주택자 판정은 여전히 세대 기준입니다.

      분양권도 주택 수에 들어가나요?

      종합부동산세에는 들어가지 않습니다. 분양권과 조합원입주권은 아직 주택이 아니어서 주택분 재산세가 부과되지 않고, 종합부동산세는 재산세가 매겨지는 주택을 대상으로 하기 때문입니다. 취득세는 2020년 8월 12일, 양도소득세는 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 넣으므로 세목마다 답이 다릅니다.

      합산배제와 주택 수 제외는 어떻게 다른가요?

      합산배제는 그 주택의 공시가격을 과세표준에서 아예 빼므로 세금 자체가 줄어듭니다. 등록임대주택·사원용 주택·미분양 주택이 대상입니다. 주택 수 산정 제외 특례는 채수만 빼 주어 1세대 1주택자 지위를 지켜 줄 뿐 공시가격은 그대로 합산됩니다. 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택이 여기에 해당합니다.

      법인 명의로 두면 유리한가요?

      종합부동산세만 놓고 보면 불리합니다. 법인은 기본공제가 없어 공시가격 전액이 과세 대상이고, 누진 없이 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5.0%의 정률이 붙으며, 세부담상한도 적용되지 않습니다. 법인 명의로 주택을 보유하는 것을 억제하려고 만든 구조입니다. 위 계산기에서 법인 체크박스로 차이를 확인할 수 있습니다.

      6월 1일 직전에 한 채를 팔면 주택 수가 줄어드나요?

      줄어듭니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 소유한 주택으로 판정하므로, 5월 31일까지 잔금을 받아 소유권이 넘어갔다면 그 집은 그 해 주택 수에도 공시가격 합계에도 들어가지 않습니다. 반대로 6월 2일에 넘겼다면 1년치를 그대로 부담합니다. 취득 시점은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다.

      종부세는 6월 1일 하루로 정해집니다

      과세기준일이 지나면 그 해 세액은 되돌릴 수 없습니다. 매도·매수 잔금일이 6월 초에 걸려 있다면 계약 전에 세무 전문가와 확인하세요.

      관련 계산기

      근거 법령

      종합부동산세법 제7조(납세의무자) · 제8조(과세표준) · 제9조(세율 및 세액) 제1항·제2항 · 제10조(세부담의 상한), 같은 법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) · 제2조의4(공정시장가액비율), 헌법재판소 2008. 11. 13. 선고 2006헌바112 등 결정(세대별 합산 헌법불합치). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고·조회는 홈택스에서 할 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요.