계산해

종합부동산세 계산기 (2026년)

집을 살 때 취득세, 팔 때 양도소득세를 낸다면, 갖고 있는 동안 매년 내는 것이 종합부동산세입니다. 공시가격이 기준선을 넘는 사람만 재산세와 별도로 냅니다. 공제·공정시장가액비율·누진세율·세액공제를 한 줄씩 펼쳐 보여드립니다.

기준은 6월 1일 하루입니다. 그날 등기부상 소유자가 그 해 세금을 전액 냅니다. 5월 31일에 팔면 한 푼도 내지 않고, 6월 2일에 팔면 1년치를 다 냅니다. 일할 계산도 분담도 없습니다. 잔금일이 6월 초에 걸려 있다면 이 하루가 가장 큰 변수입니다.
  • 기본공제 - 1세대 1주택자 12억 · 그 밖의 개인 인별 9억 · 법인 없음
  • 공정시장가액비율 60% - 공제를 빼고 남은 금액의 60%만 과세표준이 됩니다
  • 세율 - 0.5%~2.7% 누진, 3주택 이상은 과세표준 12억 초과분부터 최대 5%
  • 1세대 1주택 세액공제 - 연령 + 보유기간으로 최대 80%
  • 세부담상한 150% · 농어촌특별세 20%가 함께 붙습니다

시세나 거래가가 아니라 공시가격입니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있고, 보통 시세의 60~70% 수준입니다. 여러 채면 전부 더해서 넣으세요.

3주택 이상이면 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 중과세율이 붙습니다. 조정대상지역인지는 보지 않습니다 — 취득세·양도세 중과와 다른 점입니다.

세 가지가 겹치면 법인 → 부부공동명의 → 1세대 1주택자 순으로 판정합니다. 부부공동명의 특례를 신청했다면 "1세대 1주택자"만 체크하세요.

1세대 1주택자만 해당합니다. 60세 20% · 65세 30% · 70세 40%를 공제합니다.

1세대 1주택자만 해당합니다. 5년 20% · 10년 40% · 15년 50%이고, 연령공제와 더해 최대 80%까지 받습니다.

작년에도 종부세를 냈다면 (선택 · 세부담상한)

올해 세액은 이 금액의 150%를 넘지 못합니다 (종합부동산세법 제10조). 2023년부터 주택 수·지역과 무관하게 150% 하나입니다. 모르면 0으로 두세요 — 상한을 적용하지 않고 계산합니다.

    적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
      실제 고지서는 이 금액보다 낮게 나옵니다. 종합부동산세는 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 몫을 빼고 고지되는데 (제9조 제3항), 그 안분식이 실제 부과된 재산세액을 필요로 해 계산기가 재현할 수 없습니다. 그래서 위 금액은 재산세 공제 전 값입니다 — 고지서 숫자와 다르더라도 계산이 틀린 것이 아니라 그 공제만큼의 차이입니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 11월 고지서로 확인하세요.

      본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.

      계산 순서 — 다섯 단계

      1. 공시가격 합계 - 보유한 주택 전부의 공시가격을 더합니다 (시세가 아닙니다)
      2. 기본공제 - 1세대 1주택자 12억, 그 밖에는 인별 9억을 뺍니다
      3. 과세표준 = 남은 금액 × 공정시장가액비율 60%
      4. 산출세액 - 주택 수에 따라 두 세율표 중 하나를 적용합니다
      5. 세액공제 · 상한 · 농특세 - 1세대 1주택 공제를 빼고, 150% 상한을 씌운 뒤 20%를 더합니다

      공시가격이 올랐다고 세금이 정해지는 게 아닙니다

      뉴스에서 "공시가격 10% 인상"이라고 하면 세금도 10% 오를 것 같지만 그렇지 않습니다. 공시가격은 계산의 출발점일 뿐이고, 그 앞에 공제와 60% 비율이 놓여 있습니다.

      공시가격 20억짜리 한 채 (1세대 1주택자) 20억 − 12억 = 8억이고, 여기에 60%를 곱한 4억 8,000만원이 과세표준입니다. 20억 전체에 세금이 붙는 것이 아니라 그 4분의 1에만 세율이 걸립니다. 세율도 4억 8,000만원 구간의 0.7%라 산출세액은 276만원입니다.

      그래서 1세대 1주택자는 공시가격이 12억을 넘기 전까지 아무리 올라도 종합부동산세가 0원입니다. 넘긴 뒤에도 초과분의 60%에만 세율이 붙어 문턱 근처에서는 세금이 완만하게 시작합니다. 공시가격 13억이면 총 36만원입니다.

      기본공제 — 12억과 9억, 그리고 18억

      구분기본공제비고
      1세대 1주택자 (단독명의)12억 원연령·보유 세액공제도 받습니다
      그 밖의 개인인별 9억 원세대가 아니라 사람마다입니다
      부부공동명의 1주택 (특례 미신청)합계 18억 원9억 × 2. 대신 세액공제 없음
      법인없음공시가격 전액이 과세 대상

      공제가 사람 단위라는 점이 중요합니다. 부부가 각각 9억씩 받으므로 한 사람 명의로 몰아 둔 집보다 나눠 가진 집이 유리한 구간이 생깁니다. 다만 "1세대 1주택자"로 인정받아야만 12억과 세액공제를 받을 수 있어, 공동명의는 둘 중 하나를 골라야 합니다.

      세율 — 표가 두 개이고, 12억에서 갈립니다

      과세표준 구간에 따른 누진세율입니다. 보유 주택 수로 표가 나뉘지만 과세표준 12억 원까지는 두 표가 같습니다(종합부동산세법 제9조 제1항).

      과세표준2주택 이하3주택 이상누진공제 (2주택 이하)
      3억 원 이하0.5%0.5%-
      3억 초과 ~ 6억0.7%0.7%60만 원
      6억 초과 ~ 12억1.0%1.0%240만 원
      12억 초과 ~ 25억1.3%2.0%600만 원
      25억 초과 ~ 50억1.5%3.0%1,100만 원
      50억 초과 ~ 94억2.0%4.0%3,600만 원
      94억 초과2.7%5.0%1억 180만 원

      3주택 이상 표의 누진공제는 12억 초과 구간부터 달라집니다 - 1,440만 · 3,940만 · 8,940만 · 1억 8,340만 원입니다. 법인은 누진 없이 정률이며 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%입니다.

      다주택 중과 — 조정대상지역을 보지 않습니다

      3주택자여도 과세표준이 12억 이하면 중과가 없습니다. 과세표준 12억은 공시가격으로 29억 원 정도입니다(9억 공제 후 60%). 집이 세 채여도 공시가격 합계가 그에 못 미치면 2주택자와 세액이 같습니다.
      공시가격 합계 20억 vs 30억 합계 20억이면 2주택이든 3주택이든 총 납부액이 똑같이 504만원입니다. 과세표준이 6억 6,000만원이라 중과 구간에 닿지 않습니다. 합계 30억이 되면 과세표준이 12억 6,000만원으로 넘어가 2주택 1,245만 6,000원 / 3주택 1,296만원으로 갈라집니다.

      또 하나 중요한 차이가 있습니다. 취득세와 양도소득세의 다주택 중과는 조정대상지역 여부를 따지지만, 종합부동산세는 따지지 않습니다. 전국의 주택을 합산해 채수만 셉니다.

      종합부동산세취득세양도소득세
      중과 기준주택 수 + 과세표준주택 수 + 지역주택 수 + 지역
      조정대상지역보지 않음2주택부터 8%중과의 전제
      주택 수 기준전국 합산취득 후 세대양도 당시 세대

      세 세목이 모두 "다주택 중과"라는 같은 말을 쓰지만 판정 방법이 전부 다릅니다. 한쪽 기준으로 다른 쪽을 짐작하면 어긋납니다 - 종부세 다주택 중과에서 주택 수를 세는 단위까지 다루고, 취득세 다주택 중과와 양도소득세 계산기에서 각각 확인할 수 있습니다.

      1세대 1주택 세액공제 — 최대 80%

      오래 살아온 집 한 채를 가진 고령자를 위한 공제입니다. 연령별과 보유기간별을 더해서 적용하되 합계 80%가 한도입니다 (종합부동산세법 제9조).

      연령 (6월 1일 현재 만 나이)공제율보유기간공제율
      60세 이상 65세 미만20%5년 이상 10년 미만20%
      65세 이상 70세 미만30%10년 이상 15년 미만40%
      70세 이상40%15년 이상50%
      같은 집, 같은 공시가격 20억 — 사람만 다릅니다 세액공제가 하나도 없으면 총 납부액이 331만 2,000원입니다. 만 70세 · 보유 15년이면 40% + 50% = 90%이지만 한도 80%로 잘려 66만 2,400원이 됩니다. 5분의 1입니다. 만 65세 · 보유 10년이라면 70% 공제로 99만 3,600원입니다.
      이 공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 부부공동명의로 두면 각자 9억씩 공제받는 대신 이 공제가 사라집니다. 특례를 신청해야 1세대 1주택자로 보아 12억 공제와 세액공제를 함께 받을 수 있습니다 (종합부동산세법 제10조의2).

      누가 1세대 1주택자인지, 세대원이 가진 집 한 채에 지위가 어떻게 무너지는지는 1세대 1주택 종부세에서 자세히 다룹니다.

      부부 공동명의 — 18억이 갈림길입니다

      부부가 집 한 채를 공동명의로 가진 경우 매년 둘 중 하나를 고를 수 있습니다.

      특례를 신청하지 않으면특례를 신청하면
      기본공제각자 9억 = 합계 18억12억
      세액공제없음연령 + 보유 최대 80%
      납세의무자부부 각자지분이 큰 사람 (같으면 선택)
      공시가격 20억 한 채를 부부가 절반씩 젊은 부부 (60세 미만 · 보유 3년)라면 특례를 신청하지 않는 쪽이 72만원, 신청하면 331만 2,000원입니다. 4.6배 차이로 신청하지 않는 편이 낫습니다. 만 70세 · 보유 15년이면 뒤집혀 신청 쪽이 66만 2,400원, 신청하지 않으면 72만원입니다.

      공시가격이 18억 이하라면 특례 없이 두는 쪽이 아예 0원이라 고민할 필요가 없습니다. 18억을 넘어가면서 나이와 보유기간이 쌓일수록 특례 쪽이 유리해집니다. 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 합니다.

      공시가격·나이별 유불리 표와 신청 절차, 지금 공동명의로 바꿀 때 드는 비용까지는 부부 공동명의 종부세에 정리돼 있습니다.

      세부담상한 — 150% 하나입니다

      공시가격이 급등해도 세금이 무한정 오르지 않도록, 직전 연도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분은 부과하지 않습니다(종합부동산세법 제10조).

      "다주택자는 300%"는 옛 규정입니다. 2022년까지는 조정대상지역 2주택과 3주택 이상에 300% 상한이 적용됐지만, 2023년 개정으로 폐지되고 주택 수·지역과 관계없이 150%로 통일됐습니다. 300%로 적힌 자료는 2022년 이전에 쓰인 것입니다. 다만 법인은 세부담상한을 적용하지 않습니다.

      위 계산기에서는 "작년에도 종부세를 냈다면" 항목에 직전 연도 총세액상당액을 넣으면 상한을 적용합니다. 모르면 비워 두세요 - 상한 없이 계산한 금액이 나옵니다.

      농어촌특별세 20%

      종합부동산세에는 농어촌특별세가 항상 따라붙습니다. 납부할 종합부동산세액의 20%이고, 별도 고지가 아니라 같은 고지서에 함께 나옵니다 (농어촌특별세법 제5조). 위 계산기의 "총 납부액"은 이 둘을 합친 금액입니다.

      종합부동산세 500만 원이면 농특세 100만 원이 더해져 실제로는 600만 원을 냅니다. 취득세의 농특세가 전용 85㎡ 이하에서 비과세되는 것과 달리, 종부세의 농특세에는 면적 예외가 없습니다.

      이 계산기가 다루지 않는 것

      실제 고지서는 이 계산기보다 낮게 나옵니다. 종합부동산세는 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 몫을 빼고 고지되는데 (종합부동산세법 제9조 제3항), 그 안분식이 실제 부과된 재산세액을 필요로 해 계산기가 재현할 수 없습니다. 모르는 값을 지어내 낮게 보여주는 대신 재산세 공제 전 금액임을 밝히고 남겨 두었습니다. 고지서와 숫자가 다르다고 해서 계산이 틀린 것이 아닙니다 - 그 차이가 재산세 공제분입니다.

      아래도 요건이 복잡하거나 개별 사실관계에 달려 있어 반영하지 않았습니다.

      • 합산배제 - 등록임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택 등은 신고하면 주택 수와 과세표준에서 빠집니다 (매년 9월 16일~30일 신고)
      • 주택 수 특례 - 상속받은 주택(5년), 지방 저가주택, 일시적 2주택은 신청하면 주택 수에서 빼고 1세대 1주택자로 보는 제도가 있습니다
      • 토지분 종합부동산세 - 나대지·상가 부속토지 등은 별도의 세율표를 씁니다
      • 신탁주택의 납세의무자, 비거주자·외국법인 특례

      해당한다면 세액이 크게 달라지므로 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하세요.

      신고·납부

      종합부동산세는 신고하지 않아도 됩니다. 국세청이 계산해 11월에 고지서를 보내고, 12월 1일부터 15일까지 납부하면 됩니다. 다만 합산배제나 주택 수 특례를 적용받으려면 9월 16일부터 30일까지 따로 신고해야 합니다.

      납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 고지 내용이 사실과 다르면 12월 15일까지 스스로 신고할 수 있고, 이 경우 고지는 없던 것이 됩니다.

      자주 묻는 질문

      종합부동산세는 누가 내나요?

      매년 6월 1일 현재 주택을 가진 사람 중, 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 사람만 냅니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 인별 9억 원이 기본공제입니다. 시세가 아니라 공시가격 기준이고, 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이라 시세 17억짜리 한 채만으로는 대개 대상이 아닙니다. 법인은 기본공제가 없어 공시가격 전액이 과세 대상입니다.

      과세기준일 6월 1일이 왜 중요한가요?

      그날 등기부상 소유자가 그 해 종합부동산세를 전액 냅니다. 하루 차이로 납세의무자가 바뀌기 때문에, 파는 사람은 5월 31일까지 잔금을 받는 편이 유리하고 사는 사람은 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 편이 유리합니다. 취득 시점은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다. 세액을 나눠 내거나 일할 계산하는 제도는 없습니다.

      공시가격이 오르면 세금도 그만큼 오르나요?

      비례해서 오르지는 않습니다. 공시가격에서 기본공제를 먼저 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들기 때문입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4). 1세대 1주택자라면 공시가격이 12억을 넘지 않는 한 아무리 올라도 종합부동산세는 0원입니다. 넘긴 뒤에도 초과분의 60%에만 세율이 붙습니다.

      3주택자면 무조건 중과세율인가요?

      아닙니다. 3주택 이상 중과세율은 과세표준이 12억 원을 넘는 구간부터 갈립니다(종합부동산세법 제9조 제1항). 과세표준 12억은 공시가격으로 29억 원 정도이므로, 집 세 채의 공시가격 합계가 20억이라면 2주택자와 세액이 같습니다. 또 취득세·양도세 중과와 달리 조정대상지역인지는 보지 않습니다.

      다주택자 세부담상한이 300%라던데요?

      2022년까지의 규정입니다. 2023년 개정으로 조정대상지역 2주택·3주택 이상에 적용되던 300% 상한이 폐지되고, 주택 수·지역과 관계없이 과세유형별 150%로 통일됐습니다(종합부동산세법 제10조). 직전 연도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분은 부과되지 않습니다. 다만 법인은 세부담상한을 적용하지 않습니다.

      고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 되나요?

      연령별로 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%이고 보유기간별로 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%입니다. 둘을 더해 최대 80%까지 받습니다. 다만 1세대 1주택자만 받을 수 있고, 나이는 과세기준일인 6월 1일 현재 만 나이로 봅니다. 공시가격 20억 한 채라면 공제가 없을 때 331만 2,000원인 세금이 80% 공제를 받으면 66만 2,400원이 됩니다.

      부부 공동명의가 유리한가요?

      공시가격에 따라 갈립니다. 특례를 신청하지 않으면 두 사람이 각각 9억씩 합계 18억을 공제받는 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못하고, 특례를 신청하면 12억 공제에 세액공제를 더합니다. 공시가격이 18억 이하라면 특례 없이 두는 쪽이 세금 0원이라 유리하고, 그보다 크면서 나이와 보유기간이 쌓였다면 특례 쪽이 유리해집니다. 특례 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지입니다.

      계산기 금액이 고지서보다 큰데 어느 쪽이 맞나요?

      고지서가 맞습니다. 이 계산기는 재산세 공제를 반영하지 않아 실제 고지세액보다 높게 나옵니다. 종합부동산세는 같은 주택에 이미 부과된 재산세 중 겹치는 몫을 빼고 고지되는데(종합부동산세법 제9조 제3항), 그 계산식이 실제 부과된 재산세액을 필요로 해 계산기가 재현할 수 없기 때문입니다. 두 금액의 차이가 곧 재산세 공제분이므로, 숫자가 다르다고 해서 계산이 틀린 것은 아닙니다. 공제 후 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 11월 고지서로 확인하세요.

      언제 내나요? 신고를 해야 하나요?

      국세청이 세액을 계산해 11월에 고지서를 보내고, 12월 1일부터 15일까지 납부하면 됩니다. 별도로 신고할 필요가 없는 정부부과 세목입니다. 다만 고지 내용이 사실과 다르거나 합산배제 임대주택 같은 특례를 적용받으려면 신고할 수 있고, 이 경우 신고한 내용이 고지를 대체합니다. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 분납도 가능합니다.

      6월 1일은 하루뿐입니다

      과세기준일이 지나면 그 해 세액은 되돌릴 수 없습니다. 잔금일이 5월 말이나 6월 초에 걸려 있다면, 며칠 차이로 1년치 세금의 주인이 바뀝니다. 계약 전에 세무 전문가와 확인하세요.

      관련 계산기

      근거 법령

      종합부동산세법 제3조(과세기준일) · 제7조(납세의무자) · 제8조(과세표준) · 제9조(세율 및 세액) · 제10조(세부담의 상한) · 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례), 같은 법 시행령 제1조의2(1세대의 범위) · 제2조의4(공정시장가액비율), 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 고지 내역 조회와 모의계산은 홈택스에서 할 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하세요.