계산해
1세대 1주택 비과세 - 12억보다 "1세대"가 먼저입니다
"우리 집은 한 채니까 세금 없다"고 알고 계신 분이 많습니다. 그런데 세금이 갈리는 자리는 대개 12억이 아니라 그 앞입니다. 세대 판정 하나가 어긋나면 480만 원이 2억 5,000만 원이 됩니다.
- 양도가액 12억 이하 + 보유 2년이면 비과세 (조정대상지역 취득분은 거주 2년도)
- "1세대"는 주민등록이 아니라 생계로 봅니다 - 30세 미만 자녀는 소득이 있어야 분리됩니다
- 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 갈립니다 (양도 당시가 아닙니다)
- 최종 1주택 보유기간 재기산은 2022년 5월 10일 양도분부터 폐지됐습니다
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 홈택스·관할 세무서 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
비과세는 문이 세 개입니다
세 개를 순서대로 통과해야 하고, 하나라도 닫혀 있으면 뒤의 것은 볼 필요가 없습니다.
| 문 | 무엇을 보는가 | |
|---|---|---|
| ① | 1세대인가 | 누구까지 한 세대로 묶이는가 (소득세법 제88조 제6호) |
| ② | 그 세대가 1주택인가 | 세대 전원의 주택을 합쳐 한 채인가 |
| ③ | 보유·거주 기간을 채웠는가 | 보유 2년, 조정대상지역 취득분은 거주 2년 |
흔히 12억을 첫 번째 관문으로 아는데 그렇지 않습니다. 12억은 세 문을 모두 통과한 뒤에 "얼마까지 깎아 주는가"를 정하는 기준선입니다. 세 문 중 하나라도 막히면 12억이든 5억이든 차익 전체가 과세됩니다.
① "1세대" - 주민등록이 아니라 생계로 묶입니다
법은 1세대를 거주자와 그 배우자가, 같은 주소나 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(그 배우자를 포함)·형제자매와 함께 구성하는 가족 단위로 정의합니다 (소득세법 제88조 제6호).
- 배우자는 주소를 달리해도 같은 세대입니다. 법률상 이혼했더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려우면 여전히 포함됩니다
- 취학·질병 요양·근무나 사업상 형편으로 일시 퇴거한 가족도 세대에 남아 있습니다
- 부모와 자녀뿐 아니라 형제자매도, 사위·며느리도 생계를 같이 하면 한 세대입니다
배우자가 없어도 1세대로 인정되는 세 가지
혼자 사는 사람은 원칙적으로 세대를 이루지 못하지만, 아래에 해당하면 단독으로 1세대가 됩니다 (소득세법 시행령 제152조의3).
| 요건 | |
|---|---|
| ① | 나이가 30세 이상인 경우 |
| ② | 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 |
| ③ | 소득이 기준 중위소득의 40%(12개월 환산) 이상이면서, 소유한 주택·토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자는 제외) |
취득세의 "1세대"와 기준이 다릅니다
같은 말을 쓰지만 판정 방법이 다릅니다. 두 계산기를 오가며 같은 답을 기대하면 어긋납니다.
| 양도소득세 (국세) | 취득세 (지방세) | |
|---|---|---|
| 기준 | 실제로 생계를 같이 하는가 | 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는가 |
| 근거 | 소득세법 제88조 제6호 | 지방세법 시행령 제28조의3 |
| 30세 미만 자녀 | 소득 요건을 갖추면 분리 | 미혼이면 주소를 옮겨도 같은 세대 |
| 형제자매 | 생계를 같이 하면 포함 | 주민등록이 같으면 포함 |
취득세 쪽 세대 판정은 다주택 취득세 중과에서 다룹니다.
③ 거주요건은 "취득 당시"로 갈립니다
보유 2년은 모두에게 붙는 요건이고, 여기에 거주 2년이 더 붙는 주택이 따로 있습니다. 취득할 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다 (소득세법 시행령 제154조 제1항).
- 판정 시점은 취득 당시입니다. 그 뒤 조정대상지역에서 해제되었더라도 거주요건은 그대로 따라다닙니다
- 반대로 취득 당시 비조정지역이었다면, 나중에 조정대상지역으로 지정되어도 거주요건은 생기지 않습니다
- 거주요건이 도입된 것은 2017년 8월 3일 이후 취득분부터입니다. 그 전에 산 주택은 조정대상지역에 있어도 보유 2년만 채우면 됩니다
보유기간 - 2022년에 사라진 재기산 규칙
보유기간은 취득일부터 양도일까지를 만 연수로 셉니다. 그런데 한동안 다주택자에게는 다른 규칙이 적용됐습니다.
2021년 1월 1일부터는 집이 여러 채인 사람이 다른 집을 정리하고 남은 마지막 한 채를 팔 때, 그 집을 산 날이 아니라 1주택이 된 날부터 2년을 다시 세도록 했습니다. 이른바 최종 1주택 보유기간 재기산입니다.
12억을 넘으면 실제로 어떻게 계산되나
위 계산기의 기본값(양도 16억 · 취득 8억 · 보유 10년 · 거주 10년)을 단계로 펼치면 이렇습니다.
| 항목 | 금액 | |
|---|---|---|
| 1 | 양도차익 (16억 − 8억) | 8억 원 |
| 2 | 과세 비율 (16억 − 12억) ÷ 16억 | 25% |
| 3 | 과세대상 양도차익 | 2억 원 |
| 4 | 장기보유특별공제 (표2 · 보유 40% + 거주 40%) | 1억 6,000만 원 |
| 5 | 양도소득 기본공제 | 250만 원 |
| 6 | 과세표준 | 3,750만 원 |
| 7 | 양도소득세 + 지방소득세 | 480만 1,500원 |
차익 8억 원에 대해 480만 원이니 실효세율 0.6%입니다. 4단계에서 공제가 과세대상 차익에만 걸린다는 점이 중요합니다 - 법은 장기보유특별공제액에도 같은 비율을 곱하도록 정하고 있지만, 곱하는 순서만 다를 뿐 결과는 같습니다.
문 하나가 닫히면 얼마나 벌어지나
위와 완전히 같은 집, 같은 가격, 같은 기간입니다. 요건 하나씩만 바꿔 봤습니다.
집에 딸린 땅은 어디까지 비과세인가
단독주택이나 마당이 넓은 집이라면 토지 면적도 봐야 합니다. 주택에 딸린 토지 중 아래 배율까지만 주택의 일부로 보아 비과세하고, 초과하는 면적은 나대지로 보아 과세합니다 (소득세법 시행령 제154조 제7항).
| 소재지 | 주택 정착면적의 |
|---|---|
| 도시지역 안 - 수도권의 주거·상업·공업지역 | 3배 |
| 도시지역 안 - 수도권의 녹지지역 | 5배 |
| 도시지역 안 - 수도권 밖 | 5배 |
| 도시지역 밖 | 10배 |
수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역 배율이 5배에서 3배로 좁아진 것은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 여기서 수도권은 수도권정비계획법상 서울·인천·경기입니다.
비과세인데도 신고해야 하나요
양도가액이 12억 원 이하이고 요건을 모두 갖춰 전액 비과세라면 낼 세금이 없어 신고 의무도 없습니다. 다만 아래는 신고해야 합니다.
- 양도가액이 12억을 넘는 경우 - 초과분이 과세되므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다
- 같은 해에 다른 자산을 양도해 합산이 필요한 경우
- 비과세 여부가 애매한 경우 - 신고하지 않았다가 요건 미달로 판정되면 본세에 가산세까지 더해집니다
이 페이지가 다루지 않는 것
1세대 1주택 비과세에는 "잠깐 2주택이 된 사정"을 구제하는 특례가 여러 개 붙어 있습니다. 요건이 사실관계에 달려 있어 계산기에 넣지 않았습니다.
- 일시적 2주택 - 이사로 잠시 두 채가 된 경우 종전 주택을 기한 내 팔면 1주택으로 봅니다
- 상속주택·동거봉양 합가·혼인 합가 특례 - 합친 날부터 일정 기간 각각 1주택으로 봅니다
- 겸용주택(상가주택) - 12억을 넘으면 주택 부분만 주택으로 보아 따로 계산합니다
- 이월과세 - 배우자·직계존비속에게 증여받고 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자가 산 가격으로 되돌립니다
- 조합원입주권·분양권을 가진 상태에서의 주택 양도, 비거주자 특례, 공동명의 분할계산
해당한다고 생각되면 계약 전에 세무 전문가나 관할 세무서에서 확인하세요. 특히 일시적 2주택은 며칠 차이로 비과세가 갈립니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 양도세를 아예 안 내나요?
양도가액이 12억 원 이하이고 요건을 갖췄다면 내지 않습니다. 요건은 2년 이상 보유이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 그 보유기간 중 2년 이상 거주도 필요합니다. 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 비율만큼 과세되므로 세금이 아주 없지는 않습니다.
자녀가 주민등록을 옮기면 세대가 분리되나요?
나이에 따라 다릅니다. 30세 이상이면 주소를 옮겨 따로 살 때 별도 세대로 인정됩니다. 30세 미만이라면 배우자가 있거나 사별·이혼한 경우, 또는 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에만 별도 세대가 됩니다(소득세법 시행령 제152조의3). 소득 없이 주민등록만 옮긴 경우는 여전히 부모와 한 세대로 보아 세대 기준 2주택이 됩니다.
부부가 각자 집을 한 채씩 갖고 있으면 1세대 1주택인가요?
아닙니다. 배우자는 주민등록을 따로 두고 떨어져 살더라도 항상 같은 세대로 봅니다. 두 채를 합쳐 1세대 2주택이 되므로 어느 쪽을 팔아도 비과세를 받지 못합니다. 법률상 이혼을 했더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계라면 마찬가지로 같은 세대입니다.
조정대상지역에서 해제되면 거주 2년 요건도 없어지나요?
없어지지 않습니다. 거주요건은 취득할 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었는지로 판정하기 때문에, 그 뒤 해제되더라도 요건은 그대로 남습니다. 반대로 취득 당시 비조정지역이었다면 나중에 조정대상지역으로 지정되어도 거주요건은 생기지 않습니다. 다주택 중과가 양도 당시를 기준으로 하는 것과 반대이므로 헷갈리기 쉽습니다.
다른 집을 판 뒤 남은 1주택은 2년을 다시 기다려야 하나요?
아닙니다. 2021년부터 시행되던 최종 1주택 보유기간 재기산 규정(소득세법 시행령 제154조 제5항)이 2022년 5월 10일 양도분부터 폐지됐습니다. 지금은 다주택자였더라도 그 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산합니다. 2022년 5월 이전에 작성된 글에는 여전히 재기산이 필요하다고 적혀 있으니 작성일을 확인하세요.
15억에 팔면 12억을 뺀 3억에 대해 세금을 내는 건가요?
그렇지 않습니다. 양도가액에서 12억을 빼는 것이 아니라, 양도차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율을 곱해 과세대상 양도차익을 구합니다(소득세법 시행령 제160조). 15억에 팔았다면 차익의 20%만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제와 기본공제를 다시 빼고 세율을 적용합니다. 실제 세액은 위 계산기로 확인하세요.
마당이 넓은 단독주택도 전부 비과세되나요?
토지는 배율 한도까지만 주택으로 봅니다. 도시지역 안이라면 수도권의 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖은 5배, 도시지역 밖은 10배까지입니다(소득세법 시행령 제154조 제7항). 이를 넘는 면적은 나대지를 판 것으로 보아 과세됩니다.
비과세면 신고를 안 해도 되나요?
전액 비과세라면 낼 세금이 없어 신고 의무도 없습니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분이 과세되므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다. 요건 충족 여부가 애매한 상태에서 신고하지 않았다가 나중에 미달로 판정되면 본세에 가산세까지 더해지므로, 불확실하면 세무서에 미리 확인하는 편이 안전합니다.
잔금을 치르고 나면 세대 구성도 거주기간도 바꿀 수 없습니다. 비과세가 걸린 금액이라면 계약 전에 세무 전문가나 관할 세무서에서 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
소득세법 제88조 제6호(1세대의 정의) · 제89조 제1항 제3호(비과세 양도소득) · 제95조 제2항(장기보유 특별공제), 같은 법 시행령 제152조의3(1세대의 범위) · 제154조(1세대1주택의 범위) · 제156조(고가주택의 범위) · 제159조의4 · 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.