2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
양도세에서 빼주는 비용 - 샷시는 되고 도배는 안 됩니다
집을 팔 때 "그동안 고친 돈은 빼주나요"가 가장 많이 나오는 질문입니다. 답은 무엇을 고쳤느냐에 달려 있고, 갈리는 기준은 생각보다 분명합니다. 그리고 인정받은 뒤에도 절세액이 사람마다 다릅니다.
- 필요경비 = 취득가액 + 자본적지출 + 양도비 (소득세법 제97조)
- 집의 값어치를 올렸으면 인정, 원래 상태로 되돌린 것이면 불인정
- ⚠️ 필요경비 1,000만원이 세금 1,000만원을 줄이지 않습니다 — 장기보유특별공제도 같이 줄어듭니다
- 그래서 같은 영수증인데 308만원짜리도 되고 770만원짜리도 됩니다
입력 사항
양도소득세 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
빼주는 비용은 세 덩이입니다
양도차익은 판 값에서 산 값만 빼는 것이 아닙니다. 그 사이에 들어간 돈 중 법이 인정하는 것을 함께 뺍니다. 크게 셋으로 나뉩니다.
| 덩이 | 무엇이 들어가나 |
|---|---|
| 취득가액 | 산 값 + 그때 낸 취득세·법무사 수수료·중개보수, 취득 관련 소송·화해 비용 |
| 자본적지출 | 집의 값어치를 올리거나 수명을 늘린 공사비. 재건축·재개발부담금도 여기 |
| 양도비 | 팔 때 든 중개보수·법무사 수수료·계약서 작성비·공증료·인지대, 국민주택채권 매각차손 |
살 때 낸 취득세를 빠뜨리는 경우가 특히 많습니다. 취득가액에 들어가는 항목이라 영수증만 있으면 확실하게 인정되는데, 매매가만 적고 넘어가는 경우가 흔합니다. 위 계산기에서는 취득가액 칸이 아니라 필요경비 칸에 넣어도 결과가 같습니다 (주택 취득세 계산기에서 그때 낸 금액을 되짚어 볼 수 있습니다).
값을 올렸으면 인정, 되돌린 것이면 불인정
공사비가 갈리는 기준은 하나입니다. 집의 수명을 늘렸거나 값어치를 현실적으로 높였는가. 그냥 낡은 것을 원래 상태로 돌려놓은 것이면 아무리 돈이 들었어도 빼주지 않습니다.
| 인정 (자본적지출) | 불인정 (수익적지출) |
|---|---|
| 발코니 확장 | 도배 · 장판 교체 |
| 샷시 설치·교체 | 싱크대 교체 |
| 방·거실 확장 공사 | 페인트칠 · 조명 교체 |
| 보일러 · 냉난방장치 교체 | 수도꼭지 · 문고리 수리 |
| 엘리베이터 설치, 용도 변경 개조 | 하수도관 청소 · 소모품 교체 |
| 재건축·재개발부담금, 개발부담금 | 가전 · 가구 · 집기 구입비 |
⚠️ 1,000만원 영수증이 세금 1,000만원을 줄이지 않습니다
여기가 이 페이지에서 가장 중요한 대목입니다. 필요경비를 인정받으면 양도차익이 줄어드는데, 장기보유특별공제가 그 차익에 비례하는 금액이라 함께 줄어듭니다. 결국 과세표준은 영수증 금액만큼 줄지 않습니다.
그래서 오래 보유했을수록 영수증의 값어치가 오히려 작아집니다. 공제율이 클수록 깎이는 몫도 크기 때문입니다. 거꾸로 공제를 못 받는 상황이면 값어치가 가장 큽니다.
| 상황 | 장기보유특별공제 | 1,000만원 영수증이 아끼는 세금 |
|---|---|---|
| 보유 2년 (공제 없음) | 0% | 440만원 |
| 보유 3년 | 6% | 413만 6,000원 |
| 보유 10년 | 20% | 352만원 |
| 보유 15년 이상 | 30% | 308만원 |
| 조정대상지역 3주택 중과 | 배제 | 770만원 |
양도 12억 · 취득 7억 기준입니다. 마지막 줄이 가장 큰 이유는 둘입니다 — 공제가 통째로 배제되어 영수증 금액이 과세표준에 그대로 반영되고, 세율도 72%로 훨씬 높습니다. 중과를 맞는 사람일수록 영수증을 챙길 값어치가 큽니다.
영수증이 남아 있어야 합니다
인정되는 항목이어도 증명하지 못하면 없는 것이 됩니다. 법이 요구하는 것은 둘 중 하나입니다.
- 적격증빙 - 세금계산서 · 계산서 · 신용카드 매출전표 · 현금영수증
- 실제 지출을 확인할 수 있는 금융거래 증명 - 계좌이체 내역 등 (2018년 4월 1일 이후 양도분부터 인정)
둘째 길이 열려 있어서 오래전에 영수증을 잃어버렸어도 포기할 필요는 없습니다. 다만 이체 내역만으로는 무슨 공사였는지 알 수 없으므로, 공사계약서나 견적서를 함께 붙여 그 돈이 어디에 쓰였는지를 보여줘야 합니다.
장기보유특별공제 - 거주 2년에서 계단이 하나 있습니다
공제율 표가 두 개라는 것은 허브 페이지에 정리해 두었습니다. 여기서는 그 표가 실제 세액에서 어떻게 벌어지는지만 보겠습니다.
표1은 15년에서 30%로 멈춥니다. 20년을 갖고 있어도 30%이고, 그 뒤로는 오래 보유하는 것만으로 공제가 늘지 않습니다. 반면 표2는 보유와 거주가 각각 10년까지 쌓여 합계 80%까지 올라갑니다.
취득가액을 모를 때 - 환산취득가액
수십 년 전에 산 집이라 계약서가 없는 경우가 있습니다. 이때는 판 가격을 기준시가 비율로 거꾸로 환산해 취득가액을 추정합니다.
다만 환산취득가액을 쓰면 실제 지출한 필요경비를 따로 빼주지 않습니다. 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 정액으로 빼줍니다(미등기 자산은 0.3%). 이것을 필요경비 개산공제라고 합니다.
환산취득가액과 개산공제를 더한 금액보다 실제 자본적지출과 양도비의 합이 크면 그쪽을 필요경비로 고를 수 있습니다. 위 계산기는 실제 취득가액을 아는 경우를 전제로 하므로, 환산이 필요한 상황이라면 홈택스 모의계산이나 세무 전문가와 확인하세요.
자주 틀리는 지점
대출 이자는 빼주지 않습니다
집을 사려고 빌린 돈의 이자는 필요경비가 아닙니다. 취득 자체에 들어간 돈이 아니라 자금을 조달한 비용이기 때문입니다. 매년 낸 재산세와 종합부동산세도 마찬가지로 보유 비용이라 빼주지 않습니다.
세입자에게 돌려준 돈도 아닙니다
전세보증금 반환이나 이사비 지원은 필요경비에 들어가지 않습니다. 집의 값어치와 무관한 지출이기 때문입니다. 명도 소송 비용도 원칙적으로 인정되지 않습니다.
가전과 가구는 집이 아닙니다
붙박이가 아닌 에어컨·냉장고·가구 구입비는 인정되지 않습니다. 건물에 고정되어 함께 넘어가는 것이 아니라 별개의 물건이기 때문입니다. 빌트인으로 시공해 건물의 일부가 된 경우와 결과가 갈립니다.
양도세 신고 수수료는 되고, 컨설팅비는 어렵습니다
양도소득세 신고서 작성 비용은 양도비로 인정됩니다. 반면 "절세 컨설팅" 같은 자문료는 양도 자체에 직접 든 비용으로 보기 어려워 다툼이 생깁니다. 세무대리인에게 맡길 때 신고 수수료와 자문료를 나눠 청구받는 편이 안전합니다.
공동명의면 각자 몫만 뺍니다
부부 공동명의 주택을 팔면 지분대로 각자 신고합니다. 필요경비도 지분 비율로 나눠 각자의 양도차익에서 뺍니다. 한 사람이 공사비를 전부 냈더라도 그 사람 몫에 몰아서 빼지는 않습니다.
자주 묻는 질문
인테리어 비용을 양도세에서 빼주나요?
공사 내용에 따라 갈립니다. 발코니 확장, 샷시 설치, 방·거실 확장, 보일러나 냉난방장치 교체처럼 집의 값어치를 올리거나 수명을 늘린 공사는 자본적지출로 인정됩니다. 반면 도배, 장판, 싱크대 교체, 페인트칠처럼 원래 상태로 되돌리는 공사는 수익적지출이라 인정되지 않습니다. "올수리"라고만 적힌 영수증은 구분이 안 되니 견적서에 공사 내용이 적혀 있어야 합니다.
영수증을 잃어버렸는데 방법이 없나요?
2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 계좌이체 내역 같은 금융거래 증명으로도 인정받을 수 있습니다. 다만 이체 내역만으로는 무슨 공사인지 알 수 없으므로 공사계약서나 견적서를 함께 제출해 그 돈의 용처를 보여줘야 합니다. 현금으로 지급해 아무 기록이 없으면 인정받기 어렵습니다.
필요경비 1,000만원을 인정받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?
상황에 따라 300만원대에서 700만원대까지 갈립니다. 필요경비가 늘면 양도차익이 줄고 장기보유특별공제도 함께 줄어들기 때문입니다. 보유 10년이면 공제 20%만큼 상쇄되어 352만원, 보유 15년 이상이면 308만원입니다. 반대로 조정대상지역 3주택 중과 대상은 공제가 배제되고 세율도 높아 770만원까지 올라갑니다.
살 때 낸 취득세도 빼주나요?
빼줍니다. 취득세와 등록면허세, 법무사 수수료, 매수 시 중개보수는 모두 취득가액에 포함되는 부대비용입니다. 매매가만 적고 이 금액들을 빠뜨리는 경우가 흔한데, 취득세만 해도 수백만 원에서 수천만 원이라 놓치면 손해가 큽니다.
대출 이자나 재산세도 필요경비인가요?
아닙니다. 주택담보대출 이자는 자금을 조달한 비용이지 취득이나 개량에 들어간 비용이 아니라 인정되지 않습니다. 보유 기간에 낸 재산세와 종합부동산세도 보유 비용이라 필요경비에 들어가지 않습니다.
취득가액을 모르면 어떻게 하나요?
양도 당시 실지거래가액에 기준시가 비율을 곱해 환산합니다. 이때는 실제 지출한 필요경비를 따로 빼주지 않고 취득 당시 기준시가의 3%(미등기 자산은 0.3%)를 정액으로 빼줍니다. 이 금액이 실제 지출보다 적은 경우가 많으므로, 옛 계약서나 등기부의 거래가액을 먼저 찾아보는 편이 유리합니다.
장기보유특별공제는 20년을 갖고 있으면 더 늘어나나요?
표1은 15년에 30%로 멈춥니다. 20년을 보유해도 30% 그대로입니다. 1세대 1주택이면서 거주 2년 이상이면 표2를 쓰는데 보유와 거주가 각각 10년까지 쌓여 최대 80%입니다. 다주택 중과 대상이면 아무리 오래 보유해도 공제가 없습니다.
부부 공동명의면 공사비를 누구 쪽에서 빼나요?
지분 비율대로 나눠 각자의 양도차익에서 뺍니다. 한 사람이 공사비를 전부 부담했더라도 그 사람 몫에 몰아서 공제하지는 않습니다. 공동명의 주택은 각자 따로 신고하고 양도소득 기본공제 250만원도 각자 받습니다.
관련 계산기
- 양도소득세 계산기 (전체)
- 1세대 1주택 비과세
- 일시적 2주택 특례
- 다주택 중과 (조정대상지역)
- 분양권·입주권 양도
- 증여 후 양도 (이월과세)
- 상속받은 집 양도
- 주택 취득세 계산기 (취득가액에 더할 금액)
- 재산세 계산기 (보유 비용은 필요경비가 아님)
- 조정대상지역 (중과면 공제가 배제됩니다)
근거 법령
소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) · 제95조 제2항(장기보유 특별공제) · 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관), 같은 법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) · 제67조 제2항(자본적 지출의 범위) · 제159조의4(1세대 1주택의 거주기간). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.