일시적 2주택 - 3년 안에 팔면 1주택으로 봅니다

이사하려면 새 집을 먼저 사고 살던 집을 파는 순서가 되기 쉽습니다. 그 사이 두 채가 되는데, 세법은 이런 사정을 알고 기한을 줍니다. 다만 기한을 하루 넘기면 특례가 통째로 사라져 세금이 54배가 됩니다.

요건은 세 개이고, 세 개 다 필요합니다

이사 때문에 잠시 두 채가 된 1세대가 종전주택을 팔 때, 아래를 모두 갖추면 그 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).

①이 있는 이유는 이 제도가 이사를 돕는 장치이지 단기 매매를 돕는 장치가 아니기 때문입니다. 종전주택을 산 지 1년도 안 되어 새 집을 샀다면 이사로 보지 않습니다.

③의 종전주택 요건은 1세대 1주택 비과세에서 자세히 다룹니다. 특례는 "주택 수를 한 채로 세어 준다"는 뜻일 뿐, 보유·거주기간까지 면제해 주지는 않습니다.

3년으로 통일되기까지 - 옛 자료가 특히 많은 자리입니다

이 특례의 기한과 부가 요건은 몇 해 사이에 여러 번 바뀌었습니다. 지금 남아 있는 것은 3년 하나뿐인데, 검색하면 폐지된 요건을 그대로 설명하는 글이 먼저 나옵니다.

취득세의 일시적 2주택과 기한만 같습니다

취득세에도 같은 이름의 제도가 있고 기한도 3년입니다. 그런데 근거 법령이 다르고 효과도 다릅니다. 한쪽 요건을 다른 쪽에 그대로 적용하면 틀립니다.

취득세 쪽은 다주택 취득세 중과에서 다룹니다. 새 집을 살 때(취득세)와 옛 집을 팔 때(양도세) 두 번 나오는 제도라 한 번에 챙겨 두는 편이 낫습니다.

기한을 놓치면 얼마나 벌어지나

위 계산기의 기본값(종전주택 양도 14억 · 취득 6억 · 보유 8년 · 거주 8년)으로 비교했습니다. 같은 집을 같은 값에 파는데 파는 날짜만 다릅니다.

기한이 몇 달 남지 않았는데 팔리지 않는다면, 가격을 낮춰 파는 손해와 특례를 잃는 세금을 숫자로 비교해 보는 편이 낫습니다. 위 예시에서는 2억 6,000만 원 넘게 깎아 팔아도 기한 내 파는 쪽이 유리합니다.

이 계산기는 특례를 판정하지 않습니다

이사 말고도 기한을 주는 사정들

잠시 2주택이 되는 사정은 이사만이 아닙니다. 같은 조문에 여러 특례가 함께 있고 기한이 각각 다릅니다.

혼인 합가 특례는 5년에서 10년으로 늘었습니다. 결혼 때문에 한 채를 서둘러 처분해야 했던 부담을 덜어 준 개정인데, 5년으로 적힌 자료가 아직 많습니다. 동거봉양은 직계존속 중 한 사람만 60세 이상이면 됩니다.

이 페이지가 다루지 않는 것

• 1주택 + 1분양권 / 1입주권의 일시적 2주택 특례 - 별도 조문(시행령 제156조의3, 제156조의2)이고 요건이 다릅니다. 분양권·입주권 양도를 보세요
• 재건축·재개발로 거주하던 집이 헐린 경우의 대체주택 특례
• 수도권 밖 근무상 형편, 취학·질병 요양 등 부득이한 사유로 취득한 주택
• 임대주택·농어촌주택·상속주택이 섞인 3주택 이상의 조합

기한이 걸린 문제는 되돌릴 수 없습니다. 잔금일을 잡기 전에 세무 전문가나 관할 세무서에서 날짜를 확인받으세요.

자주 묻는 질문

관련 계산기

• 양도소득세 계산기 (전체)
• 1세대 1주택 비과세
• 분양권·입주권 양도
• 취득세 다주택 중과 (일시적 2주택)
• 주택 취득세 계산기 (살 때)

근거 법령

소득세법 제89조 제1항 제3호(비과세 양도소득), 같은 법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항·제2항·제4항·제5항 · 제154조(1세대1주택의 범위) · 제156조의2 · 제156조의3, 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.