2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
증여받고 바로 팔면 - 취득가액이 되돌아갑니다
증여로 취득가액을 높여 놓고 팔면 양도차익이 줄어듭니다. 너무 잘 통하는 방법이라 법이 막아 두었습니다. 그런데 막아 둔 기간이 2023년에 두 배로 늘었습니다.
- 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 적용
- 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여자가 산 가격으로 계산합니다
- 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 10년 (그 전 증여는 5년)
- 낸 증여세는 필요경비로 빼 줍니다 — 이중과세는 아닙니다
입력 사항
양도소득세 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
무엇이 되돌아가는가
양도세는 판 값에서 산 값을 뺀 차익에 매깁니다. 그래서 산 값이 높을수록 세금이 줄어듭니다. 증여를 받으면 그 시점의 시가가 새로운 취득가액이 되므로, 오래 보유해 많이 오른 부동산일수록 증여 한 번으로 차익이 확 줄어듭니다.
법은 이것을 가족끼리 명의만 옮겨 세금을 줄이는 것으로 보고, 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여자가 실제로 샀던 가격으로 되돌립니다 (소득세법 제97조의2, 양도소득의 필요경비 계산 특례).
얼마나 차이가 나는가
아버지가 3억에 산 아파트가 8억이 되었고, 자녀에게 증여한 뒤 10억에 팝니다. 위 계산기의 취득가액 칸만 바꿔 보면 됩니다.
| 이월과세 적용 (10년 안에 양도) | 적용 안 됨 (10년 지나 양도) | |
|---|---|---|
| 취득가액 | 3억 원 아버지가 산 값 | 8억 원 증여 당시 평가액 |
| 양도차익 | 7억 원 | 2억 원 |
| 장기보유특별공제 (30%) | 2억 1,000만 원 | 6,000만 원 |
| 과세표준 | 4억 8,750만 원 | 1억 3,750만 원 |
| 총 납부액 | 1억 8,596만 6,000원 | 3,595만 3,500원 |
같은 집을 같은 값에 파는데 1억 5,001만 2,500원 차이입니다. 증여 시점이 며칠 차이로 10년을 못 넘기면 이 금액이 그대로 발생합니다.
2023년에 5년이 10년으로 늘었습니다
이 페이지에서 가장 조심해야 할 부분입니다. 인터넷에 "5년만 버티면 된다"고 적힌 글이 아직 많은데, 2023년 1월 1일 이후 증여분부터는 10년입니다.
| 증여받은 시점 | 적용 기간 |
|---|---|
| 2022년 12월 31일 이전 | 5년 |
| 2023년 1월 1일 이후 | 10년 |
누구에게 받았느냐가 먼저입니다
모든 증여에 적용되는 것이 아닙니다. 배우자와 직계존비속에게 받은 경우만입니다.
- 적용 - 배우자, 부모·조부모, 자녀·손자녀에게서 증여받은 경우
- 적용 안 됨 - 형제자매, 며느리·사위, 그 밖의 친족에게서 받은 경우
대상 자산도 토지·건물과 부동산에 관한 권리, 시설물이용권입니다. 증여받은 자산을 그대로 파는 경우가 대상이고, 팔아서 다른 것을 산 뒤 그걸 파는 것은 해당하지 않습니다.
낸 증여세는 돌려받나요 - 필요경비로 뺍니다
이월과세가 적용되면 증여받을 때 낸 증여세가 헛돈이 되는 것처럼 보입니다. 그렇지는 않습니다. 납부한 증여세 상당액을 필요경비에 넣어 양도차익에서 빼 줍니다.
다만 돌려주는 것이 아니라 차익에서 빼 주는 것이라, 실제로 줄어드는 세금은 증여세액에 양도세율을 곱한 만큼입니다. 증여세를 전액 되돌려받는 것과는 다릅니다. 위 계산기의 필요경비 칸에 넣어 보면 얼마나 줄어드는지 볼 수 있습니다.
보유기간도 함께 되돌아갑니다
취득가액만 바뀌는 것이 아닙니다. 장기보유특별공제의 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 셉니다. 이건 납세자에게 유리하게 작용합니다.
위 예시에서 자녀가 보유한 기간은 짧지만, 아버지가 취득한 날부터 15년을 세어 공제율 30%(표1 상한)를 받았습니다. 이월과세가 아니었다면 자녀 보유기간만큼만 공제됩니다. 차익이 커지는 불리함과 공제기간이 늘어나는 유리함이 함께 옵니다.
적용되지 않는 경우
기간 안에 팔아도 이월과세를 적용하지 않는 예외가 있습니다.
- 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우 - 이월과세를 적용하면 비과세가 깨지는 결과가 되므로 적용하지 않습니다
- 사업인정고시일부터 2년 이전에 증여받은 자산이 수용되는 경우
- 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우 - 납세자에게 불리하지 않은 쪽으로 맞춥니다
③ 때문에 이월과세가 언제나 손해는 아닙니다. 보유기간이 길어져 공제가 커지는 효과가 차익 증가보다 클 수 있고, 그때는 유리한 쪽으로 계산됩니다.
그러면 증여는 언제 의미가 있나
이월과세는 증여 후 곧바로 파는 것을 막을 뿐입니다. 10년을 넘기면 증여 당시 평가액이 그대로 취득가액이 됩니다.
- 10년을 기다릴 수 있다면 여전히 유효합니다. 다만 그 사이 시가가 더 오르면 기다린 만큼의 차익도 함께 과세됩니다
- 배우자 증여는 6억 공제가 있어 증여세 부담이 작습니다. 10년을 채울 계획이면 조합이 좋습니다
- 팔 계획이 없다면 이월과세는 문제가 되지 않습니다. 상속까지 간다면 아예 다른 계산이 됩니다 (상속 vs 증여 비교)
자주 묻는 질문
이월과세 기간이 5년인가요 10년인가요?
증여받은 시점으로 갈립니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받았다면 5년, 2023년 1월 1일 이후 증여받았다면 10년입니다. 양도일이 아니라 증여일이 기준이라, 2022년 증여분은 지금 팔아도 5년 규정을 적용받습니다.
증여받은 집을 10년 안에 팔면 무조건 손해인가요?
대부분 불리하지만 언제나 그렇지는 않습니다. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다. 취득가액이 낮아지는 대신 보유기간이 증여자 취득일부터 계산되어 장기보유특별공제가 커지기 때문에, 오래 보유한 자산은 역전되는 경우가 있습니다.
증여세를 냈는데 양도세까지 내면 이중과세 아닌가요?
납부한 증여세 상당액을 양도차익 계산 시 필요경비로 빼 주므로 이중과세는 아닙니다. 다만 증여세를 전액 돌려받는 것이 아니라 차익에서 공제하는 것이라, 실제로 줄어드는 양도세는 증여세액에 세율을 곱한 만큼입니다.
형제에게 증여받은 것도 이월과세가 되나요?
되지 않습니다. 배우자와 직계존비속에게 증여받은 경우만 대상입니다. 형제자매나 며느리·사위에게 받은 자산은 증여 당시 평가액이 그대로 취득가액이 됩니다. 다만 특수관계인 사이의 우회 양도를 막는 별도 규정(부당행위계산 부인)이 적용될 수 있습니다.
증여받은 집이 1세대 1주택이면 어떻게 되나요?
비과세 요건을 갖췄다면 이월과세를 적용하지 않습니다. 이월과세를 적용해 비과세를 깨뜨리는 결과가 되지 않도록 예외를 두고 있습니다. 다만 양도가액이 12억을 넘으면 초과분은 과세되므로, 그 부분의 취득가액 계산은 따로 확인해야 합니다.
10년을 며칠 넘겨서 팔면 되나요?
증여받은 날부터 10년이 지난 뒤 양도하면 이월과세가 적용되지 않습니다. 며칠 차이로 세액이 크게 갈리므로 잔금일을 신중하게 잡아야 합니다. 다만 기간 계산의 기산일과 만료일은 개별 사안에 따라 다툼이 있을 수 있으니 세무 전문가에게 확인하세요.
관련 계산기
- 양도소득세 계산기 (전체)
- 1세대 1주택 비과세
- 일시적 2주택 특례
- 다주택 중과 (조정대상지역)
- 분양권·입주권 양도
- 상속받은 집 양도
- 필요경비 (인테리어비)
- 아파트 증여세 (증여 시점 세금)
- 상속 vs 증여 비교
- 가족 간 차용증
근거 법령
소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) · 제95조 제2항(장기보유 특별공제) · 제101조(부당행위계산 부인), 같은 법 시행령 제163조의2. 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.