계산해
분양권·조합원입주권 - 주택과 세금이 다릅니다
아직 집이 아닌데 세금은 집처럼 붙습니다. 그런데 주택 규칙을 그대로 적용하면 크게 틀립니다. 분양권은 10년을 갖고 있어도 세율이 60%이고, 장기보유특별공제는 한 푼도 없습니다.
- 분양권은 1년 미만 70% · 1년 이상 60% - 2년을 넘겨도 기본세율로 내려오지 않습니다
- 조합원입주권은 주택과 같아 2년 이상이면 기본세율(6~45%)입니다
- 분양권은 장기보유특별공제가 없습니다 - 입주권은 관리처분계획인가일 전 차익만 공제
- 주택 수에 들어간 시점이 양도세는 2021년 1월 1일, 취득세는 2020년 8월 12일로 다릅니다
세율 - 분양권만 다른 표를 씁니다
주택과 조합원입주권은 2년을 넘기면 기본세율 구간으로 내려오지만, 분양권은 내려오는 구간이 없습니다(소득세법 제104조 제1항).
| 보유기간 | 주택 · 조합원입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 60% |
장기보유특별공제 - 분양권은 아예 없습니다
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지와 건물에 주는 공제입니다(소득세법 제95조 제2항). 분양권은 아직 건물이 아니라 건물을 받을 권리여서 대상 자체가 아닙니다.
| 장기보유특별공제 | |
|---|---|
| 주택 | 표1 최대 30% / 1세대 1주택 + 거주 2년이면 표2 최대 80% |
| 조합원입주권 | 관리처분계획인가일 전 양도차익에 대해서만, 취득일부터 인가일까지의 기간으로 |
| 분양권 | 없음 |
조합원입주권이 절반만 받는 이유는 그 권리가 원래 주택이었기 때문입니다. 관리처분계획인가일에 주택이 권리로 바뀌므로, 그날까지 쌓인 차익은 주택을 보유한 몫으로 보아 공제해 주고 그 뒤의 차익은 권리를 보유한 몫이라 공제하지 않습니다.
관리처분계획인가일이 모든 것의 기준점입니다
재개발·재건축에서 관리처분계획인가일은 주택이 조합원입주권으로 바뀌는 날입니다. 이 날짜 하나가 아래를 전부 가릅니다.
- 주택이냐 권리냐 - 인가일 전에 팔면 주택 양도, 후에 팔면 입주권 양도입니다
- 장기보유특별공제 - 인가일까지의 차익에만 적용됩니다
- 비과세 요건 판정 - 인가일 현재 그 주택이 비과세 요건을 갖췄는지를 봅니다
건물이 실제로 헐린 날이나 이주한 날이 아니라 인가일입니다. 관리처분계획인가일은 조합이나 관할 구청 고시로 확인할 수 있습니다.
비과세 - 입주권에는 있고 분양권에는 없습니다
조합원입주권은 원래 주택이었으므로 1세대 1주택 비과세를 이어받을 수 있습니다 (소득세법 제89조 제1항 제4호). 다만 조건이 붙습니다.
- 관리처분계획인가일 현재 그 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 등)을 갖췄을 것
- 양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않을 것 (가목), 또는
- 대체주택을 취득한 경우라면 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것 (나목)
양도가액 12억 원까지 비과세되고 초과분만 과세되는 구조도 주택과 같습니다.
주택 수 - 양도세와 취득세의 기준일이 다릅니다
분양권이 "주택 수에 포함되는 권리"가 된 시점이 세목마다 다릅니다. 한쪽 날짜를 다른 쪽에 적용하면 판정이 뒤집힙니다.
| 양도소득세 (국세) | 취득세 (지방세) | |
|---|---|---|
| 분양권이 주택 수에 들어간 시점 | 2021년 1월 1일 이후 취득분 | 2020년 8월 12일 이후 취득분 |
| 근거 | 소득세법 제89조 제2항 | 지방세법 제13조의3 |
| 주거용 오피스텔 | 실제 주거용이면 주택으로 봄 | 주택분 재산세가 과세되면 포함 |
조합원입주권은 두 세목 모두 오래전부터 주택 수에 포함돼 왔습니다. 날짜가 문제되는 것은 분양권입니다. 취득세 쪽 주택 수 계산은 다주택 취득세 중과에 정리돼 있습니다.
정리 - 세 가지를 나란히 놓으면
| 주택 | 조합원입주권 | 분양권 | |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 보유 시 세율 | 기본세율 | 기본세율 | 60% |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% | 인가일 전 차익만 | 없음 |
| 1세대 1주택 비과세 | 있음 | 있음 (요건 충족 시) | 없음 |
| 다주택 중과 | 조정지역이면 적용 | 적용 안 됨 | 적용 안 됨 |
분양권과 입주권에 다주택 중과가 붙지 않는 이유는 이미 60%·70%라는 높은 정률이 적용되고 있기 때문입니다. 중과가 없다고 세금이 가벼운 것은 아닙니다.
이 페이지가 다루지 않는 것
- 1주택 + 1분양권 / 1입주권의 일시적 2주택 특례 - 시행령 제156조의3, 제156조의2에 따로 정해져 있고 요건과 기한이 다릅니다
- 대체주택 특례 - 재건축으로 살던 집이 헐려 다른 집을 산 경우
- 청산금을 주고받은 경우의 양도차익 계산
- 오피스텔 분양권, 상가 분양권 등 주택이 아닌 분양권
- 승계조합원(입주권을 산 사람)과 원조합원의 차이
재개발·재건축은 날짜 하나로 세금이 크게 갈리고, 위 특례들은 서로 얽혀 있습니다. 관리처분계획인가일과 취득일을 들고 세무 전문가와 확인하세요.
자주 묻는 질문
분양권을 2년 넘게 갖고 있다가 팔면 세율이 낮아지나요?
낮아지지 않습니다. 분양권은 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%이고 2년이나 10년을 넘겨도 계속 60%입니다(소득세법 제104조 제1항). 주택과 조합원입주권만 2년 이상일 때 기본세율(6~45%)로 내려옵니다. 지방소득세까지 더하면 차익의 66%가 세금입니다.
분양권도 장기보유특별공제를 받나요?
받지 못합니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지와 건물에 적용되는데(소득세법 제95조 제2항), 분양권은 건물을 취득할 수 있는 권리일 뿐 건물이 아니기 때문입니다. 조합원입주권은 원래 주택이었으므로 관리처분계획인가일 전까지 쌓인 양도차익에 대해서만 공제를 받습니다.
조합원입주권을 팔 때도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
요건을 갖추면 받을 수 있습니다(소득세법 제89조 제1항 제4호). 관리처분계획인가일 현재 그 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄어야 하고, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다. 대체주택을 산 경우라면 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔아야 합니다. 양도가액 12억 초과분만 과세되는 것도 주택과 같습니다.
분양권에도 비과세가 있나요?
없습니다. 분양권은 처음부터 주택이었던 적이 없어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 다른 집이 없고 오래 보유했더라도 마찬가지입니다. 조합원입주권에 비과세가 있는 것은 그 권리가 원래 주택이었기 때문입니다.
분양권을 갖고 있으면 살던 집을 팔 때 비과세를 못 받나요?
2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권이라면 주택 수에 포함되어 1세대 2주택이 되므로 원칙적으로 비과세를 받지 못합니다(소득세법 제89조 제2항). 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 1주택과 1분양권에 대한 별도의 일시적 2주택 특례가 있으므로 요건을 확인해 보세요.
취득세에서도 분양권 기준일이 같은가요?
다릅니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 넣고(지방세법 제13조의3), 양도세는 2021년 1월 1일 이후 취득분부터입니다. 그 사이에 산 분양권은 취득세에서는 주택 수에 잡히고 양도세에서는 잡히지 않습니다. 같은 분양권을 두고 두 세금의 답이 갈릴 수 있습니다.
관리처분계획인가일은 왜 중요한가요?
주택이 조합원입주권으로 바뀌는 날이기 때문입니다. 이 날 이전에 팔면 주택 양도, 이후에 팔면 입주권 양도가 됩니다. 장기보유특별공제도 인가일까지의 양도차익에만 적용되고, 비과세 요건 충족 여부도 인가일 현재를 기준으로 판단합니다. 건물이 헐린 날이나 이주한 날이 아니라 인가일이 기준입니다.
분양권이나 입주권도 다주택 중과가 되나요?
되지 않습니다. 다주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용되는 규정이라 분양권·입주권 자체의 양도에는 붙지 않습니다. 다만 이미 60%나 70%의 정률이 적용되고 있어 중과가 없다고 세금이 가벼운 것은 아닙니다. 반대로 주택을 팔 때는 보유한 분양권·입주권이 주택 수에 더해져 중과를 유발할 수 있습니다.
잔금을 치르고 나면 세대 구성도 거주기간도 바꿀 수 없습니다. 비과세가 걸린 금액이라면 계약 전에 세무 전문가나 관할 세무서에서 확인하세요.
관련 계산기
근거 법령
소득세법 제88조 제9호·제10호(조합원입주권·분양권의 정의) · 제89조 제1항 제4호·제2항(비과세 양도소득) · 제95조 제2항(장기보유 특별공제) · 제104조 제1항(양도소득세의 세율), 같은 법 시행령 제156조의2 · 제156조의3, 지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요.