2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토
다주택 중과 - 오래 갖고 있어도 깎아주지 않습니다
중과라고 하면 세율이 얼마나 붙는지부터 보게 됩니다. 그런데 실제로 사람들을 놀라게 하는 것은 세율이 아니라, 20년을 갖고 있었는데도 3년 갖고 있은 사람과 세금이 똑같다는 사실입니다.
- 조정대상지역 주택을 팔 때만 붙습니다 — 2주택 +20%p · 3주택 이상 +30%p
- 장기보유특별공제가 배제됩니다 — 보유기간이 세액에 전혀 반영되지 않습니다
- 주택 수는 양도 당시 세대 기준입니다 (취득 당시가 아닙니다)
- 중과에서 빠지는 주택이 따로 있습니다 — 계산기는 이것을 판정하지 못합니다
입력 사항
양도소득세 산출 내역서2026년 기준
적용 내역 - 이 결과가 나온 이유
본 계산기는 참고용 추정치이며, 실제 세액·수령액·보험료는 가입 이력과 개별 상황에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 홈택스·관할 세무서, 국민연금공단(1355)·국민건강보험공단(1577-1000) 등 소관 기관이나 전문가를 통해 확인하세요.
오래 갖고 있어도 소용없습니다
양도세는 원래 오래 가진 사람을 깎아 줍니다. 물가만큼 오른 몫까지 차익으로 보고 세금을 매기면 억울하기 때문입니다. 그 장치가 장기보유특별공제입니다.
중과 대상이 되면 이 장치가 통째로 꺼집니다. 세율이 올라가는 것과 별개로, 보유기간이라는 입력 자체가 세액 계산에서 빠져 버립니다. 위 계산기에서 보유기간만 바꿔 보면 숫자가 꿈쩍도 하지 않습니다.
| 보유기간 | 조정대상지역 3주택 | 같은 집이 비조정지역이면 |
|---|---|---|
| 3년 | 4억 3,368만 6,000원 | 2억 1,987만 9,000원 공제 6% |
| 10년 | 4억 3,368만 6,000원 | 1억 8,156만 6,000원 공제 20% |
| 15년 | 4억 3,368만 6,000원 | 1억 5,516만 6,000원 공제 30% |
| 20년 | 4억 3,368만 6,000원 | 1억 5,516만 6,000원 공제 30% |
12억에 판 집, 취득가액 6억, 거주 없음 기준입니다. 왼쪽 칸은 네 줄이 모두 같은 숫자입니다 — 오타가 아닙니다. 오른쪽은 17년을 더 가진 대가로 6,471만 3,000원이 줄어듭니다.
20%p와 30%p를 가르는 한 채
중과세율은 두 단이고, 그 사이를 주택 수 하나가 가릅니다. 위 계산기의 주택 수 칸만 3에서 2로 내려 보면 됩니다.
세는 시점은 파는 날입니다
주택 수도 조정대상지역 여부도 양도 당시를 기준으로 봅니다. 살 때 몇 채였는지, 살 때 규제지역이었는지는 중과 판정에 쓰이지 않습니다.
같은 사람이 같은 집을 두고도 비과세 거주요건은 취득 당시를 보기 때문에 방향이 반대입니다. 한 페이지 안에서 두 기준이 엇갈리는 자리라 조정대상지역 - 어느 세금이 언제를 보는가에 세목별로 모아 두었습니다.
실무에서 갈리는 것은 잔금일입니다. 계약한 날이 아니라 잔금을 치른 날(또는 등기접수일 중 빠른 날)이 양도일이므로, 그 사이에 지역이 해제되거나 세대의 주택 수가 바뀌면 결과가 달라집니다.
중과에서 빠지는 주택이 있습니다
주택 수에 들어가더라도 중과 대상에서는 제외되는 주택이 따로 정해져 있습니다 (소득세법 시행령 제167조의3, 2주택은 제167조의10). 대표적인 것은 이렇습니다.
- 수도권·광역시 밖의 저가주택 — 양도 당시 기준시가가 3억 원을 넘지 않는 주택
- 상속받은 주택 — 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 경우
- 등록 요건을 갖춘 장기임대주택
유예가 끝나기 전에 계약했다면
중과는 2026. 05. 10 양도분부터 다시 붙지만, 그 전에 이미 계약이 오간 거래까지 붙잡지는 않습니다. 시행령이 중과 대상에서 빼는 주택으로 따로 적어 두었습니다 (제167조의3 제1항 제12호의2. 2주택은 제167조의10 제1항 제12호의2에 같은 조문이 있습니다).
먼저 어느 경우에나 보유 2년 이상이어야 합니다. 그 위에 세 갈래가 있습니다.
| 어떤 경우 | 갖춰야 할 것 |
|---|---|
| 이미 팔았다 | 2026. 05. 09까지 양도했으면 그것으로 끝입니다 |
| 토지거래허가 대상 | 2026. 05. 09까지 허가를 신청하고 그 허가를 받았을 것 · 매매계약과 계약금 지급이 증빙될 것 · 계약일부터 4개월(아래 지역은 6개월) 안에 양도할 것 |
| 토지거래허가 대상이 아님 | 2026. 05. 09까지 계약을 체결하고 계약금을 받았을 것 · 계약일부터 4개월(아래 지역은 6개월) 안에 양도할 것 |
- 2026. 11. 09은 모두의 마감일이 아닙니다. 그 날짜는 토지거래허가 대상이면서 2026. 05. 10 이후에 계약한 경우의 표 지역 마감일입니다(표 밖 지역은 2026. 09. 09). 그 밖에는 전부 자기 계약일부터 세므로 마감일이 사람마다 다릅니다.
- 「신규 지정 지역이라 6개월」로 외우지 마세요. 서울에서는 결과가 맞습니다 — 아래 표의 서울 목록은 25개 자치구에서 용산·서초·강남·송파를 뺀 21개라, 그 넷이 4개월인 것도 맞습니다. 다만 조문은 지정 시기를 보지 않고 지역을 열거합니다. 표에 있으면 6개월, 없으면 4개월 — 서울·경기 밖의 조정대상지역이 4개월이라는 사실은 그 요약에서 빠집니다.
6개월이 적용되는 지역
조문의 표를 그대로 옮긴 것입니다. 여기 없으면 4개월입니다.
| 시·도 | 지역 |
|---|---|
| 서울특별시 | 성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구 |
| 경기도 | 수원시 장안구·팔달구·영통구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시 |
계산기의 「중과 유예 경과조치에 해당합니다」를 켜면 중과를 빼고 계산합니다. 빠지면 세율만 내려가는 것이 아니라 장기보유특별공제도 함께 살아납니다 — 위 예시에서 두 금액의 차이가 그만큼 큽니다.
이 페이지가 다루지 않는 것
- 보유 2년 미만이면서 중과인 경우 — 단기세율과 중과세율을 모두 계산해 큰 쪽을 냅니다. 계산기는 자동으로 큰 쪽을 골라 「적용 내역」에 남깁니다
- 분양권·입주권 자체를 파는 경우 — 중과가 아니라 별도의 정률입니다. 분양권·조합원입주권을 보세요
자주 묻는 질문
중과 대상인데 오래 보유하면 세금이 줄어드나요?
줄어들지 않습니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 배제되어 보유기간이 세액 계산에 들어가지 않습니다. 이 페이지 예시에서는 3년을 보유한 경우와 20년을 보유한 경우의 세액이 4억 3,368만 6,000원으로 완전히 같습니다. 반대로 같은 집이 비조정지역에 있으면 20년 보유 시 1억 5,516만 6,000원까지 내려갑니다.
비조정지역 주택도 다주택이면 중과되나요?
되지 않습니다. 양도세 중과는 파는 주택이 조정대상지역에 있을 때만 붙습니다. 다만 주택 수를 셀 때는 전국의 주택을 모두 셉니다. 즉 지방에 여러 채가 있어도 파는 집이 비조정지역이면 중과되지 않고, 반대로 조정대상지역의 집 한 채를 팔 때는 지방에 있는 집들이 주택 수에 더해져 세율을 올립니다.
주택 수는 언제를 기준으로 세나요?
양도 당시, 즉 잔금을 치른 날(또는 등기접수일 중 빠른 날) 현재의 세대 기준입니다. 취득 당시 몇 채였는지는 보지 않습니다. 취득세가 취득 후의 주택 수를 보는 것과 기준 시점이 다르므로, 같은 해에 사고파는 경우 두 세금의 주택 수가 서로 다르게 셈해질 수 있습니다.
파는 집이 아니라 다른 집을 팔면 중과를 피할 수 있나요?
파는 집이 비조정지역에 있다면 그 양도에는 중과가 붙지 않습니다. 다만 주택 수가 줄어드는 시점이 언제인지에 따라 나중에 조정대상지역 주택을 팔 때의 세율이 달라지므로, 어떤 집을 먼저 파느냐가 전체 세액을 바꿉니다. 순서를 정하기 전에 각 경우를 계산해 보고 세무 전문가와 확인하는 편이 안전합니다.
상속받은 집 때문에 다주택이 됐는데도 중과되나요?
상속받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 그 상속주택은 중과 대상에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의3). 다만 제외되는 것과 주택 수에서 빠지는 것은 다른 문제이고 요건도 촘촘하므로, 이 계산기의 결과를 그대로 믿지 말고 관할 세무서에서 확인하세요. 계산기는 상속일을 입력받지 않아 이 제외를 반영하지 못합니다.
중과세율이 붙으면 최대 얼마까지 내나요?
기본세율 최고 구간 45%에 30%p가 더해져 75%이고, 여기에 양도소득세의 10%인 지방소득세가 따라붙어 실질적으로 차익의 82.5%가 세금이 됩니다. 다만 이는 과세표준이 10억 원을 넘는 구간의 이야기이고, 그 아래 구간에서는 해당 구간의 기본세율에 20%p 또는 30%p가 더해집니다.
2026년 5월 9일 전에 계약했으면 중과를 피하나요?
보유 2년 이상이면서 계약과 계약금 지급이 증빙되고, 계약일부터 4개월 안에 양도하면 중과 대상에서 빠집니다. 6개월이 되는 것은 시행령 표에 열거된 서울 21개 자치구와 경기 일부뿐이고, 강남·서초·송파·용산은 그 표에 없어 4개월입니다. 계산기의 「중과 유예 경과조치에 해당합니다」를 켜면 중과를 빼고 계산하는데, 계약일과 증빙은 코드로 확인할 수 없어 켜신 그대로 믿습니다. 요건을 못 갖췄다면 실제 세액은 훨씬 높습니다.
관련 계산기
- 양도소득세 계산기 (전체)
- 1세대 1주택 비과세
- 일시적 2주택 특례
- 분양권·입주권 양도
- 증여 후 양도 (이월과세)
- 상속받은 집 양도
- 필요경비 (인테리어비)
- 취득세 다주택 중과 (전국 적용)
- 종부세 다주택 중과 (지역을 안 봄)
- 주택 수 계산 (세목별 차이)
근거 법령
소득세법 제104조 제7항(양도소득세의 세율) · 제95조 제2항(장기보유 특별공제), 같은 법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) · 제167조의10(1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) · 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터, 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고를 확인하세요. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.