부동산 세금 · 가로질러 보기 · 기준비교

2026년 시행 제도·세법 기준 최종 검토

같은 집인데 세목마다 주택 수가 다릅니다

2주택인지 3주택인지가 세율을 몇 배로 바꿉니다. 그런데 누구 것을 세는지, 언제를 세는지, 무엇을 세는지가 세목마다 다릅니다. 한 번 센 결과를 다른 세목에 옮기면 그대로 틀립니다.

  • 취득세·양도세는 세대 · 종부세는 사람 · 재산세는 세지 않습니다
  • 취득세는 취득한 뒤, 양도세는 양도 당시 — 같은 날 3주택이자 2주택일 수 있습니다
  • 분양권이 주택이 된 날이 다릅니다 (취득세 2020-08-12 · 양도세 2021-01-01)
  • ⚠️ "빼 준다"의 뜻도 다릅니다 — 종부세는 주택 수에서만 빠지고 과세표준에는 그대로 들어갑니다

넷을 나란히 놓으면

세목누구 것을어느 시점을주택 말고 또 세는 것
취득세 세대 취득한 직후 입주권 · 분양권 · 주거용 오피스텔
재산세 — — 세지 않습니다 (중과가 없어서)
종합부동산세 사람 6월 1일 주택만
양도소득세 세대 양도 당시 입주권 · 분양권

세로로 읽으면 네 칸이 전부 다릅니다. 누구 것을 세는지가 다르고, 어느 날을 기준으로 하는지가 다르고, 무엇까지 주택으로 볼지가 다릅니다. 세대 판정 자체도 세목마다 갈리므로(1세대 판정) 어긋날 여지가 겹으로 쌓입니다.

"취득한 뒤"와 "양도 당시" - 같은 사람이 같은 날 다르게 셉니다

취득세는 그 집을 산 결과 몇 채가 되는지를 봅니다. 사기 전이 아니라 사고 난 다음입니다. 양도세는 파는 순간 몇 채를 갖고 있는지를 봅니다.

2주택 세대가 셋째 집을 사면서 첫째 집을 파는 날 새로 사는 집의 취득세는 3주택으로 매깁니다 (사고 나면 세 채가 되므로). 같은 날 파는 첫째 집의 양도세는 파는 시점 기준이라 순서에 따라 2주택일 수도 3주택일 수도 있습니다. 한 날짜에 두 개의 답이 존재합니다.

그래서 매도와 매수를 같은 날 맞추는 경우 잔금 순서가 세액을 바꿉니다. 큰 금액이 걸려 있다면 계약서에 시각까지 적어 두는 편이 안전합니다.

종부세만 사람 단위인 이유

2008년 11월 헌법재판소가 세대별 합산 과세를 혼인과 가족생활 보호에 어긋난다고 판단했습니다. 그 뒤 세율을 정하는 주택 수는 개인별로 세게 됐습니다.

그런데 더 큰 공제를 주는 1세대 1주택자 요건에는 세대 개념이 남았습니다. 한 세목 안에서 기준이 둘인 셈입니다.

부부가 각자 2채씩, 모두 4채 세율은 각자 2주택자로 계산돼 3주택 이상 중과를 피합니다. 한 사람 명의로 4채를 모았다면 중과 대상입니다. 재산은 같고 명의만 다릅니다 (종부세 다주택).

재산세는 왜 세지 않나

재산세에는 주택 수에 따른 중과가 없습니다. 열 채를 갖고 있어도 각 집마다 그 집의 과세표준으로 세율을 매깁니다. 물건별 과세라 다른 집이 몇 채인지가 끼어들 자리가 없습니다.

다만 1세대 1주택 특례세율을 줄지 말지를 가릴 때만 세대의 주택 수를 봅니다. 이때는 19세 기준의 재산세 세대를 씁니다. 그래서 이 사이트의 재산세 계산기는 주택 수를 아예 묻지 않습니다 — 물어봐야 쓸 데가 없습니다.

분양권과 입주권 - 넉 달 남짓한 틈

분양권을 주택으로 세기 시작한 날이 두 세목에서 다릅니다.

  • 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 (지방세법 제13조의3)
  • 양도세는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 (소득세법 제89조 제2항)

그 사이에 계약한 분양권을 아직 갖고 있다면 취득세 계산에서는 한 채로 잡히고 양도세 계산에서는 잡히지 않습니다. 지금 새 집을 사려는 사람에게 실제로 영향을 주는 차이라 확인할 값어치가 있습니다.

세는 것과 중과당하는 것은 다릅니다. 분양권과 입주권은 다른 집의 세율을 정할 때 머릿수로만 들어갑니다. 분양권 자체를 살 때는 주택 취득이 아니라 권리 취득이라 중과세율이 붙지 않습니다. 나중에 완공되어 주택이 될 때 그 시점 기준으로 다시 판정합니다 (분양권·입주권 양도).

오피스텔 - 셀 때는 주택, 살 때는 주택이 아닙니다

오피스텔은 이 주제에서 가장 앞뒤가 안 맞아 보이는 자리입니다.

  • 다른 집을 셀 때 - 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 한 채로 셉니다. 즉 주거용으로 쓰고 있으면 아파트를 살 때 중과 판정에 들어갑니다.
  • 그 오피스텔을 살 때 - 건축물이라 주택 세율이 아니라 4% 정률이 적용됩니다. 중과도 없고 생애최초 감면도 없습니다.
  • 오피스텔 분양권 - 세지 않습니다. 분양 단계에서는 주거용이 될지 업무용이 될지 알 수 없기 때문입니다.

기준은 등기부의 용도가 아니라 재산세가 어떻게 부과되고 있는가입니다. 업무용으로 신고해 두고 실제로는 거주하는 경우 재산세 부과 내역부터 확인해야 합니다 (오피스텔 취득세).

⚠️ "빼 준다"가 세목마다 다른 뜻입니다

여기가 이 페이지에서 가장 중요한 대목입니다. 같은 "주택 수에서 제외" 라는 말이 세목에 따라 전혀 다른 결과를 냅니다.

제도주택 수과세표준결과
취득세 주택 수 제외 빠짐 — 중과 판정에서 없는 집이 됩니다
종부세 주택 수 특례 빠짐 그대로 들어감 1주택자 지위만 지켜 줍니다
종부세 합산배제 빠짐 빠짐 세금 계산에서 통째로 빠집니다
"상속받은 집은 종부세가 안 나온다"는 말은 틀립니다. 상속주택 특례는 1세대 1주택자라는 지위를 잃지 않게 해 주는 장치입니다. 그 집의 공시가격은 과세표준에 그대로 더해지므로 세금은 늘어납니다. 등록임대주택 같은 합산배제와 섞어 읽으면 예상 세액이 크게 어긋납니다 (종합부동산세 계산기).

"싼 집은 안 센다"의 기준선이 셋 다 다릅니다

저가주택을 빼 주는 제도가 세목마다 있는데, 기준이 되는 가격도 그 가격의 종류도 다릅니다.

어디서무슨 가격기준선
취득세 주택 수시가표준액1억원 이하 (비수도권은 2억원 이하)
종부세 지방 저가주택공시가격4억원 이하 + 지역 요건, 1채만
종부세 상속주택 (5년 후)지분 상당 공시가격6억원 이하 (수도권 밖 3억원 이하)

취득세 비수도권 2억 기준은 2025년 1월 2일 취득분부터 완화된 것입니다. 수도권은 1억 그대로입니다. 또 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 집은 값이 싸도 제외되지 않습니다.

일몰이 걸린 특례가 섞여 있습니다. 종부세의 인구감소지역 주택 특례는 취득 시기가 정해져 있어 기한이 지나면 새로 산 집에는 적용되지 않습니다. "특례" 라는 말이 붙은 제도를 볼 때는 언제까지인지를 함께 확인하세요.

상속주택 - 유예 기간이 있지만 성격이 다릅니다

물려받은 집 때문에 갑자기 다주택자가 되는 것을 막는 장치가 세목마다 있습니다. 다만 무엇을 지켜 주는지가 다릅니다.

  • 취득세 - 상속개시일부터 5년 동안 주택 수에 넣지 않습니다. 그 사이에 다른 집을 사면 중과를 피할 수 있습니다.
  • 종부세 - 5년 동안 주택 수에서 빼 줍니다. 5년이 지나도 지분이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 기준 아래면 계속 적용됩니다. 다만 앞서 본 대로 과세표준에는 그대로 들어갑니다.
  • 양도세 - 기간이 아니라 어느 집을 파느냐로 갈립니다. 상속주택이 아니라 원래 갖고 있던 집을 팔 때 비과세를 봐 주는 구조입니다.

정리 - 세기 전에 물어야 할 세 가지

  1. 누구 것을 세는가 - 세대인지 사람인지. 부부 명의가 갈려 있으면 여기서 답이 뒤집힙니다.
  2. 어느 날을 세는가 - 사는 쪽이면 취득 직후, 파는 쪽이면 그 순간.
  3. 주택 아닌 것도 세는가 - 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 있다면 취득세부터 확인하세요.

셋 중 하나만 어긋나도 세율이 통째로 바뀝니다. 각 세목 계산기에서 실제 금액을 확인하되, 넣을 주택 수는 그 세목의 규칙으로 다시 세어 넣으세요.

자주 묻는 질문

분양권도 주택 수에 들어가나요?

들어가지만 시작한 날짜가 다릅니다. 취득세는 2020년 8월 12일, 양도소득세는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 셉니다. 그 사이에 계약한 분양권은 취득세에서만 잡힙니다. 또 분양권은 다른 집의 세율을 정할 때 머릿수로만 들어가고, 분양권 자체를 취득할 때는 중과되지 않습니다.

부부가 각각 1채씩 갖고 있으면 몇 주택인가요?

세목에 따라 답이 다릅니다. 취득세와 양도소득세는 세대 단위라 2주택입니다. 종합부동산세는 세율을 정할 때 사람 단위로 세므로 각자 1주택자입니다. 다만 1세대 1주택자라는 지위는 세대원 중 한 사람만 한 채를 가져야 하므로 받지 못합니다. 같은 상황에 세 가지 답이 나옵니다.

재산세는 주택 수를 왜 안 물어보나요?

재산세에는 주택 수에 따른 중과가 없기 때문입니다. 각 집마다 그 집의 과세표준으로 세율을 매기는 물건별 과세라 다른 집이 몇 채인지는 세액에 영향을 주지 않습니다. 다만 1세대 1주택 특례세율을 적용할지 가릴 때만 세대의 주택 수를 봅니다.

상속받은 집은 주택 수에서 빠지니 세금이 안 나오나요?

종합부동산세에서는 주택 수에서만 빠지고 과세표준에는 그대로 들어갑니다. 1세대 1주택자 지위를 잃지 않게 해 주는 장치일 뿐이라 그 집의 공시가격만큼 세금은 늘어납니다. 등록임대주택 등에 적용되는 합산배제는 과세표준에서도 빠지는 별개 제도이므로 섞어 읽으면 안 됩니다.

오피스텔이 있으면 아파트 취득세가 중과되나요?

주택분 재산세가 부과되는 오피스텔, 즉 주거용으로 쓰는 오피스텔이라면 주택 수에 들어가 아파트 취득세 중과 판정에 영향을 줍니다. 반대로 그 오피스텔 자체를 살 때는 건축물이라 4% 정률이 적용되고 중과가 없습니다. 오피스텔 분양권은 세지 않습니다.

집을 사면서 같은 날 다른 집을 팔면 몇 주택으로 계산되나요?

취득세는 취득한 직후를 보므로 새로 산 집을 포함해 셉니다. 양도소득세는 양도 당시를 보므로 잔금 순서에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 한 날짜에 두 개의 답이 존재하는 셈이라, 금액이 크다면 잔금 시각까지 정해 두는 편이 안전합니다.

공시가격이 낮은 집은 주택 수에서 빠지나요?

제도마다 기준이 다릅니다. 취득세는 시가표준액 1억원 이하(비수도권은 2억원 이하)인 주택을 주택 수에서 빼지만 정비구역 등에 있는 집은 제외되지 않습니다. 종합부동산세의 지방 저가주택 특례는 공시가격 4억원 이하이면서 지역 요건을 갖춘 한 채가 대상입니다. 가격의 종류도 기준선도 다르니 옮겨 쓰면 안 됩니다.

관련 계산기

근거 법령

지방세법 제13조의3(취득세 주택 수의 판단 범위) · 같은 법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법), 소득세법 제89조 제2항(분양권 포함) · 제104조 제7항(다주택 중과), 종합부동산세법 제8조 제2항(합산배제) · 제4항(1세대 1주택자 주택 수 산정 제외), 지방세법 제111조의2(재산세 1세대 1주택 특례세율). 2026년 시행 기준이며 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 이 수치를 어떤 절차로 확인했고 무엇을 일부러 계산에서 뺐는지는 계산 근거와 검증 방법에 정리해 두었습니다.